- Splátky hypoték rastú a byty v Bratislave sa hromadia.
- Prepočítali sme, čo sa dnes oplatí viac
- Výsledok mnohých prekvapí.
Hypotéka bola roky symbolom rozumného rozhodnutia. Kto kupoval, vyhral. Kto ostal v nájme, vraj len platil cudziu hypotéku. Lenže v roku 2026 toto pravidlo prestáva platiť. Čísla sú neúprosné a favorit súboja o bývanie sa zmenil.
Európska centrálna banka na svojom štvrtkovom zasadnutí ponechala kľúčové úrokové sadzby bez zmeny. Vkladová sadzba tak ostáva na úrovni 2,25 percenta, kam ju banka posunula ešte v júni prvým zvýšením po troch rokoch. Dôvodom sú drahé energie a neistota okolo inflácie.
Pre Slovákov to znamená jediné. Lacnejšie hypotéky v dohľade nie sú. Slovenské banky už reagujú a sadzby postupne dvíhajú.
Koľko dnes reálne stojí hypotéka na byt v Bratislave
Priemerný nový byt v hlavnom meste vyjde podľa aktuálnej analýzy spoločnosti Bencont Investments na približne 380 000 eur pri výmere 66 štvorcových metrov. Kto si naň chce požičať, potrebuje najprv vlastné úspory vo výške 76 000 eur. Zvyšných 304 000 eur pokryje úver.
A teraz tá menej príjemná časť. Pri priemernej sadzbe okolo 3,5 percenta, ktorú potvrdzuje úroková štatistika Národnej banky Slovenska, vychádza mesačná splátka na 30 rokov približne na 1 365 eur. A to bez energií, tie platí majiteľ navyše.
Hypotéky na Slovensku opäť zdraželi. Zdroj: shutterstock.com/BLACKDAY
Nájomník je na tom lepšie. Priemerné nájomné v Bratislave dosahuje podľa analytikov 17,26 eura za štvorcový meter aj s energiami. Za rovnako veľký byt s rozlohou 66 metrov tak zaplatí približne 1 139 eur, v ktorých už má všetko.
Po zarátaní energií je rozdiel viac ako 300 eur každý jeden mesiac, čo je za rok vyše 3 600 eur.
Nejde pritom o náš výmysel. Národná banka Slovenska v makroprudenciálnom komentári otvorene priznáva, že nájom je v porovnaní s kúpou bytu na hypotéku lacnejší už od roku 2022. Nájmy navyše takmer prestali rásť. Medziročne sa zvýšili len o 1,53 percenta a oproti koncu minulého roka dokonca mierne klesli, kým ceny bytov cválajú dvojciferne.
Hypotéka verzus podnájom. Zdroj: shutterstock.com/Ivanko80
Prečo hypotéka napriek tomu láka čoraz viac ľudí
Tu prichádza paradox. Hoci je nájom lacnejší, Slováci si berú úvery na bývanie v rekordnom tempe. Rast hypoték sa vyšplhal na 8,5 percenta ročne, čo patrí k najvyšším hodnotám v celej Európskej únii. Ľudia sa jednoducho boja, že zajtra bude drahšie ako dnes.
A ceny im dávajú za pravdu. Priemerná cena bývania na Slovensku dosiahla podľa komentára NBS už 3 005 eur za štvorcový meter a medziročne stúpla o 11,3 percenta. Stavia sa pritom historicky málo.
Štatistický úrad SR eviduje v prvom štvrťroku len 2 210 dokončených bytov, najmenej za posledné štvrťstoročie.
Ceny nehnuteľností pokračujú v raste. Zdroj: shutterstock.com/Stefan Balaz
Bratislava je však iný príbeh. Nových bytov je v ponuke najviac od roku 2017 a na trhu sa hromadia rýchlejšie, než ich ľudia stíhajú kupovať. Ceny novostavieb preto prakticky stoja na mieste, medziročne pridali len 2,3 percenta.
„Trh s novostavbami bude preto prešľapovať na mieste, dopyt ostane ohraničený a ceny bytov budú stagnovať,” konštatuje hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik.
Verdikt: Kto teda vyhráva?
V Bratislave dnes matematika jednoznačne praje nájmu. Ušetrených 300 eur mesačne môže nájomník investovať a budovať si vlastný kapitál, kým čaká na lepšie podmienky.
Kúpa dáva zmysel tomu, kto má vysoké vlastné úspory, plánuje v byte bývať dlhé roky a nájde novostavbu so zľavou. Tých bude pri 4 231 voľných bytoch pribúdať. Favorit je teda jasný, no nemusí ním ostať navždy. Ak ECB začne sadzby opäť znižovať, karta sa môže rýchlo obrátiť.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Oplatí sa v roku 2026 viac hypotéka alebo nájom?
V Bratislave je momentálne lacnejší nájom. Splátka hypotéky na priemerný nový byt je 1 365 eur bez energií, nájom rovnako veľkého bytu vyjde na 1 139 eur aj s energiami. Národná banka Slovenska potvrdzuje, že nájom je výhodnejší už od roku 2022.
- Koľko je mesačná splátka hypotéky na priemerný nový byt v Bratislave?
Pri cene 380 000 eur, vlastných zdrojoch 20 percent a sadzbe 3,5 percenta vychádza splátka na 30 rokov približne na 1 365 eur mesačne.
- Klesnú ceny bytov v Bratislave?
Analytici očakávajú skôr stagnáciu než pokles. Ponuka novostavieb je však najvyššia od roku 2017, čo zvyšuje tlak na developerov a šancu kupujúcich na zľavy.
