- Slovensko má najvyšší podiel vlastníkov bývania v EÚ.
- Priemerný Slovak musí odkladať 260 eur mesačne po dobu 13 rokov.
- Inflácia, rast cien nehnuteľností a úrokové sadzby znižujú dostupnosť.
Bývanie patrí na Slovensku k najhlbšie zakoreneným životným cieľom. Každá generácia pred nami to brala ako samozrejmosť: zmaturuješ, nastúpiš do práce, zoberieš si hypotéku a kúpiš byt. Dnes však táto rovnica prestáva platiť.
Štatistiky Eurostatu síce naznačujú opak: 93,8 % Slovákov vlastní svoje bývanie, čo nás radí na prvé miesto v celej Európskej únii. Na prvý pohľad ide o číslo hodné obdivu. No skutočnosť za touto štatistikou je podstatne menej ružová.
Slovenské domácnosti patria k najpreplnenejším v Európe. Na jednu osobu pripadá len 1,1 izby, čo spoločne s Rumunskom predstavuje najnižší počet v celej EÚ. Priemerne tu žijú 3,1 osoby na domácnosť, teda najviac spomedzi všetkých členských štátov. Vysoký podiel vlastníkov teda neznamená komfortné bývanie. Znamená to skôr, že viacero generácií zdieľa rovnakú strechu nad hlavou, pretože mladí jednoducho nemajú inú možnosť.
Podiel vlastníkov na nehnuteľnostiach. Zdroj: vlastné spracovanie podľa ec.europa.eu
13 rokov šetrenia: Matematika, ktorá berie dych
Pozrime sa na konkrétne čísla. Priemerný Slovak potrebuje na akontáciu vo výške 20 % ceny nehnuteľnosti zhruba 13 rokov života. Predstavte si štandardný dvojizbový byt v cene 200 000 eur. Akontácia predstavuje 40 000 eur. Podľa Štatistického úradu SR dosahuje priemerná hrubá mzda v roku 2025 úroveň 1 620 eur, čo v čistom znamená 1 217 eur mesačne.
Vývoj priemernej nominálnej mzdy na SR. Zdroj: statdat.statistics.sk
Aby si Slovak našetril 40 000 eur za 13 rokov, musí každý mesiac odložiť 260 eur, teda viac ako pätinu čistej mzdy. To znamená, že takmer každé piate euro, ktoré človek zarobí, ide bokom bez toho, aby z toho mal akýkoľvek okamžitý úžitok. Žiadna dovolenka navyše, žiadna väčšia investícia do seba, žiadna finančná rezerva na neočakávané výdavky. Len disciplinované odkladanie mesiac za mesiacom, rok za rokom, celé desaťročie.
Toto je výsledok pri scenári so stabilnými cenami a nulovou infláciou. Nie na celú hypotéku. Len na akontáciu. Skutočnosť je však podstatne tvrdšia a matematika oveľa krutejšia.
Inflácia a bývanie: Ako čas pracuje proti vám
Priemerná ročná inflácia na Slovensku od roku 2010 dosahuje 3,22 %. To neznie dramaticky, no jej dlhodobý účinok je devastujúci. Pri takomto tempe má dnešných 40 000 eur o 13 rokov reálnu hodnotu len 26 138 eur. Inými slovami, peniaze, ktoré dnes usilovne odkladáte, zajtrajšok postupne zožiera. Kým vy šetríte, inflácia pracuje proti vám. A to stále hovoríme len o inflácii spotrebiteľských cien.
Hodnota 40 000 eur o 13 rokov. Zdroj: financnykompas.sk
Ceny samotných nehnuteľností rastú ešte rýchlejšie. Podľa údajov Národnej banky Slovenska rástli ceny bytov a domov za posledné dve desaťročia medziročne o 6,07 %. Pri tomto tempe by dnešný byt za 200 000 eur stál o 13 rokov teoreticky až 430 262 eur. Akontácia by tak predstavovala 86 052 eur a mesačná úspora by musela dosiahnuť 551 eur. To je už suma, ktorú si väčšina ľudí s priemerným príjmom jednoducho nemôže dovoliť odkladať.
Cena nehnuteľností na SR. Zdroj: vlastné spracovanie podľa nbs.sk
Aj pri konzervatívnom odhade rastu cien o 3 % ročne by sa hodnota nehnuteľnosti vyšplhala na 293 000 eur, čo si vyžaduje mesačné odkladanie 375 eur po dobu celých 13 rokov.
K tomu treba pripočítať úrokové sadzby hypoték, ktoré sa dnes pohybujú okolo 3 % a v najbližšej dekáde len ťažko klesnú na nulové hodnoty, aké sme poznali ešte pred piatimi rokmi. Vyššie sadzby znamenajú vyššie mesačné splátky, a teda ešte väčší tlak na rodinný rozpočet.
Každý z týchto faktorov samostatne predstavuje výzvu. Všetky tri dokopy vytvárajú pre mladých Slovákov takmer neprekonateľnú bariéru na ceste k vlastnej nehnuteľnosti.
Najdôležitejšie otázky k článku
- Koľko rokov musí priemerný Slovak šetriť na akontáciu?
Pri priemernej čistej mzde 1 217 eur a potrebe odkladať 260 eur mesačne trvá nasporenie akontácie 40 000 eur (20 % z bytu za 200 000 eur) približne 13 rokov. Tento výpočet navyše predpokladá nulovú infláciu a stabilné ceny nehnuteľností, čo v praxi neplatí.
- Ako inflácia ovplyvňuje šetrenie na bývanie?
Pri priemernej ročnej inflácii 3,22 % má dnešných 40 000 eur o 13 rokov reálnu hodnotu len 26 138 eur. Zároveň ceny nehnuteľností rastú medziročne o 6,07 %, takže cieľová suma sa každým rokom posúva vyššie. Čas teda nestojí na strane šetriaceho.
- Prečo vysoký podiel vlastníkov bývania na Slovensku klame?
Za číslom 93 % vlastníkov sa skrýva preplnenosť. Slováci žijú v priemere 3,1 osoby na domácnosť, čo je najviac v EÚ, a na jednu osobu pripadá len 1,1 izby, čo je najmenej v únii. Mladí častokrát zostávajú s rodičmi nie z vlastnej vôle, ale preto, že vlastné bývanie si finančne nedokážu zabezpečiť.
