- Priemerné ceny nehnuteľností na Slovensku dosahujú historické maximá.
- Kúpa 70 m² bytu si v Košiciach či Bratislave vyžaduje 13–14 rokov priemernej mzdy.
- Slovenský „národný šport" vlastniť nehnuteľnosť naráža na realitu.
Nehnuteľnosti na Slovensku prepisujú históriu a rok 2026 prináša zvrat, ktorý mnohí nečakali. Karta sa pomaly obracia a prvýkrát za celú dekádu čísla hovoria v prospech nájomníkov dosť zreteľne na to, aby sa oplatilo zamyslieť. Tu je dôvod prečo.
Ceny nehnuteľností na historickom maxime
Priemerná cena nehnuteľnosti na Slovensku dosiahla v roku 20s25 úroveň 2 799 € za m², pričom Bratislava atakuje 3 598 €/m² a Košice dosahujú 2 469 €/m². Tieto čísla nie sú dočasné výkyvy, no sú súčasťou dlhodobého trendu, ktorý kopíruje vývoj v západnej Európe. Trh nehnuteľností na Slovensku dlhodobo rastie a s vysokou pravdepodobnosťou bude rásť aj naďalej, hoci presné tempo nikto nedokáže spoľahlivo predpovedať.
Dôvody sú štrukturálne. Ponuka nových bytov nestačí tempu dopytu, stavebné náklady rastú, urbanizácia pokračuje a kapitál stále vníma nehnuteľnosti ako bezpečný prístav. Krátkodobé korekcie sa síce objavujú, ale dlhodobá trajektória mieri nahor. Kto dnes čaká na lacnejšie časy, môže čakať veľmi dlho.
Ceny nehnuteľnosti na SR podľa krajov. Zdroj: nbs.sk
Prečo sa výpočet prvýkrát otočil v prospech nájomníkov
Napriek tomu trh dnes stavia kupujúcich do nevýhodnej pozície, akú sme dlho nevideli. Kúpa 70 m² bytu v Košiciach alebo Bratislave si vyžaduje zhruba 13 až 14 rokov čistej priemernej mzdy. A to patrí k najvyšším hodnotám v celej Európskej únii. Reálne mzdy na Slovensku jednoducho nerastú ani zďaleka rovnako rýchlo ako ceny nehnuteľností, a tento nožnicový efekt sa za posledné roky výrazne otvoril.
K tomu pristupuje ďalší faktor. Banky dnes vyžadujú akontáciu vo výške 20 % z ceny nehnuteľnosti z vlastných zdrojov kupujúceho. Kedysi to pravidlo neplatilo takto prísne. Pri byte za 200 000 € to znamená nasporiť 40 000 € ešte pred tým, ako kupujúci vôbec začne splácať hypotéku. Pre väčšinu mladých ľudí to predstavuje niekoľkoročný odklad, počas ktorého nájom vychádza nielen praktickejšie, ale aj finančne rozumnejšie.
Nájmy síce tiež rastú, ale zatiaľ nie tak rýchlo ako ceny samotných nehnuteľností. Dostupnosť nájomného bývania je stále výrazne vyššia ako dostupnosť vlastníctva, a práve v tom spočíva aktuálna výhoda nájomníkov.
Slovenský „národný šport“ vlastniť nehnuteľnosť naráža na realitu
Viac ako 90 % Slovákov vlastní svoju nehnuteľnosť, čo výrazne prevyšuje európsky priemer. Tento výnimočný ukazovateľ však vyrástol na špecifickom historickom základe. Masívne dedenie a privatizácia bytového fondu po roku 1989 umožnili celej generácii získať nehnuteľnosť takmer bez námahy. Vlastniť byt sa stal slovenským národným športom, identitou a životným cieľom, bez ktorého si mnohí nevedia predstaviť plnohodnotný život.
Na západe Európy je situácia odlišná. Ľudia tam túto potrebu v oveľa menšej miere prežívajú, čo nie je len kultúrna odlišnosť. Je to racionálna odpoveď na trh, kde ceny nehnuteľností dlhodobo predbiehajú mzdy. Nájomné bývanie má tam dlhšiu tradíciu, silnejšiu právnu ochranu a vyšší spoločenský status. Slovensko sa tomuto modelu pomaly priblíži. Nie preto, že by sa zmenila mentalita, ale preto, že matematika kúpy prestáva vychádzať pre stále väčšiu časť populácie.
Kúpa nehnuteľnosti zostáva z dlhodobého hľadiska ekonomicky výhodnejšia a to nikto nespochybňuje. Vlastník si buduje majetok, hypotéka funguje ako nútené sporenie a inflácia dlhodobo znehodnocuje dlh. Ale trh v roku 2026 dočasne mení poradie výhodnosti. Vysoká vstupná bariéra, prísne podmienky financovania a rýchlejší rast cien oproti mzdám vytvárajú okno, v ktorom nájom nie je kapituláciou, no je rozumnou voľbou.
