- Nehnuteľnosti sú pre Slovákov istota číslo jeden.
- Nové čísla však ukazujú, že za posledných desať rokov existovala aj oveľa výnosnejšia cesta.
- A rozdiel nie je malý.
Nehnuteľnosti sú pre Slovákov jednoznačne prvou investičnou voľbou. Podľa Eurostatu býva vo vlastnom až 93 percent obyvateľov Slovenska, čo je druhý najvyšší podiel v celej Európskej únii. Hneď za Rumunskom.
Nové porovnanie výnosov však ukazuje niečo, čo sa nepočúva ľahko.
Podľa analýzy Slovenskej sporiteľne stúpli ceny slovenských nehnuteľností za posledných desať rokov o 134 percent. Americký index S&P 500 za rovnaké obdobie narástol o 250 percent. Kto teda zarobil viac?
Nehnuteľnosti zaostali za akciami, no porovnanie má háčik
Na prvý pohľad je odpoveď jasná. V skutočnosti je to zložitejšie.
Pri byte totiž nepotrebujete mať celú sumu. Ak si vezmete hypotéku, vlastných peňazí vložíte len časť a zhodnocuje sa vám celá hodnota nehnuteľnosti. Pri akciách musíte zainvestovať celú sumu, aby ste dosiahli uvedený výnos.
Na druhej strane akcie viete predať za pár sekúnd. Byt hľadá kupca aj niekoľko mesiacov. K nehnuteľnosti treba prirátať príjem z prenájmu, ale aj skryté náklady na rekonštrukcie, opravy a dane. Preto sa čoraz viac ľudí pozerá aj po alternatívach, od podielových fondov až po digitálne aktíva.
Nehnuteľnosti na Slovensku rastú na maximum. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Akcie majú výhodu, o ktorej sa hovorí málo
Pri porovnávaní výnosov väčšina ľudí zabudne na daňový režim. Práve ten pritom rozhoduje o tom, koľko vám z výnosu naozaj zostane.
Podľa portálu finančnej gramotnosti 5peňazí, ktorý prevádzkuje Národná banka Slovenska, je príjem z predaja cenných papierov obchodovaných na regulovanom trhu oslobodený od dane, ak ich držíte dlhšie ako jeden rok. Týka sa to akcií, ETF aj burzovo obchodovaných dlhopisov.
Pri nehnuteľnosti je časový test päť rokov. Ak predáte skôr, zisk zdaňujete.
Ten istý princíp potvrdzuje aj metodika Finančnej správy SR, ktorá oslobodenie odvodzuje od paragrafu 9 zákona o dani z príjmov.
Akcie teda ponúkajú:
- rýchlejší prístup k peniazom,
- nižšiu vstupnú sumu
- a pri dlhšej držbe aj priaznivejšie zdanenie.
Nehnuteľnosť zas dáva pákový efekt cez hypotéku a pravidelný príjem z prenájmu. Ani jedna možnosť nevyhráva vo všetkých kategóriách.
Investovanie do akcií verzus nehnuteľnosti. Zdroj: shutterstock.com/Maxim Studio/Nicole Mess
Nehnuteľnosti zdraželi aj tento rok, ale tempo brzdí
Aktuálne dáta Národnej banky Slovenska ukazujú, že rast pokračuje, no spomaľuje sa.
V druhom štvrťroku 2026 stúpli ceny bývania oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 1,2 percenta na priemerných 3 041 eur za meter štvorcový. Medziročne to je 9,5 percenta, čo je najpomalšie tempo za viac než dva roky.
Byty si držia náskok. Zdraželi o 1,6 percenta na 3 430 eur za meter, medziročne o 10,2 percenta. Domy stoja v priemere 2 163 eur za meter a medziročne pridali len 3,1 percenta.
Zaujímavý je rozdiel medzi novostavbami a starším fondom. Novostavby zdraželi medzikvartálne o 2,9 percenta, staršie nehnuteľnosti len o 0,7 percenta.
Regióny sa rozchádzajú. Najrýchlejšie rástol Košický kraj o 4,2 percenta. Naopak, v Prešovskom kraji ceny klesli o vyše 4 percentá a v Banskobystrickom o 1,3 percenta.
Analytik NBS Roman Vrbovský k tomu uvádza:
„V Bratislave ceny nehnuteľností pravdepodobne dosiahli strop a ďalej už rastú podobným tempom ako v menších mestách.“
Byty dražejú napriek rastu úrokových sadzieb. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Nožnice medzi cenami a platmi sa roztvárajú
Tu je jadro problému. Priemerná mzda dosiahla podľa Štatistického úradu SR v prvom štvrťroku 2026 sumu 1 611 eur a medziročne stúpla o 6,1 percenta. Ide o zatiaľ posledný zverejnený štvrťročný údaj.
Ceny bývania rástli oveľa rýchlejšie. Rozdiel je viditeľný voľným okom.
Analytici Slovenskej sporiteľne preto hovoria o pásme prehrievania trhu. Ceny by mali dlhodobo kopírovať príjmy ľudí. Keď sa od nich vzdialia, miernu korekciu nemožno vylúčiť.
Nepomáhajú ani hypotéky. Európska centrálna banka ponechala 23. júla 2026 depozitnú sadzbu na 2,25 percenta po tom, ako ju v júni zvýšila prvýkrát za takmer tri roky. Zlacňovanie úverov teda nie je na programe dňa. Skôr naopak.
Čo z toho vyplýva pre vás
Ak kupujete nehnuteľnosť na bývanie a ste na začiatku kariéry, časovanie trhu nie je rozhodujúce. Váš plat bude rásť a splátka bude postupne tvoriť menšiu časť príjmu.
Ak uvažujete o investičnom byte, kalkulácia je náročnejšia. Treba porovnať výnos z prenájmu, náklady, daňový režim aj likviditu.
Jedno pravidlo platí vždy. Minulé výnosy nie sú zárukou budúcich.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Oplatí sa v roku 2026 kúpiť nehnuteľnosť?
Na vlastné bývanie áno, ak máte stabilný príjem a finančnú rezervu. Dlhodobý trend cien smeruje nahor. Pri investičnej nehnuteľnosti zvážte aj alternatívy, keďže rast cien spomaľuje a hypotéky zdraželi.
- Kedy klesnú úroky na hypotékach?
Podľa aktuálneho vývoja skôr neskoro. ECB v júni 2026 sadzby zvýšila a v júli ich ponechala bez zmeny. Analytici Slovenskej sporiteľne počítajú skôr s miernym zdražením hypoték než so zlacnením.
- Hrozí pád cien nehnuteľností?
Prudký pád nie je pravdepodobný, brzdí ho podľa analytikov slabá výstavba. Mierna korekcia je však možná, pretože ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie než príjmy domácností.
