Každý radí kúpte investičný byt: Reálne čísla, ktoré vás možno odradia

Investičný byt dnes odporúčajú takmer všetci. Stačí otvoriť akýkoľvek podcast o financiách, prezerať sociálne siete alebo si vypočuť realitného makléra a dozviete sa, že kúpa bytu na prenájom je istá cesta k finančnej slobode. Algoritmy vám podstrkujú obsah plný úspešných príbehov a lákavých výnosov. No pravda sa zvyčajne skrýva niekde v strede. Rozhodovanie bez dôkladného zváženia rizík a reálnych čísel môže bolieť peňaženku viac, ako si myslíte. Tento článok nie je odrádzaním, ale otváraním očí.

Investičný byt nie je zlá voľba, ale treba vedieť prečo

V prvom rade treba povedať nahlas: mať investičný byt vôbec nie je zlé rozhodnutie. Je to stonásobne lepšie ako nechávať kapitál sedieť na bežnom účte a strácať hodnotu. Hypotéka navyše nepredstavuje zlý dlh, pretože kupujete aktívum, ktorého hodnota v čase rastie. To je zásadný rozdiel oproti spotrebnému úveru alebo splácaniu dovolenky na lízing, kde kupujete niečo, čo sa okamžite znehodnocuje.

Pred samotnou kúpou však odporúčame zvážiť tieto faktory:

• Lokalita a dopyt po prenájme: Nie každý byt sa jednoducho prenajme. Menšie mestá môžu mať nižší dopyt, dlhšie obdobia bez nájomníka a nižší nájom v pomere k cene nehnuteľnosti.
• Vstupné a priebežné náklady: Dane, poplatky realitnej kancelárii, správca nehnuteľnosti, poistenie a pravidelná údržba znižujú váš skutočný výnos.
• Financovanie a úroková sadzba: Výška mesačnej splátky hypotéky ovplyvňuje, či vám prenájom vôbec pokryje náklady, alebo každý mesiac doplácate zo svojho.

Vytvorte si účet na XTB a s kódom KRYPTOMAGAZINSK získate akciu zadarmo.

Otvoriť účet

Reálne zhodnotenie po inflácii mnohých prekvapí

Za posledných 20 rokov dosiahlo priemerné ročné zhodnotenie na trhu slovenských nehnuteľností úroveň 6,07 %. Znie to lákavo. Lenže toto je hrubé zhodnotenie. Od roku 2010 dosahuje priemerná ročná inflácia na Slovensku hodnotu 3,22 %. Po odpočítaní inflácie získate čistý reálny výnos len 2,85 % ročne.

Zjednodušene povedané: hodnota nehnuteľnosti medziročne stúpa o 6,07 %, no keď ju predáte, za tie peniaze si reálne kúpite o 2,85 % tovarov a služieb viac, nie o 6,07 %.

Riziká, ktoré realitní makléri nespomínajú

Doteraz sme hovorili iba o zhodnotení nehnuteľnosti a kúpnej sile peňazí. No existuje celý rad ďalších rizík:

• Riziko neplatiaceho nájomníka: Ubytujete mladý pár, časom sa im narodí dieťa a prestanú platiť nájomné. Štát chráni rodiny s deťmi a vysťahovanie môže trvať mesiace aj roky.
• Riziko poškodenia majetku: Nájomníci môžu poškodiť zariadenie bytu a vymáhanie náhrady škody je časovo aj finančne náročné.
• Riziko voľných mesiacov: Každý mesiac bez nájomníka znižuje váš ročný výnos a hypotéku stále splácate.

Alternatíva v podobe ETF fondov

Alternatívou k nehnuteľnostiam sú ETF fondy. ETF na index S&P 500 dosahuje za posledných 34 rokov priemerné ročné zhodnotenie 10,86 %, čo po odpočítaní inflácie predstavuje reálnych 7,64 % ročne. Bez nájomníkov, bez rekonštrukcií, bez právnikov. Investujete, sledujete portfólio a čakáte. Platformy ako XTB umožňujú nákup ETF zadarmo do 100 000 eur mesačne bez poplatku.

XTB

Cieľom tohto článku rozhodne nie je odradiť vás od kúpy nehnuteľnosti. Investičný byt má veľký ekonomický význam a pre mnohých ľudí predstavuje rozumnú súčasť portfólia. Skôr sme chceli otvoriť oči a ukázať, že nie je to pre každého a nie je to také jednoduché, ako to na internete vyzerá.