Byt ako top investícia na Slovensku? 14 % ročne a takmer bez daní, no párty sa už končí

Byt je dnes na Slovensku fakticky najvýnosnejším finančným produktom, aký si bežný človek môže kúpiť. Podľa Štatistického úradu SR vzrástli realizačné ceny nehnuteľností v prvom štvrťroku 2026 medziročne o 14,4 percenta, čo je tretie najvyššie tempo za posledných 15 rokov.

Staršie byty a domy zdraželi dokonca o 15,2 percenta a Bratislavský kraj vyskočil o 19,5 percenta. Žiadny bežne dostupný fond ani sporenie také čísla neponúka.

K tomu si pripočítajte dane. Z držby bytu platíte len symbolickú daň z nehnuteľnosti. Daň z prázdneho bytu neexistuje. A ak byt podržíte aspoň päť rokov, predáte ho so ziskom úplne bez dane. Výnosová rovnica je nepriestrelná. Racionálny človek s voľným kapitálom dnes byty jednoducho „musí” kupovať. A presne to sa aj deje.

Byty kupujú tí, ktorí ich už majú

Podľa dát Národnej banky Slovenska skončilo v roku 2025 viac ako 56 percent všetkých kúpených bytov a domov v rukách ľudí, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili. Pri investičných nákupoch tvoria takmer polovicu dopytu jedno a dvojizbové byty. Teda presne tie, ktoré by inak slúžili ako štartovacie bývanie pre mladých.

Centrálna banka preto navrhuje zmenu pravidiel. Pri hypotéke na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť má klesnúť maximálne LTV na 70 percent, mladí prvokupujúci majú naopak dostať až 90 percent.

Nové pravidlá by mali platiť od 1. októbra 2026.

„Na trhu silnie investičný dopyt, zároveň rastie počet málo využívaných bytov,” konštatuje NBS.

Jej Správa o finančnej stabilite zároveň priznáva, že regulácia hypoték zasiahne len časť investorov. Tí najsilnejší kupujú v hotovosti a banky vôbec nepotrebujú.

Len v Bratislave sa pritom podľa údajov o spotrebe elektriny nachádza približne 27 500 bytov, ktoré sú pravdepodobne dlhodobo neobývané. Pri priemernej obsadenosti by mohli ubytovať takmer 69 tisíc ľudí. Namiesto toho stoja prázdne ako zaparkovaný kapitál.

„Hranica, za ktorou investičný dopyt začína toxicky deformovať trh, bola totiž na Slovensku už dávno prekročená,” hovorí Miroslav Kadleček, šéf Bezrealitky.sk.

Riešenie podľa neho nie je plošné zdanenie druhého či tretieho bytu, ktoré by majitelia len premietli do nájmov. Navrhuje kombináciu dane z prázdnych bytov a nižšej dane z prenájmu, aby sa majiteľom oplatilo vrátiť mŕtve byty na trh.

Byt narazí na demografiu

Tu sa však príbeh láme. Investičná logika stojí na pohľade do spätného zrkadla. Byty boli skvelou investíciou posledné roky a kto kúpil pred desiatimi rokmi, zarobil viac než na akomkoľvek bežnom produkte. Otázka znie, či minulé výnosy hovoria niečo o budúcnosti.

Slovensko totiž vymiera. Na konci roka 2025 tu žilo 5 409 407 obyvateľov, medziročne o viac ako 10 tisíc menej, ako uvádza Štatistický úrad SR. Populácia klesá už piaty rok po sebe. Vlani sa narodilo len 42 tisíc detí, zomrelo vyše 53,5 tisíca ľudí a pôrodnosť je najnižšia za posledných 100 rokov.

Štatistici hovoria o „kritickej úrovni úhrnnej plodnosti”. Mladých ročníkov, ktoré tvoria prirodzený dopyt po štartovacom bývaní, bude každým rokom menej.

Investičný dopyt sa dnes koncentruje do Bratislavy, ktorá rastie vďaka sťahovaniu z regiónov. No aj tento zdroj má svoje dno, pretože vyľudnené regióny nebudú hlavné mesto zásobovať donekonečna.

Kto dnes kupuje tretí byt s vierou, že ceny porastú ako podľa fyzikálneho zákona, robí stávku proti demografii. A demografia je najistejšia prognóza, akú ekonómia pozná.

Byt tak zostáva top investíciou dneška, no s otáznikom nad zajtrajškom. Kapitál, ktorý hľadá dlhodobé zhodnotenie, sa preto čoraz častejšie obzerá aj po ďalších aktívach, ako sú akcie, etf, komodity či kryptomeny. Párty na realitnom trhu ešte hrá, ale múdri hostia už sledujú, kde sú dvere.