- Investori dnes viac sledujú náklady, výnos a likviditu.
- Staršie zrekonštruované byty môžu priniesť lepší čistý výnos.
- Riziko rastie pri horšej lokalite a slabom dopyte.
Investovanie do nehnuteľností zostáva pre mnohých ľudí bezpečnou voľbou, no pri kúpe bytu dnes treba počítať dôkladnejšie než v minulosti. Kupujúci už nerobia rozhodnutia tak rýchlo, ponuky porovnávajú dlhšie a pri výbere viac sledujú čísla. Informuje o tom portál Teraz.sk.
Podľa realitnej expertky a majiteľky realitnej kancelárie Karin & Partners Karin Zápalovej rozhodujú najmä celkové mesačné náklady a energetická náročnosť bytu.
Trh už podľa nej nefunguje tak, že investor kúpi akýkoľvek byt a automaticky zarobí na raste jeho hodnoty. Dôležitý je reálny výnos, možnosť byt prenajať a aj to, ako ľahko ho majiteľ v budúcnosti predá. Zápalová upozorňuje, že investor by mal poznať dopyt po prenájmoch v konkrétnej lokalite ešte pred podpisom zmluvy.
„Dnes neodporúčam kúpiť akýkoľvek byt a čakať, že automaticky porastie na hodnote. Treba sledovať reálny výnos, likviditu nehnuteľnosti a dopyt po prenájmoch v konkrétnej lokalite,” uviedla Zápalová.
Výnosy z prenájmu sa líšia podľa regiónu. Pri dvojizbových bytoch v Bratislave považuje odborníčka za realistický čistý výnos približne tri až štyri percentá ročne po odpočítaní energií a fondu opráv. V regionálnych mestách môže investor dosiahnuť štyri až päť percent. Vyššie percento však nemusí automaticky znamenať výhodnejšiu kúpu.
Menšie mestá môžu priniesť slabší dopyt po nájomnom bývaní, pomalší rast cien aj vyššie riziko obdobia bez nájomníka. Investor tak môže časť výnosu rýchlo stratiť. Bratislava naopak ponúka stabilnejší trh, širšiu skupinu nájomcov a lepšiu predajnosť bytov aj v čase spomalenia trhu. Pomáha jej pracovný trh, služby, doprava aj rozvoj nových štvrtí.
Investičná pasca alebo príležitosť? Ako obchodovať kryptomeny v ére vysokej inflácie (Komentár)
Investovanie do nehnuteľností komplikuje aj toto
Rozhodovanie komplikuje aj rozdiel medzi novostavbou a starším bytom. Nové byty často prinášajú vyššie nájomné a menej starostí s opravami. Ich vysoká obstarávacia cena však znižuje výsledný výnos. Starší zrekonštruovaný byt v dobrej lokalite preto môže investorovi priniesť lepší čistý výsledok. Pri takejto kúpe však treba preveriť technický stav domu, fond opráv a plánované práce.
Kupujúci majú dnes väčší priestor na rokovanie. Najmä pri bytoch, ktoré zostali v ponuke dlhšie, alebo pri predávajúcich pod časovým tlakom, sa dá získať lepšia cena. Pri starších bytoch v Bratislave sa podľa Zápalovej často podarí vyrokovať zníženie približne o päť až desať percent, najmä ak sa byt nepredá počas prvého mesiaca.
Pri novostavbách developeri väčšinou oficiálne ceny nemenia. Kupujúci však môžu rokovať o benefitoch. Často ide o parkovacie miesto, pivnicu alebo kuchyňu za výhodnejších podmienok. Aj takéto doplnky môžu zlepšiť celkovú návratnosť investície.
Riziko rastie pri bytoch v lokalitách so slabou občianskou vybavenosťou, horším dopravným napojením alebo v domoch, ktoré čakajú drahé rekonštrukcie. Opatrnosť si pýtajú aj luxusné investičné byty. Môžu priniesť zaujímavé nájomné, no majú menší okruh záujemcov. Podobný problém môže vzniknúť v lokalitách, kde naraz pribudne veľa rovnakých investičných bytov. Vtedy môže konkurencia zatlačiť nájomné nadol.
Loading ...Ceny nehnuteľností sú v nebesiach
Ceny nehnuteľností na Slovensku rástli aj v prvých mesiacoch roka 2026. Bývanie zdraželo oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 3,4 percenta a priemerná cena sa dostala na 3005 eur za meter štvorcový. Medziročne išli ceny nahor o 11,3 percenta, hoci tempo rastu mierne poľavilo. Vyplýva to z údajov Národnej banky Slovenska.
Za celkovým rastom stáli najmä byty. Ich cena sa v prvom štvrťroku zvýšila o 3,5 percenta a dosiahla 3378 eur za meter štvorcový. Oproti záveru minulého roka tak kupujúci zaplatili v priemere o 115 eur za meter štvorcový viac. Najrýchlejšie zdraželi jednoizbové byty, pri ktorých rast presiahol päť percent.
Rodinné domy sa vyvíjali inak. Ich priemerná cena klesla o jedno percento na 2118 eur za meter štvorcový. V porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka však zostali drahšie o 4,3 percenta. Trh zároveň ponúkal menší podiel domov než v predchádzajúcich mesiacoch. Tento trend sa začal už v polovici minulého roka.
Zmena ponuky ovplyvnila aj celkový výsledok. Ak by sa pomer bytov a domov nezmenil, ceny by narástli len o 2,5 percenta. Celkový počet inzerátov sa pritom v prvom štvrťroku výrazne nehýbal. Novostavby si udržali stabilný podiel, no ich zastúpenie zostalo nižšie ako v minulých rokoch.
Výrazné rozdiely priniesli kraje. Najprudší rast zaznamenal Prešovský kraj, kde ceny bývania vyskočili o 11 percent. Nad priemerom skončil aj Banskobystrický kraj s rastom o 6,9 percenta, Trenčiansky kraj s 5,1 percenta a Žilinský kraj so 4,7 percenta. Ani jeden kraj nezaznamenal pokles cien.
Pri Prešovskom kraji odborné dáta naznačujú, že za skokom môže stáť zmena štruktúry ponuky. Z trhu postupne ubudli lacnejšie nehnuteľnosti a v inzerátoch zostali častejšie drahšie ponuky. Výrazný rast bytov sa objavil najmä v okresoch Poprad a Prešov. Tento trend sa ukázal aj po vylúčení turistických lokalít, ako sú Štrba či Vysoké Tatry.
Mesačné údaje však ukázali menej jednoznačný obraz. Po silnom decembri prišlo v januári mierne ochladenie. Vo februári potiahli rast najmä byty, zatiaľ čo domy ďalej zlacňovali. V marci sa situácia otočila a výraznejšie sa pohli ceny domov.
