- Národná banka Slovenska práve rozdelila hypotekárny trh na dva tábory.
- Mladí na prvé bývanie budú potrebovať o polovicu menej úspor.
- Kto kupuje tretí byt, bude musieť siahnuť hlbšie do vrecka.
NBS urobila krok, na ktorý mnohí mladí Slováci čakali roky. Národná banka Slovenska oficiálne oznámila nové pravidlá pre hypotéky a po novom rozdeľuje žiadateľov podľa toho, či si kupujú domov, alebo ďalšiu investíciu.
Výsledok je jednoduchý. Mladí ľudia do 35 rokov budú na svoj prvý byt či dom potrebovať len 10 % z ceny nehnuteľnosti namiesto bežných 20 %. Naopak, ten, kto už vlastní dve nehnuteľnosti a chce tretiu, bude musieť našetriť výrazne viac.
Poďme si to rozobrať krok po kroku.
NBS mení limity na hypotéky. Zdroj: shutterstock.com/Hananeko_Studio
NBS zavádza tri skupiny: Kde patríte vy?
Všetko sa točí okolo skratky LTV. Znamená, akú časť ceny nehnuteľnosti vám banka požičia. Zvyšok musíte mať vlastný. Doteraz platilo pre väčšinu ľudí jednotné pravidlo a to také, že banka dala maximálne 80 %. Po novom budú tri skupiny.
Mladí do 35 rokov na prvé bývanie: až 90 %. Podmienkou je podľa otázok a odpovedí NBS, že žiadny z dlžníkov nevlastní byt ani dom a úver ide na kúpu alebo výstavbu.
Väčšina ostatných: stále 80 %. Základný limit zostáva rovnaký ako doteraz.
Tretia a ďalšia nehnuteľnosť: len 70 %. A to bez ohľadu na vek, a či byt slúži na bývanie, prenájom alebo rekreáciu.
Pri byte za 200 000 eur ste doteraz potrebovali 40 000 eur vlastných peňazí. Mladému kupujúcemu po novom môže stačiť 20 000 eur. Investor, ktorý kupuje tretí byt, však bude musieť vyložiť 60 000 eur.
Pozor na jednu vec. Banka vás bude preverovať v katastri. Rátajú sa len nehnuteľnosti na Slovensku a podiely od 50 % vyššie. Pozemky a rozostavaná stavba, ktorú idete financovať, sa nezapočítavajú.
Prečo NBS pritvrdzuje na investorov
Odpoveď ukazujú čísla. Podľa centrálnej banky dnes každá piata hypotéka ide ľuďom, ktorí už majú aspoň dve nehnuteľnosti. V roku 2025 navyše viac ako polovicu bytov a domov kúpili ľudia, ktorí už nejakú nehnuteľnosť vlastnili.
Mladí tak o byty súperia s ľuďmi, ktorí už jednu či viac nehnuteľností majú. NBS už v Správe o finančnej stabilite z mája 2026 upozornila, že investičný dopyt zhoršuje dostupnosť prvého bývania a zvyšuje riziká na trhu nehnuteľností.
Člen Bankovej rady NBS Vladimír Dvořáček to vysvetľuje takto:
„Mladým ľuďom chceme uľahčiť prístup k prvému bývaniu tým, že budú potrebovať menej vlastných úspor. Naopak, pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude potrebné zapojiť viac vlastných zdrojov.”
Zmenu si centrálna banka nevymyslela sama od seba. Takýto krok Slovensku odporučil aj Medzinárodný menový fond pri hĺbkovom hodnotení nášho finančného sektora. Rozdielne limity sú navyše štandardom v čoraz väčšom počte krajín EÚ.
Investičný byt a nové pravidlá hypoték. Zdroj: shutterstock.com/Stora Space
Od kedy to platí a na čo si dať pozor
Nové pravidlá začnú platiť od 1. januára 2027, a to s postupným nábehom. Pôvodne mali prísť už v októbri 2026, no banky si vypýtali viac času na úpravu svojich systémov. Návrh prešiel v júni aj pripomienkovým konaním na Slov-Lexe.
Skôr než začnete plánovať sťahovanie, jedno upozornenie. Limit 90 % nie je automatický nárok. NBS stanovuje len hornú hranicu. Banka bude aj naďalej preverovať váš príjem, dlhy a schopnosť splácať a môže vám požičať menej.
Ostatní žiadatelia, napríklad ľudia nad 35 rokov, môžu v niektorých prípadoch stále dostať 90 % na základe výnimky. Podľa podkladov NBS sa však tento priestor zúži z 20 % na 5 % všetkých úverov. Pre kupujúcich tretej nehnuteľnosti výnimka neplatí vôbec.
Hypotéky prelomili hranicu 4 %. Už 3 banky v septembri zdvihli úroky, pridala sa aj VÚB
A ešte jedna vec. Nižší vklad neznamená nižšiu splátku. Ak si požičiate viac, budete aj viac splácať. Pri dnešných úrokoch to nie je maličkosť, ako sme písali v článku o tom, prečo úroky ešte len naplno udrú.
Naše hodnotenie? Pre mladé rodiny je to najlepšia správa o bývaní za posledné roky. Chýbajúce úspory boli pre mnohých hlavnou stopkou. Samotná NBS však priznáva, že hypotéky sú len jedna časť skladačky. Bez novej výstavby a ďalších krokov štátu byty zázračne nezlacnejú.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Mám 32 rokov a partnerka vlastní byt po babke. Dostaneme 90 %?
Nie automaticky. Limit 90 % platí, len ak žiadny z dlžníkov nevlastní rezidenčnú nehnuteľnosť. Ak vám byt nevyhovuje na bývanie, banka vám môže 90 % poskytnúť na základe výnimky. Rozhodnutie je na nej.
- Mám dva byty. Môžem si tretí kúpiť na hypotéku?
Áno, hypotéky pre investorov NBS nezakazuje. Banka vám však požičia najviac 70 % z hodnoty nehnuteľnosti a výnimka do 90 % sa na vás nevzťahuje.
- Rátajú sa aj nehnuteľnosti v zahraničí alebo pozemky?
Nie. Banka bude v katastri overovať len domy a byty na Slovensku. Pozemky sa nezapočítavajú a spoluvlastnícky podiel sa ráta až od 50 %.
