- Hypotéky na Slovensku čaká najvýraznejšia zmena za posledné roky.
- Národná banka Slovenska pripravuje nové pravidlá financovania nehnuteľností.
- Mladí ľudia si môžu vydýchnuť, investori do bytov na prenájom sa budú musieť pripraviť na výrazne vyššie vlastné zdroje.
Hypotéky patria medzi najdôležitejšie finančné rozhodnutia v živote a od januára 2027 sa pre tisíce Slovákov úplne zmenia pravidlá hry. Pripravovaná novela opatrení Národnej banky Slovenska prináša niečo, čo tu doteraz nebolo. Iné podmienky pre mladých, ktorí kupujú svoj prvý byt, a iné pre investorov, ktorí si nehnuteľnosťami budujú portfólio na prenájom.
Hypotéky pre mladých: cesta k prvému bytu sa uvoľní
Najväčšou zmenou je nová hranica takzvaného LTV, teda pomeru výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Mladí ľudia kupujúci prvé bývanie budú môcť dosiahnuť financovanie až do 90 % hodnoty bytu, a to bez toho, aby banka musela siahnuť po špeciálnej výnimke. Pre rodinu, ktorá nemá nasporených celých 20 % z ceny bytu, ide o citeľné uľahčenie.
Nevzťahuje sa napríklad na rekonštrukciu zdedenej nehnuteľnosti, na odkúpenie podielu od príbuzného ani na výmenu súčasného bytu za väčší. Výšku LTV môže ovplyvniť aj spoludlžník, ktorý už inú nehnuteľnosť vlastní, keďže sa tým mení posudzovanie celej žiadosti.
Investičné hypotéky na ďalšie byty výrazne zdražejú
Druhá strana mince je oveľa menej príjemná pre tých, ktorí kupujú tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť. Pre nich má maximálne LTV klesnúť zo súčasných 80 % na len 70 %. V praxi to znamená potrebu podstatne vyšších vlastných úspor. Pri byte za 300 000 eur môže rozdiel predstavovať až 30 000 eur navyše z vlastného vrecka oproti dnešným pravidlám.
Sprísňuje sa aj samotná definícia vlastníctva. Za majiteľa nehnuteľnosti sa bude po novom považovať aj klient, ktorý na nej má podiel vo výške 50 % alebo viac, a to platí pre hlavného dlžníka aj spoludlžníkov. Ak sa počet nehnuteľností v žiadosti nedá jednoznačne overiť, banka bude musieť automaticky použiť prísnejší 70 percentný limit.
Hypotéky budú pre mladých dostupnejšie. Zdroj: shutterstoc.com/DavideAngelini
Menej výnimiek, viac istoty pre banky
Keďže mladí získajú vyšší štandardný limit bez nutnosti výnimky, mení sa aj celkový priestor na ich využívanie. Dnes môžu výnimky nad rámec bežného limitu tvoriť až 20 % nových úverov, návrh počíta s výrazným znížením tohto podielu.
Dôvodom celej zmeny je meniaci sa realitný trh. Čoraz viac ľudí si dnes neberie hypotéku na vlastné bývanie, ale na ďalší byt určený na prenájom alebo investíciu. Národná banka Slovenska chce touto reguláciou nasmerovať financovanie tam, kde má podľa nej najväčší spoločenský zmysel, teda k rodinám a jednotlivcom, ktorí kupujú svoj prvý domov.
Byt ako investícia. Zdroj: shutterstock.com/ilolab
Kedy zmeny vstúpia do platnosti a čo bude ďalej
Návrh opatrenia momentálne prechádza pripomienkovým konaním a ďalším legislatívnym procesom. Konečná podoba pravidiel sa teda ešte môže mierne upraviť. Ak návrh prejde tak, ako je pripravený, nové podmienky by mali platiť pre všetky nové hypotéky uzatvorené od 1. januára 2027. Existujúcich úverov sa zmena netýka.
Kto uvažuje o kúpe investičnej nehnuteľnosti, mal by si porovnať aj alternatívne spôsoby zhodnocovania úspor, keďže po sprísnení LTV limitov sa časti investorov môže viac oplatiť rozložiť peniaze inak než len do ďalšieho bytu.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Budú sa nové pravidlá týkať aj mojej existujúcej hypotéky?
Nie. Zmena sa dotkne len nových úverov na bývanie dohodnutých po nadobudnutí účinnosti, teda od 1. januára 2027. Podmienky už poskytnutých hypoték zostávajú nezmenené.
- Mám 34 rokov a kupujem prvý byt. Mám nárok na 90 % financovania automaticky?
Ak pôjde o vašu prvú rezidenčnú nehnuteľnosť a splníte všetky obchodné a zákonné požiadavky banky, návrh počíta s financovaním až do 90 % hodnoty bytu bez potreby výnimky. Konečné podmienky však ešte môže upraviť legislatívny proces.
- Prečo NBS sprísňuje podmienky práve pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti?
Cieľom je obmedziť vysoké financovanie investičných nákupov a nasmerovať dostupné hypotéky skôr k ľuďom, ktorí kupujú svoje prvé bývanie, nie k rozširovaniu realitných portfólií na prenájom.
