Končí vám fixácia hypotéky? 6 krokov, ktoré treba urobiť PRED podpisom v banke

Hypotéky sa v roku 2026 stali najhorúcejšou finančnou témou Slovenska. Nie nadarmo, tento rok končí podľa Národnej banky Slovenska fixácia desitkam tisíc domácností. To znamená, že tisíce rodín dostanú v najbližších mesiacoch do schránky list z banky s novou sadzbou. A väčšina z nich ho podpíše hneď, bez toho, aby vedela, že práve prišla o stovky eur ročne.

Čo sa vlastne deje a prečo je to dôležité práve teraz

Pred piatimi rokmi si Slováci brali hypotéky s úrokmi okolo 1 %. Dnes sa priemerná sadzba ustálila na úrovni okolo 3,7 %, čo je na úrovni priemeru krajín EÚ.

Pre konkrétnu domácnosť to nie je abstraktné číslo. Pri hypotéke 100 000 eur, s dobou splácania 30 rokov, so starou sadzbou 1,09 % ste platili okolo 326 eur mesačne. Pri sadzbe 3,7 % je to už okolo 460 eur, teda o viac ako 134 eur viac každý mesiac.

Sto tridsaťštyri eur. Každý mesiac. To je za rok takmer 1 610 eur navyše.

Dobrou správou je, že sadzby od roku 2024 postupne klesajú. Najnižšie dostupné sadzby sa v súčasnosti pohybujú od 3,38 % do 3,99 % ročne. Banky opäť bojujú o klienta. A to je presne ten moment, ktorý musíte využiť.

6 krokov, ktoré treba urobiť PRED podpisom

Krok 1: Neignorujte list z banky — ale ani hneď nepodpisujte

Podľa zákona č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie je každá banka povinná informovať vás o konci fixácie a novej úrokovej sadzbe minimálne 2 mesiace vopred. Zároveň vám musí bezplatne oznámiť výšku novej sadzby, hrubú maržu aj termín zmeny.

Tento dvojmesačný čas nie je formalita. Je to váš priestor na vyjednávanie. Ak list ignorujete a nič nepodniknete, banka vás automaticky prehodí na svoju aktuálnu sadzbu, nie nevyhnutne tú najvýhodnejšiu.

Krok 2: Zistite, aký je trh — ešte pred návštevou banky

Predtým, ako sadnete pred bankového poradcu, zistite si, kde sa sadzby skutočne pohybujú. Ak prídete neinformovaní, ste v nevýhode.

Krok 3: Vyjednávajte vo vlastnej banke — ale tvrdo

Väčšina ľudí príde do banky, počuje číslo a podpíše. To je chyba. Banky dnes aktívne bojujú o klientov a najlepšiu vyjednávaciu pozíciu majú tí, ktorí majú v banke vedený hlavný účet, pravidelný príjem a využívajú aj ďalšie produkty.

Spýtajte sa priamo: „Je to vaša najlepšia ponuka?“ Existujú tzv. podpultové sadzby, také, ktoré banka nemá v cenníku, ale klientom ich ponúka, ak sa opýtajú.

Krok 4: Porovnajte ponuky iných bánk — refinancovanie môže byť zadarmo

Toto je krok, ktorý väčšina ľudí preskočí, lebo si myslí, že je to komplikované. Nie je. A najmä k výročiu fixácie je refinancovanie úplne bez poplatku. Zákon to priamo zakazuje bankám akýmikoľvek poplatkami sankcionovať.

Podľa NBS pri refinancovaní potrebujete:

• pôvodnú úverovú zmluvu,
• zmluvu o záložnom práve
• a znalecký posudok.

Refinancovanie sa spravidla oplatí vtedy, keď rozdiel v sadzbe presahuje aspoň 0,3 – 0,5 %. Čím vyšší zostatok úveru, tým väčšia mesačná úspora, pri nižších zostatkoch a malom rozdiele sadzieb môže byť administratívna náročnosť vyššia ako reálny prínos. Vždy si nechajte urobiť konkrétny prepočet.

Krok 5: Využite výročie fixácie na mimoriadnu splátku hypotéky

Toto vie málokto, k výročiu fixácie môžete splatiť akúkoľvek časť hypotéky bez akéhokoľvek poplatku. Nie len 20 %, nie len 30 %, ale aj celú hypotéku, ak chcete.

A od apríla 2024 platí ešte výhodnejšie pravidlo, každý mesiac môžete predčasne splatiť až do 30 % istiny ročne bez poplatku.

Ak máte úspory, toto je moment, kedy ich vložiť do hypotéky dáva najväčší zmysel.

Krok 6: Overte si, či máte nárok na príspevok od banky

Štátna pomoc s hypotékami skončila a v roku 2026 túto úlohu prevzali banky.

Hypotéky a štátna pomoc: Čo sa zmenilo v roku 2026

Toto je najväčšia novinka, o ktorej mnohí stále nevedia. Od decembra 2025 štát prestal priamo vyplácať príspevky na zvýšené splátky. Od mája 2026 túto pomoc preberajú banky — dobrovoľne, ale so zákonným rámcom.

Pozor na dve veci:

1. Nie všetky banky sa zapojili. Napríklad VÚB spustila pomoc od 1. mája 2026. Slovenská sporiteľňa existujúcim poberateľom príspevok prepláca automaticky, vrátane spätného doplatku od decembra 2025. Noví žiadatelia musia o príspevok požiadať osobne.

2. Príjmová podmienka: Príjem dlžníka a spoludlžníka nesmie presiahnuť 2 438,40 eur hrubého mesačne, čo zodpovedá 1,6-násobku priemernej mzdy za rok 2024.

Ak ste príspevok nikdy nežiadali a myslíte si, že naň máte nárok, obráťte sa priamo na svoju banku.

Čo nerobiť: Najčastejšia chyba Slovákov pri refixácii hypotéky

Podľa NBS banka každého žiadateľa o hypotéku testuje na fiktívny nárast úrokovej sadzby, teda schválenie dostanú len tí, ktorí by zvládli aj vyššie splátky.

To je dobrá správa pre stabilitu systému. Pre vás osobne to ale neznamená, že máte prijať prvú ponuku, ktorú banka predloží.

Najväčšia chyba je nečinnosť. Dostanete list, splátka stúpne, podpíšete a o päť rokov sa dozviete, že sused mal o 0,4 % nižší úrok, lebo sa spýtal.

Máte zo zákona dva mesiace. Využite ich.