Hypotéka za 200 000 eur: Dve rodiny, rovnaký rozpočet. Jedna skončila o 70 000 eur bohatšia

Hypotéka je pre väčšinu mladých Slovákov jedinou cestou k vlastnému bývaniu. Zároveň je to strašiak. Čo ak ochoriem? Čo ak prídem o prácu? Preto mnohí robia to, čo im velí inštinkt. Každé ušetrené euro hneď posielajú do banky, aby sa dlhu zbavili čo najskôr.

Investičná spoločnosť Finax tento inštinkt podrobila tvrdej matematike. Výsledok mnohých prekvapí.

Hypotéka 200 000 eur a dve rôzne rozhodnutia

Modelový príbeh má dvoch hrdinov a to rodinu Opatrných a rodinu Rozumných.

Obe si kúpili byt za 200 000 eur a obe majú rovnaké podmienky úveru. Splatnosť je 30 rokov, úrok 3,1 % a mesačná splátka 854,03 eura. Úrok nie je vymyslený.

Podľa Národnej banky Slovenska dosiahla priemerná sadzba úverov na bývanie so splatnosťou nad päť rokov v júli 2026 úroveň 3,11 %.

Obe rodiny dokážu na bývanie vyčleniť 1 100 eur mesačne. Po zaplatení splátky im ostáva necelých 246 eur. A práve tu sa ich cesty rozchádzajú.

Opatrní si peniaze odkladajú a raz ročne nimi mimoriadne splatia časť úveru. Vybrali si znižovanie splátky, takže každý rok im na mimoriadny vklad ostane o niečo viac.

Rozumní platia stále rovnakú splátku a 245,97 eura mesačne investujú. Výpočet ráta s výnosom 8 % ročne.

Kto vyhral

Opatrní sa dlhu zbavia po 21 rokoch. To je o deväť rokov skôr, než plánovali. Slušný výsledok.

Rozumní by však mali dosť peňazí na splatenie celého úveru už v 18. roku. Lenže sa neponáhľajú a nechajú peniaze ďalej pracovať. Keď po 21 rokoch splatia hypotéku naraz, ostane im viac ako 70 000 eur navyše.

Autor analýzy Radoslav Kasík to vysvetľuje takto:

„Viac sa oplatí peniaze investovať a potom naraz splatiť celú hypotéku.”

Hypotéka pri vyšších úrokoch: Platí to stále?

Túto otázku si dnes kladie každý, komu končí fixácia. Európska centrálna banka 10. septembra zvýšila kľúčové sadzby o 25 bázických bodov a depozitná sadzba je od 16. septembra na úrovni 2,50 %. Ako sme už písali, plný účinok vyšších úrokov na hypotéky ešte len príde.

Finax preto prepočítal aj horší scenár. Úrok 5 %, výnos investície len 6 %, splátka 1 073,64 eura a na bývanie 1 300 eur mesačne. Investovanie opäť vyšlo lepšie. Pravidlo je veľmi jednoduché a platí, že investovať sa oplatí, kým výnos prevyšuje úrok z úveru.

Na strane dlžníka stojí aj inflácia. Dlh sa jej nevie brániť. Pri 2 % ročne stratí za 20 rokov približne tretinu svojej reálnej hodnoty.

Háčik, o ktorom sa hovorí málo

Čísla vyzerajú presvedčivo, no majú hviezdičku. Výnos 8 % nie je garantovaný. Finax ho opiera o to, že jeho akciové portfólio od februára 2018 do konca júla 2026 zarobilo v priemere 10 % ročne po poplatku. Minulé výnosy však nie sú zárukou budúcich a trhy vedia aj prudko padať. Treba tiež povedať, že Finax je investičná firma, ktorá na investovaní zarába.

Obrovskú rolu hrajú aj poplatky. Produkt s poplatkom 3 % či 5 % ročne dokáže celú výhodu pokojne zjesť.

Mimoriadne splátky majú zmysel najmä v dvoch situáciách. Ak máte drahšie spotrebné úvery, splaťte najskôr tie. A ak by ste hypotéku zvládli splatiť do ôsmich rokov, zložené úročenie nestihne naplno zapracovať. Nižšia splátka zasa pomôže len vtedy, keď uvoľnené peniaze neskončia v spotrebe.

Verdikt

Pokojný spánok bez dlhu má svoju cenu. V tomto príklade približne 70 000 eur. Kto má rezervu, disciplínu a nervy vydržať prepady na trhoch, môže na tom zarobiť. Kto potrebuje istotu, nerobí chybu, ak spláca skôr. Mal by však vedieť, koľko ho tá istota stojí.