- Ceny nehnuteľností vlani stúpli približne o 12 percent.
- V roku 2026 porastú najmä kvalitné byty v krajských mestách.
- Trh ovplyvní konsolidácia, hypotéky nad 3 % a geopolitika.
Ceny nehnuteľností vlani vystrelili výraznejšie, než mnohí čakali. Podľa priebežných údajov Národnej banky Slovenska sa počas roka zvýšili približne o 12 %. Rok 2026 však podľa odborníkov z UpGreat prinesie skôr striedmejší vývoj.
Trh síce úplne nezamrzne, no kupujúci si bude viac vyberať. A rozdiely medzi regiónmi sa ešte zvýraznia.
Zakladateľ realitnej siete UPgreat Richard Churý počíta s tým, že kvalitné byty v dobrých lokalitách si udržia rast aj tento rok. Najviac to podľa neho pocítite v Bratislave a v krajských mestách, kde dopyt po bývaní ostáva dlhodobo vyšší. Ľudia tam riešia prácu, školy aj infraštruktúru. To drží záujem aj v časoch, keď domácnosti šetria.
Inde však môže trh pôsobiť pokojnejšie. V menších mestách Churý očakáva skôr mierny rast alebo stabilizáciu. Na vidieku a pri rekreačných nehnuteľnostiach sa môže objaviť aj pokles, keďže demografia a odchod mladých do miest oslabujú dopyt.
Rodinné domy ostanú podľa odborníka tlmenejšou kapitolou. Veľa ľudí dnes rieši cenu pozemku, energie a celkové mesačné náklady. Preto sa viac pozerajú na kompromis. Churý za perspektívne označuje najmä satelity Bratislavy a krajských miest, kde bývajú domy lacnejšie než v centrách a ľudia tam hľadajú dostupnejšie riešenie.
Zaujímavú výnimku môže priniesť východ krajiny. Churý spomína príchod Volva do Košíc, ktorý môže lokálne krátkodobo zvýšiť dopyt, keďže región môže pritiahnuť nových zamestnancov.
Nechajte peniaze pracovať za vás.
Investujte a premeňte svoje obavy na príležitosť.
Ceny nehnuteľností 2026
Čo bude v roku 2026 brzdiť realitný trh najviac? Prvý vplyv prichádza z verejných financií. Konsolidácia zníži časť domácností disponibilné príjmy a ľudia začnú ešte prísnejšie počítať. Viac zohľadnia nielen cenu bytu, ale aj rekonštrukciu, zariadenie, poplatky a rezervu. Časť kupujúcich preto môže kúpu odložiť a počká na jasnejšiu situáciu.
Druhý faktor sú hypotéky. Trh v uplynulom období získal povzbudenie z klesajúcich sadzieb, no tento impulz slabne. Churý v roku 2026 nevidí priestor na výrazné zlacňovanie úverov. Hovorí skôr o tom, že sadzby môžu mierne stúpnuť alebo sa udržia vyššie. Podľa neho ostanú nad úrovňou troch percent podľa bonity klienta.
Banky budú zároveň opatrnejšie. Viac preveria stabilitu príjmu, zadlženosť a rezervy domácnosti. Bonitní klienti získajú výhodu, ostatní narazia na prísnejšie posudzovanie.
Tretí faktor prichádza zvonka. Geopolitické napätie, vojny a výkyvy cien energií vedia rýchlo zmeniť náladu ľudí aj firiem. Keď rastie neistota, domácnosti často odkladajú veľké rozhodnutia. Takéto výkyvy sa môžu premietnuť aj do úrokov a ochoty bánk požičiavať.
Realitný trh prejde zmenami. Zdroj: shutterstock.com/shisu_ka
2025 patril starším bytom a Košiciam
Ceny nehnuteľností na Slovensku v roku 2025 pokračovali v raste a nadviazali na dynamiku z predchádzajúceho roka. Realitný barometer Realitnej únie SR, ktorý sleduje vývoj cien v krajských mestách, stúpol medziročne o 11,7 %. Podľa hodnotenia sa na trhu zlepšila nálada a spolu s ňou sa aktivovali aj realitní investori.
Práve ich nákupy podľa barometra výrazne podporili dopyt a pomohli udržať rast cien aj tam, kde by bežné domácnosti zvažovali kúpu opatrnejšie.
Z dát zároveň vyplýva jasný trend: vo väčšine krajských miest rástli staršie byty rýchlejšie než novšie jednotky. Trh tak potvrdil, že kupujúci aj investori častejšie siahali po dostupnejšom segmente, ktorý ponúka lepší pomer ceny a lokality.
Najviac to vidno pri starších dvojizbových bytoch. V roku 2025 vyskočili ceny nad 20 percent v Trnave, Prešove, Banskej Bystrici a aj v Košiciach. Realitný barometer uvádza rast 23,6 % v Trnave, 23,5 % v Prešove, 21,5 % v Banskej Bystrici a 21,5 % v Košiciach.
Práve východ Slovenska vynikol aj pri porovnaní s rokom 2024. Košice aj Prešov rástli výrazne už vtedy, a v roku 2025 na to nadviazali ďalším skokom. Aj vďaka tomuto vývoju sa Prešov pri starších dvojizbových bytoch posunul medzi drahšie krajské mestá a v tejto kategórii sa stal piatym najdrahším. Iný príbeh napísala Žilina. Pri starších dvojizbových bytoch ceny klesli o -3,3 %, čo barometer vníma ako korekciu po extrémnom raste z roku 2024.
Novšie dvojizbové byty rástli najrýchlejšie v Trenčíne a Košiciach. Trenčín pridal 28,9 % a Košice 19,6 %. Zaujme, že rok predtým sa v oboch mestách ceny posunuli len mierne. Aj v tejto kategórii Žilina korigovala, keď ceny klesli o -9,0 %po prudkom skoku v roku 2024.
Silný východ sa ukázal ešte výraznejšie pri starších trojizbových bytoch. Prešov podľa barometra vyskočil o 32,1 % a Košice o 24,4 %. V predchádzajúcom roku pritom obe mestá zaznamenali len malé zmeny, takže rok 2025 priniesol ostrý obrat. Pri novších trojizbových bytoch zaujal najmä Trenčín s rastom 22,0 %, hoci v roku 2024 ešte mierne klesal.
