- Ceny nehnuteľností rástli medziročne takmer o 12 percent.
- Priemerná cena za meter štvorcový dosiahla 2 906 eur.
- Dokončené byty klesli takmer o 15 percent.
Slovenský realitný trh sa v závere roka opäť rozbehol a ceny bytov aj domov zrýchlili. Ponukové ceny podľa databázy Národnej banky Slovenska rástli takmer 12 % medziročne a oproti tretiemu štvrťroku pridali 3,3 %. Priemerný meter štvorcový tak dosiahol 2 906 eur. V praxi to znamená jediné: bývanie sa znovu vzdialilo od príjmov domácností a dostupnosť sa zhoršila.
Najdrahšie ostáva hlavné mesto a jeho zázemie. V Bratislave a okolí vzrástli ceny o 12,5 % a cena za meter štvorcový presiahla 3 730 eur. Výrazné tempo však nepatrí len západu. Košický kraj pridal 17,4 %, Nitriansky 13,2 % a Žilinský 11,9 %. Regionálne rozdiely síce pretrvávajú, no spoločný trend je rovnaký: ceny rastú rýchlejšie, než si mnohé domácnosti dokážu dovoliť. Vyplýva to z analýzy Slovenskej sporiteľne.
Keď sa pozriete na päťročné porovnanie, uvidíte, prečo sa na trhu opäť hovorí o drahých nehnuteľnostiach. Cena za meter štvorcový stúpla za posledných päť rokov o 157 %, z približne 1 853 eur na dnešných viac než 2 900 eur. Pri príjmoch chýbajú kompletné nové údaje, no odhady hovoria o raste disponibilných príjmov domácností približne o 140 %.
Rozdiel medzi rastom cien a rastom príjmov sa po krátkom období zbližovania znovu zväčšil. Najviac sa medzera zatvárala na prelome rokov 2023 a 2024, keď ceny klesali. Od druhej polovice roka 2024 a počas roka 2025 sa však trend otočil a ceny znovu ušli dopredu.
Cenám pomohli aj hypotéky. Po znižovaní sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky sa lacnejšie financovanie postupne premietlo do úverov na bývanie. V roku 2024 ste pri nových hypotékach bežne videli sadzby nad štyrmi percentami. V závere minulého roka sa sadzba na nových úveroch pohybovala okolo 3,3 %. Aktivita na trhu sa prebudila aj podľa rastu bilancie hypotekárnych úverov, ktorá sa na konci roka priblížila k 10 % medziročne.
Nechajte peniaze pracovať za vás.
Investujte a premeňte svoje obavy na príležitosť.
Slovenský realitný trh a najväčšie problémy
Dopyt drží nad vodou aj pracovný trh. Nezamestnanosť ostáva nízka. V druhom štvrťroku 2025 dosiahla 5,3 % a v treťom kvartáli sa posunula na 5,5 %. Zároveň sa držia mzdy. Odhady počítajú v minulom roku s nominálnym rastom približne 5 %. Aj to pomáha domácnostiam pri rozhodovaní, či do bývania vstúpiť teraz, alebo čakať.
Najväčší problém však visí na strane ponuky. Výstavba nestíha. Druhý štvrťrok 2025 priniesol podľa dostupných údajov najslabšie výsledky za posledné roky. Dokončené byty klesli medziročne takmer o 15 %. V Bratislavskom kraji spadol počet dokončených bytov o takmer tri štvrtiny.
Slabšie vyznieva aj vývoj pri začatých bytoch. Ich počet klesol medziročne o necelých 13 % a oproti dlhodobému priemeru zaostáva takmer o štvrtinu. Mierne lepšie pôsobí aspoň obrat pri stavebných povoleniach v prvej polovici roka 2025.
Do tlaku na bývanie vstupuje aj štruktúra domácností. Slovensko má podľa uvedených údajov najvyššiu priemernú veľkosť domácnosti v EÚ, 3,1 osoby, kým európsky priemer dosahuje 2,3 osoby. Takéto čísla podporujú potrebu väčšieho počtu bytov, najmä dostupnejších.
Ceny idú hore kvôli týmto faktorom. Zdroj: shutterstock.com/PeopleImages
Prečo ceny neustále rastú?
Rast cien už neživia len klasické dôvody, ako dopyt a hypotéky. Do hry vstupujú aj nové náklady a pravidlá. Text spomína vplyv zvýšenia DPH na nové nehnuteľnosti a transakčnej dane, ktoré zvyšujú náklady developerov aj kupujúcich. To tlačí ceny novostavieb nahor a zhoršuje dostupnosť.
Zároveň sa do budúcnosti hlási aj demografia. Starnutie populácie a očakávaný pokles počtu obyvateľov môžu časom zmeniť typ dopytu. Viac ľudí môže hľadať kompaktnejšie a lepšie vybavené byty, ktoré vyhovujú staršej populácii. To môže v dlhšom horizonte tlak na rast cien oslabiť.
Makroekonomické pozadie ponúka zmiešané signály. Eurozóna rástla v 4. štvrťroku 2025 o 0,3 % medzikvartálne a o 1,3 % medziročne, pričom ťahalo najmä Španielsko. Nemecko sa tiež vrátilo do rastu. ECB vo februári ponechala sadzby bez zmeny a drží ich na úrovniach 2,00 %, 2,15 % a 2,40 %. Výhľad však sprevádza neistota v globálnom obchode a geopolitike.
Pre kupujúcich platí, že trh zostáva silný, no zároveň prináša viac rizík. Ceny rastú rýchlo, ponuka zaostáva a nové náklady tlačia najmä novostavby. Ak uvažujete o kúpe, sledujte nielen cenu za meter, ale aj vývoj hypoték, výstavby a regionálnych rozdielov. Tu sa totiž rozhodne, či sa bývanie priblíži k ľuďom, alebo sa opäť vzdiali.
