- Realitný trh brzdí.
- Kupujúcich je menej a hypotéky sú drahšie.
- Ceny bytov však stále rastú.
Byty v slovenských krajských mestách konečne spomalili svoj rekordný beh. Podľa augustového Realitného barometra Realitnej únie SR boli o 8,9 % drahšie ako pred rokom. Znie to stále veľa, no ide o zlom. Rast sa totiž prvýkrát od októbra 2024 zmestil pod hranicu desiatich percent. Ešte vlani v rovnakom čase ceny leteli nahor tempom 15,2 %.
Kto však dúfa, že si o pár mesiacov kúpi byt výrazne lacnejšie, mal by spozornieť. Odborníci hovoria jasne: spomalenie neznamená zlacnenie.
Trh chladne, ale nezamŕza
Makléri z únie ohodnotili teplotu trhu na desaťbodovej stupnici priemerne sedmičkou. Jednotka by znamenala zamrznutý trh, desiatka horúčku. Na jar bolo rušnejšie, obchody sa však uzatvárajú ďalej. Medzimesačný rast barometra je už tretí mesiac po sebe pod jedným percentom.
Spomalenie potvrdzuje aj Národná banka Slovenska. V druhom štvrťroku 2026 rástli ceny nehnuteľností na bývanie najpomalšie za viac než dva roky, medziročne o 9,5 %. Priemerný štvorcový meter bytu sa ponúkal za 3 430 eur. Na vidieku sa podľa centrálnej banky už črtá klesajúci trend a v Bratislave ceny pravdepodobne narazili na strop.
Byty v Bratislave prevyšujú dopyt. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Kupujúci ustupujú, predražené byty ostávajú ležať
Záujemcov o obhliadky ubudlo a september je citeľne slabší. Ľudia sa viac pozerajú na cenu. Keď im nevychádza rozpočet, siahnu po menšom byte alebo zľavia zo svojich predstáv. Najľahšie sa predávajú dvojizbové a trojizbové byty v panelákoch. Nadhodnotené ponuky, veľké a luxusné byty či domy naopak čakajú na kupca oveľa dlhšie.
Najprv banka, potom byt
Na jar ľudia naháňali ponuky, lebo ceny rástli a dobré byty rýchlo mizli. Dnes sa poradie otočilo. Kupujúci najskôr idú do banky, zafixujú si úrok a až potom hľadajú bývanie. Dôvod je jednoduchý, hypotéky dražejú. Pri obľúbenej trojročnej fixácii sa úrok pohybuje okolo 3,7 %. Podobne to bolo aj na jar 2025, vtedy však sadzby klesali. Teraz idú opačným smerom.
Za tým stojí aj Frankfurt. Európska centrálna banka v septembri opäť pritvrdila a jej depozitná sadzba je od 16. septembra 2026 na úrovni 2,50 %. Drahšie peniaze pre banky skôr či neskôr znamenajú drahšie úvery pre ľudí. Ak rozmýšľate nad hypotékou, oplatí sa vyhnúť najdrahším finančným chybám Slovákov.
Byty dražejú napriek rastu úrokových sadzieb. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Prečo byty nezlacnejú
Tu prichádza kľúčový háčik. Menej kupujúcich by za normálnych okolností tlačilo ceny nadol. Lenže maklérom menej volajú aj ľudia, ktorí chcú svoj byt predať. Kupujúcich aj predávajúcich ubúda naraz, a tak nevzniká prebytok ponúk, ktorý by predajcov prinútil zľavovať. NBS navyše uvádza, že počet inzerátov sa už takmer tri roky drží na podobnej úrovni.
Vojna na Blízkom východe zároveň dvíha ceny energií a s nimi infláciu v eurozóne. To môže hypotéky ešte viac predražiť.
„Cesta k plošnému zlacňovaniu nehnuteľností sa zatiaľ neotvára,” hovorí hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Podľa neho zostane barometer aj na konci decembra v jednocifernom medziročnom pluse.
Pre kupujúcich to znamená jediné a to, že veľký cenový pád sa zatiaľ nekoná. Výhodu má ten, kto má vybavené financovanie a vie vyjednávať pri predražených ponukách.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Zlacnejú byty do konca roka 2026?
Podľa Realitnej únie SR nie. Ceny by mali aj v decembri rásť, len pomalšie, v jednocifernom tempe.
- Aký je dnes úrok na hypotéke?
Pri trojročnej fixácii sa sadzby na trhu pohybujú okolo 3,7 % a ich smer je rastúci.
- Ktoré byty sa predávajú najrýchlejšie?
Najväčší záujem je o dvojizbové a trojizbové byty v panelákoch. Najdlhšie čakajú nadhodnotené, veľké a luxusné nehnuteľnosti.
