- Investičný byt v hlavnom meste dnes stojí štvrť milióna eur.
- Nájomné pritom rastie oveľa pomalšie ako ceny.
- Čísla ukazujú, že nájomník splátku nezaplatí.
Investičný byt v Bratislave je pre mnohých Slovákov symbolom istoty. Kúpiť, prenajať, nechať nájomníka splácať hypotéku. Lenže keď si tú istotu prepočítate na eurá, vyjde vám niečo iné.
Podľa analýz súkromnej spoločnosti Bencont Investments, ktorá pravidelne sleduje bratislavský rezidenčný trh, dosiahla priemerná cena bytov z druhej ruky v Bratislave v druhom štvrťroku 2026 úroveň 4 410,41 eura za meter štvorcový. Bežný dvojizbák s výmerou 55 metrov štvorcových tak vyjde približne na 242 600 eur.
Investičný byt: Koľko peňazí musíte mať na účte
Banka vám dnes požičia spravidla 80 percent hodnoty bytu. Časť úverov môže dosiahnuť až 90 percent, ale len v rámci obmedzenej výnimky. Zvyšok musíte mať nasporený. Pri dvojizbáku za 242 600 eur to znamená 48 500 eur vlastných peňazí.
Štatistický úrad SR uvádza, že priemerná mzda v Bratislavskom kraji dosiahla v prvom štvrťroku 2026 sumu 1 984 eur v hrubom. Na akontáciu teda potrebujete odložiť celých 24 hrubých výplat. A to ešte nemáte zaplatené poplatky, kataster ani zariadenie.
Peniaze na účte pritom nestačia. Banka sleduje aj to, akú časť príjmu vám splátka zhltne. Tento limit je nastavený na 60 percent a NBS avizovala, že ho uvoľňovať nebude.
Splátka verzus nájom
Zostáva hypotéka 194 058 eur. Národná banka Slovenska v júnovom Makroprudenciálnom komentári uviedla, že priemerná sadzba sa v apríli zvýšila o desatinu percentuálneho bodu na 3,5 percenta a mierny rast môže pokračovať.
Aktuálne ponuky bánk sú však už aj vyššie.
Hypotéka v lete 2026. Zdroj: kryptomagazín
Pri sadzbe 3,5 percenta a tridsaťročnej splatnosti vychádza mesačná splátka na 871 eur (vlastný prepočet). Ak vám banka dá 3,79 percenta, splátka stúpne na približne 902 eur.
A koľko zaplatí nájomník? Priemerné nájomné za dvojizbový byt mimo Starého Mesta sa pohybuje od 875 do 922 eur, ale vrátane energií. Pri odhadovaných energiách okolo 150 eur vám do vrecka reálne pristane zhruba 750 eur.
Rozdiel doplácate zo svojej výplaty. Každý mesiac.
Hypotéka a investičné byty. Zdroj: shutterstock.com/fizkes
Nožnice sa roztvárajú
Prečo to nevychádza? Lebo ceny bytov a nájomné idú rozdielnym tempom. Kým ceny starších bytov v Bratislave stúpli medziročne o 9 percent, nájomné vrátane energií len o 5,3 percenta.
Podobný obraz vidno na celom Slovensku. Podľa rýchleho komentára NBS sa priemerná cena bytov zvýšila na 3 430 eur za meter štvorcový. Analytik Roman Vrbovský k tomu uviedol:
„Ceny nehnuteľností rástli aj v druhom štvrťroku, avšak najpomalšie za viac než dva roky.”
Trh sa pritom rozdelil, o čom sme písali v článku Ceny nehnuteľností sa rozdelili: Košice +4,2 %, Prešov −4,2 %.
Hypotéka vs. nájom. Zdroj: shutterstock.com/Szike/leyman design/Roman Samborskyi
Investičný byt bude od roku ešte 2027 drahší
A prichádza ďalšia zmena. NBS navrhuje rozdielne limity pre LTV s účinnosťou od 1. januára 2027. Mladí do 35 rokov si na prvé bývanie budú môcť požičať až 90 percent. Kto však kupuje tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, dostane maximálne 70 percent, a to bez možnosti výnimky, ako sme informovali už v nedávnom článku.
Pre náš dvojizbák to znamená, že vlastné zdroje stúpnu z 48 500 na 72 800 eur. Teda z 24 na 37 hrubých výplat.
Dôvod zmeny je to, že v roku 2025 kúpili viac ako polovicu bytov a domov ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili. Po novom budú mať výhodu mladí, ktorí kupujú prvé bývanie.
Hypotéky budú pre mladých dostupnejšie. Zdroj: shutterstoc.com/DavideAngelini
Nezabudnite na daň
Z nájmu treba ešte odviesť daň. Finančná správa SR pripomína, že oslobodených je len prvých 500 eur ročne. Paušálne výdavky si prenajímateľ uplatniť nemôže, len skutočné a doložené.
To v praxi znamená, že si musíte odkladať každý bloček za opravu, faktúru od správcu aj potvrdenie o zaplatenej poistke. Bez papiera si výdavok do daňového priznania nedáte.
A pozor na jeden detail, na ktorý sa často zabúda, ak si uplatníte oslobodenie 500 eur, musíte v rovnakom pomere znížiť aj výdavky.
Investičný byt teda nie je pasívny príjem. Je to podnikanie s hypotékou na krku.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Oplatí sa dnes kúpiť investičný byt v Bratislave?
Pri súčasných cenách a sadzbe 3,5 percenta nájomné nepokryje splátku. Rozdiel musíte doplácať z vlastného príjmu a stavíte na budúci rast hodnoty bytu.
- Koľko vlastných peňazí potrebujem?
Dnes 20 percent z ceny, teda pri dvojizbáku okolo 48 500 eur. Od januára 2027 to pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude 30 percent.
- Stačí mi na investičný byt to, že mám našetrené?
Nie. Okrem vlastných zdrojov musí banka posúdiť aj vašu schopnosť splácať. Limit zaťaženia príjmu splátkami je 60 percent a NBS ho meniť neplánuje. Pri ďalšej hypotéke sa navyše počítajú aj vaše existujúce úvery.
