- Reálne ceny nehnuteľností na Slovensku sa vrátili na úroveň 2008.
- Slovensko je v dostupnosti bývania na tom lepšie než Česko.
- Počet nových bytov klesá, ceny však rastú dvojciferným tempom.
Trh s nehnuteľnosťami v Európskej únii prešiel za posledných 15 rokov turbulentným vývojom. Od finančnej krízy v roku 2008 cez pandémiu až po energetický šok spôsobený vojnou na Ukrajine – všetky tieto udalosti zanechali výrazný odtlačok na cenách bývania a dostupnosti financovania.
Zatiaľ čo niektoré štáty zaznamenali prudké prepady, iné sa dokázali udržať v stabilite. Slovensko sa nachádza niekde v strede – horšie ako Poľsko, ale lepšie než Česko. Upozornil na to portál nehnuteľnosti.sk.
Podľa analýzy Českej národnej banky sa ukázalo, že reálne ceny nehnuteľností vo väčšine krajín EÚ dosiahli svoj vrchol koncom roka 2021. Odvtedy klesli, a to najmä v dôsledku inflácie, ktorá oslabila kúpnu silu obyvateľov. Autori štúdie Luboš Komárek a Petr Polák konštatovali, že napríklad v Taliansku ceny nehnuteľností dlhodobo klesajú a v Poľsku, hoci nominálne rástli, reálne oslabili kvôli inflácii.
Na Slovensku sa ceny nehnuteľností v reálnom vyjadrení vrátili späť na úroveň roka 2008. Pandémia síce dočasne posilnila dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach, ale zároveň stlmila záujem o krátkodobé nájmy.
Očakávania o pokračujúcom raste cien narazili na realitu sprísnenej menovej politiky, vyšších úrokových sadzieb a zníženej dostupnosti úverov.
Pri hodnotení dostupnosti bývania sa často používa pomer ceny nehnuteľnosti k príjmu (P/I). Čím je vyšší, tým ťažšie si ľudia môžu dovoliť vlastné bývanie.
Už sa viac neboj o svoje peniaze.
Investuj a premeň svoje obavy na príležitosť.
Zlepšenie dostupnosti bývania
V roku 2023 sa dostupnosť bývania v celej EÚ mierne zlepšila, najmä vďaka rastu miezd. Zo štátov V4 je na tom najlepšie Poľsko, kde sa dostupnosť výrazne zvýšila, zatiaľ čo Česká republika čelí jednej z najhorších situácií v Európe.
Slovensko skončilo hneď za Poľskom, čo znamená mierne zlepšenie, no zároveň dôkaz, že trh stále naráža na bariéry.
Pomer ceny k nájmu (P/R) ukazuje, aké výnosné je vlastniť nehnuteľnosť namiesto jej prenajímania. Vysoká hodnota môže signalizovať nadhodnotenie cien nehnuteľností, čo sa prejavilo najmä v Maďarsku a na Slovensku. V tomto smere je Slovensko druhé najhoršie z krajín V4 – horšie dopadlo už len Maďarsko.
Budúci vývoj bude závisieť od mnohých premenných – makroekonomických trendov, demografických zmien, politiky centrálnych bánk a vývoja ponuky. Európsky trh s nehnuteľnosťami sa tak pohybuje medzi dvoma pólmi – snahou udržať bývanie dostupné pre obyvateľov a zároveň atraktívne pre investorov.
Slováci momentálne čelia výzvam, no v porovnaní s Čechmi sú na tom o čosi lepšie. Ich trh nie je tak extrémne nadhodnotený a dostupnosť bývania sa pomaly zlepšuje. Budúcnosť však ukáže, ako dlho tento trend vydrží v prostredí neustále sa meniacej európskej ekonomiky.
Ďalší rast nehnuteľností na Slovensku
Slovenský trh s nehnuteľnosťami sa po krátkom období stagnácie znovu rozbehol. Ceny bývania v prvom kvartáli 2025 medziročne vzrástli o viac ako 13 percent, čo predstavuje prvý dvojciferný nárast od roku 2022. Ako píše portál webnoviny.sk, najprudšie zdražovanie zaznamenal Bratislavský kraj s 27-percentným skokom.
odľa analytika Slovenskej sporiteľne Mateja Horňáka sa k rastu cien podpísalo niekoľko kľúčových faktorov. Zníženie úrokových sadzieb na hypotékach, stabilný trh práce a stále silný dopyt po bývaní vytvárajú tlak na cenovky nehnuteľností. Tento trend podporuje aj oživenie hypotekárneho trhu – v apríli 2025 dosiahol objem nových hypoték 680 miliónov eur, čo je najvyššia hodnota od roku 2022.
Priemerná úroková sadzba klesla na 3,7 percenta, čo dáva kupujúcim väčší priestor pri rozhodovaní. Problém však vzniká na strane ponuky. Počet nových projektov klesá a stavebný trh neprináša dostatočný prísun nových bytov. V poslednom kvartáli 2024 sa počet začatých bytov medziročne prepadol o 15 percent, dokončených ubudlo až o 16 percent.
Horňák zároveň upozorňuje, že slovenský realitný trh čaká štrukturálna transformácia spojená s demografickými zmenami. Starnutie populácie, meniace sa nároky na bývanie a klesajúca dostupnosť nehnuteľností najmä pre mladých, budú v najbližších rokoch formovať podobu celého sektora.
