- Ceny bytov na Slovensku za rok vyskočili o 12 %.
- Mnohí tak váhajú, či investovať do nehnuteľnosti, alebo vsadiť na fond.
- Porovnali sme reálne čísla aj riziká oboch ciest.
Investičný byt je sen mnohých Slovákov. Kúpiť bývanie, prenajať ho a sledovať, ako vám peniaze chodia na účet každý mesiac bez väčšej námahy. Realita je o čosi komplikovanejšia.
Ceny nehnuteľností totiž medziročne vyskočili o 12 % a meter štvorcový bytu sa dostal na úroveň 3 262 eur, ako potvrdzuje Národná banka Slovenska. Otázka, ktorá trápi čoraz viac ľudí, znie jasne: vyplatí sa ešte kupovať byt na investíciu, alebo je rozumnejšie vložiť peniaze do fondu a nestarať sa o nič?
Loading ...Investičný byt: Koľko reálne zarobí
Predstavte si byt v hodnote 200 000 eur, ktorý sa prenajíma za 800 eur mesačne. Jednoduchý výpočet hovorí, že ročný príjem z nájmu predstavuje 9 600 eur, čo je 4,8 % z kúpnej ceny.
Znie to slušne, no toto číslo nezahŕňa dane, opravy, poistenie ani mesiace, keď byt zíva prázdny bez nájomníka. V slovenských krajských mestách sa čistý ročný výnos z prenájmu reálne pohybuje medzi 3 a 5 %, ako vysvetľuje Tatra banka v sprievodcovi investovaním do nehnuteľností.
K tomu treba prirátať rast hodnoty samotnej nehnuteľnosti. A tu prichádza prekvapenie. Za posledných sedem rokov vzrástli ceny bytov a domov na Slovensku o 89 %.
Najpomalšie v Trenčianskom kraji, kde si pripísali 76 %, najrýchlejšie v Košickom kraji, kde vyskočili o 152 %. Dôvodom je podľa analytikov nová automobilka, ktorá v regióne ešte ani nezačala vyrábať, no ceny bytov už teraz rastú najrýchlejšie z celého Slovenska.
Nehnuteľnosti na Slovensku rastú na maximum. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Trik, ktorý vám priblíži investičný byt: Hypotéka
Tu prichádza moment, ktorý robí z investičného bytu zaujímavejšiu voľbu, než sa na prvý pohľad zdá. Málokto kupuje nehnuteľnosť výlučne za hotovosť. Pri rovnakom byte za 200 000 eur by investor zaplatil len 20 % z vlastných zdrojov, teda 40 000 eur, a zvyšok by mu pokryla hypotéka.
Výsledok? Rovnaký výnos z nájmu aj zo zhodnotenia nehnuteľnosti, ale počiatočný kapitál len 40 000 eur namiesto 200 000. Tomuto sa hovorí pákový efekt a v praxi znamená, že percentuálna návratnosť na vložený kapitál môže byť výrazne vyššia, než ukazuje obyčajný výpočet hrubého výnosu.
Samozrejme, treba odpočítať aj mesačnú splátku úveru. Pri hypotéke 160 000 eur na 30 rokov s úrokom 3,5 % ročne by splátka vyšla približne na 718 eur mesačne. Z nájmu 800 eur tak po splátke ostáva len malá rezerva na opravy a poistenie.
Hypotéka na Slovensku. Zdroj: shutterstock.com/sommart sombutwanitkul
Realitné fondy: Cesta bez starostí
Ak nemáte stovky tisíc eur ani čas riešiť nájomníkov, opravy či papierovanie na katastri, alternatívou sú realitné fondy. Princíp je jednoduchý. Peniaze viacerých investorov sa spoja a investujú sa do veľkých nehnuteľností, ako sú administratívne budovy, obchodné centrá alebo logistické parky.
Najväčšou výhodou je nízky vstupný kapitál, často už od 20 až 50 eur mesačne. Investor sa nemusí starať o nájomníkov ani o opravy, o všetko sa stará profesionálna správa. Nevýhodou je, že investor nemá priamy vplyv na výber konkrétnej budovy a platí poplatky za správu fondu.
Treba si však uvedomiť jednu vec, ktorú zdôrazňuje aj samotná Tatra banka v popise svojich realitných fondov. Doterajší výnos nikdy nie je zárukou budúcich výnosov a s investíciou je vždy spojené aj riziko poklesu hodnoty.
Investičná nehnuteľnosť verzus akcie: Matematika, ktorá prekvapí
Čo hovorí ekonóm
Adam Babinec, ekonomický analytik Tatra banky, upozorňuje, že súčasný rast cien nehnuteľností nemusí trvať večne. Pripomína skúsenosť Talianska, kde ceny nehnuteľností medzi rokmi 2010 a 2025 dokonca klesli o 5 %. Práve preto odporúča počítať aj s pesimistickým scenárom, nielen s tým, čo vidíme dnes na trhu.
Podľa Národnej banky Slovenska sa však trh momentálne nachádza v silnej fáze rastu. Analytik makroekonómie NBS Roman Vrbovský k tomu uvádza:
„Priemerná cena bývania medzi rokmi vzrástla o takmer 300 eur na štvorcový meter a dosiahla hodnotu 2800 eur na m2. Najvýraznejšie k nárastu prispeli Bratislavský a Košický kraj.”
Tak čo sa naozaj oplatí, investičný byt, alebo fond?
Odpoveď závisí od toho, koľko peňazí a času máte k dispozícii. Ak disponujete vyšším kapitálom, zvládnete administratívu okolo nájomníkov a chcete aktívne budovať majetok, investičný byt môže dávať zmysel, najmä pri rozumnom využití hypotéky.
Ak naopak preferujete jednoduchosť, nechcete riešiť opravy ani neplatičov a vystačíte si s pravidelnou sumou desiatok eur mesačne, realitný fond je pohodlnejšou cestou.
Jedno je isté. Pri oboch variantoch platí rovnaké pravidlo. Minulé výnosy nie sú zárukou budúcich a rozhodnutie by ste nemali robiť na základe emócií, ale na základe reálnych čísel a vlastnej finančnej situácie.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Oplatí sa kúpiť investičný byt na hypotéku?
Áno, ak máte aspoň 20 % vlastného kapitálu a stabilný príjem na splácanie úveru. Pákový efekt môže výrazne zvýšiť návratnosť vloženej sumy, treba však počítať aj s rizikom poklesu cien a nákladmi na opravy či neobsadenosť bytu.
- Koľko peňazí potrebujem na investovanie do realitného fondu?
Realitné fondy umožňujú začať investovať už od približne 20 až 50 eur mesačne, čo je výrazne nižší vstupný kapitál ako pri kúpe nehnuteľnosti. Investor sa zároveň nemusí starať o nájomníkov ani správu majetku.
- Čo je rizikovejšie, byt na prenájom, alebo realitný fond?
Obe varianty nesú riziko poklesu hodnoty. Pri byte ide najmä o výpadok nájomníkov alebo pokles cien v regióne, pri fonde o riziko spojené s výkonnosťou podkladových nehnuteľností a poplatkami za správu. Dôležité je, že minulý výnos nikdy nezaručuje budúci.
