Nehnuteľnosti na Slovensku môžu čoskoro zlacnieť. Čas na hypotéku?

Nehnuteľnosti na Slovensku sa v júli 2026 obchodujú za rekordné sumy a priemerná cena sa prekonala hranicu 3 000 eur za meter štvorcový. Rastúci trend však sprevádza čoraz väčšie napätie okolo úrokových sadzieb eurozóny. Európska centrálna banka pripravuje ďalšie sprísnenie menovej politiky, čo môže v nasledujúcich mesiacoch výrazne ochladiť dopyt kupujúcich.

Sadzby ECB smerujú vyššie

Európska centrálna banka drží kľúčovú sadzbu na úrovni 2,4 % a podľa zápisnice z posledného zasadnutia sa predstavitelia dohodli, že nebudú vopred naznačovať ďalší smer vývoja sadzieb. Dôvodom je vyššia neistota v celej ekonomike eurozóny. Predstavitelia zdôraznili, že komunikácia musí zostať prísne neutrálna, teda banka nesmie signalizovať sériu ďalších zvyšovaní ani naznačovať, že júnový krok bol jednorazový a ojedinelý.

Rada guvernérov potvrdila prístup založený na dátach a rozhodovaní od zasadnutia k zasadnutiu, pričom hlavným cieľom zostáva návrat inflácie na úroveň 2 %. Zároveň varovala, že pretrvávajúce vysoké ceny energií môžu podporiť širšiu infláciu naprieč celou eurozónou.

Trh teraz odhaduje 70 % pravdepodobnosť, že ECB v septembri sadzby opäť zvýši. Dôvodom je nová vlna rastu cien ropy po útokoch medzi USA a Iránom.

Nehnuteľnosti na Slovensku dosahujú rekordy

Graf vývoja cien bytov na Slovensku od roku 2004 ukazuje pomerne jasný a čitateľný trend. Ceny takmer nepretržite stúpajú, s výnimkou krátkeho spomalenia po roku 2008 a výraznejšej korekcie v rokoch 2022 a 2023, keď priemerná cena klesla z takmer 2 900 eur na približne 2 450 eur za meter štvorcový. Ide o pokles približne 15 % počas necelých dvoch rokov.

Odvtedy sa trh opäť naplno rozbehol a v júli 2026 sa priemerná cena pohybuje okolo 3 005 eur za meter štvorcový, čo predstavuje nové historické maximum. Rast poháňa najmä stále obmedzená ponuka nových bytov, vysoké náklady na výstavbu, drahé stavebné materiály aj stále silný záujem kupujúcich, ktorí sa obávajú ďalšieho zdražovania bývania a snažia sa kúpu urýchliť. Investori navyše naďalej vnímajú byty ako spoľahlivú ochranu úspor pred infláciou, čo dopyt dodatočne podporuje aj v mestách mimo Bratislavy.

Prečo dopyt po bývaní môže slabnúť

Vyššie úrokové sadzby priamo zvyšujú cenu hypoték pre domácnosti. Ak ECB v septembri sadzby skutočne zvýši, banky pravdepodobne zdvihnú aj vlastné úrokové sadzby pre klientov už v priebehu jesene. To znamená vyššie mesačné splátky a menšiu dostupnosť bývania pre bežné domácnosti so stredným príjmom. Mnohí potenciálni kupujúci už teraz odkladajú rozhodnutie o kúpe a radšej čakajú, ako sa situácia okolo sadzieb ďalej vyvinie.

Ak sa tento trend prehĺbi, dopyt na trhu môže v druhej polovici roka výrazne klesnúť, zatiaľ čo ponuka nehnuteľností zostane rovnaká alebo sa dokonca zvýši, keďže developeri postupne dokončujú projekty naplánované ešte v období výrazne lacnejších úverov spred pár rokov. Rastúca ponuka pri klesajúcom dopyte spravidla vytvára presne ten typ nerovnováhy, ktorý predchádza citeľnému spomaleniu rastu cien na realitnom trhu.

Riziká pre nehnuteľnosti v najbližšom období

Kombinácia vyšších sadzieb, slabšieho dopytu a rastúcich cien energií vytvára tlak, ktorý môže ceny bytov a domov v nasledujúcich mesiacoch postupne stlačiť nadol. Podobný scenár trh na Slovensku zažil aj v rokoch 2022 a 2023, keď po prudkom raste prišla citeľná korekcia smerom nadol.

Ak sa geopolitická situácia okolo Iránu ďalej vyostrí a ceny ropy naďalej porastú, ECB môže siahnuť po prísnejšej menovej politike rýchlejšie, než sa dnes vo všeobecnosti očakáva.