- Najdrahšie byty na Slovensku zdražujú zo všetkých najpomalšie.
- Príjmy domácností na ne totiž prestávajú stačiť.
- Rodiny preto čoraz častejšie hľadajú lacnejšie riešenia za mestom.
Byty pre rodiny sa na Slovensku dostali do bodu, ktorý realitný trh dlho nezažil. Novšie 3 izbové byty sú síce stále najdrahším segmentom trhu, no za posledné dva roky zdraželi zo všetkých najmenej.
Kým staršie 2 izbové byty si podľa údajov Realitnej únie SR prilepšili o 30,7 %, novšie 3 izbové len o 17,9 %. Je to jediný segment, ktorý zostal pod hranicou 20 %. Odborníci v tom vidia jasný signál. Ceny sa priblížili k stropu toho, čo si bežná rodina dokáže dovoliť.
Byty chcú, ale nemajú na ne
Nejde o to, že by záujem o väčšie bývanie zmizol. Problémom sú peniaze.
„Ľudia o novšie 3 izbové byty záujem nestratili. Čoraz viac však narážajú na svoje finančné limity.
Aj keď ceny týchto bytov rástli pomalšie ako pri ostatných segmentoch, rast príjmov domácností na takéto zvýšenie cien nestačil,” hovorí hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Čísla mu dávajú za pravdu. Priemerná hrubá mzda dosiahla podľa Štatistického úradu SR v prvom štvrťroku 2026 sumu 1 611 eur a medziročne vzrástla o 6,1 %. Byty v krajských mestách pritom len za jediný rok zdraželi o 11,1 %. Mzdy jednoducho nestíhajú.
Rozdiel 235 eur mesačne rozhoduje
Ako vyzerá strop v praxi? Novší 3 izbový byt s rozlohou 75 metrov stojí v Bratislave v priemere 359 625 eur. Porovnateľný starší byt vyjde na 294 975 eur.
Pri hypotéke na 80 % ceny potrebuje kupujúci pri novostavbe vlastné úspory takmer 72 tisíc eur, teda o 12 930 eur viac. A pri 30 ročnom úvere so sadzbou 3,6 % zaplatí každý mesiac 1 308 eur namiesto 1 073 eur.
Rozdiel 235 eur mesačne znie možno nevinne, no za celý úver ide o desiatky tisíc eur. Práve tento rozdiel dnes posúva rodiny k starším bytom. A tí, ktorí už v novostavbe bývajú, volia radšej rodinný dom či radovku v okolí krajského mesta. Pri Bratislave im pomáha aj lepšia dopravná dostupnosť satelitov.
Investori o veľké byty nestoja
Novšie 3 izbové byty majú ešte jedno špecifikum. Nekupujú ich investori, ktorí inak trh výrazne rozhýbavajú. Tí sa sústreďujú na menšie byty, kde kupujúcich často ženie strach, že prídu o výhodnú príležitosť.
Pri veľkých bytoch sa preto takmer nekonajú licitácie, ktoré tlačia ceny nahor. Kto dnes premýšľa o kúpe bytu na prenájom, mal by si podľa odborníkov dať pozor na viacero vecí. Viac o rizikách sme písali v článku o tom, prečo môže investovanie do nehnuteľností sklamať.
Byty v Bratislave prevyšujú dopyt. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Zdražovanie sa môže úplne zastaviť
Čo bude ďalej? Ekonomika má tento rok rásť tempom pod jedno percento, pokračuje vojna na Blízkom východe, na jeseň môžu stúpnuť úroky na hypotékach a domácnosti čaká ďalšia vlna konsolidácie verejných financií.
„V takýchto podmienkach sa priestor na ďalšie zdražovanie novších 3 izbových bytov bude ďalej zužovať a rast ich cien sa môže postupne zastaviť,” uzatvára Kubrický.
Pre rodiny, ktoré kúpu odkladajú, to môže byť po rokoch prvá dobrá správa. Najdrahšie byty na trhu totiž prvýkrát narazili na hranicu, ktorú im nastavili samotní kupujúci. Ich peňaženky.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Prečo novšie 3 izbové byty zdražujú najpomalšie?
Ceny narazili na finančné možnosti domácností, ktorých príjmy rastú výrazne pomalšie ako ceny bytov. Segment navyše takmer neláka investorov, takže chýbajú licitácie, ktoré ceny tlačia nahor.
- Koľko stojí novší 3 izbový byt v Bratislave?
Priemerný novší 3 izbový byt s rozlohou 75 metrov stojí 359 625 eur. Porovnateľný starší byt vyjde na 294 975 eur, mesačná splátka hypotéky je pri ňom nižšia o 235 eur.
- Budú byty na Slovensku zdražovať aj naďalej?
Ceny bytov v krajských mestách vzrástli ku koncu júna 2026 medziročne o 11,1 %. Pri novších 3 izbových bytoch však rast dosiahol len 6,6 % a podľa analytikov sa môže v najbližších mesiacoch úplne zastaviť.
