- Jedno číslo už realitný trh nepopíše.
- Kým jeden kraj Slovenska zdražuje, susedný kraj zlacňuje.
- A Bratislava podľa centrálnej banky pravdepodobne narazila na strop.
Ceny nehnuteľností na Slovensku prestali rásť jednotne. Zatiaľ čo v Košickom kraji vyskočili v druhom štvrťroku 2026 o 4,2 %, v Prešovskom kraji o presne rovnakú hodnotu klesli. Vyplýva to z aktuálneho komentára Národnej banky Slovenska, ktorý zverejnila začiatkom augusta.
Ceny nehnuteľností spomalili, ale nepadajú
Priemerná ponuková cena bývania dosiahla 3 041 eur za meter štvorcový. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku to je nárast o 36 eur, teda o 1,2 %. Znie to slušne, no ešte na začiatku roka rástli ceny o 3,4 %. Medziročné tempo sa zmiernilo z 11,3 % na 9,5 %.
Analytik NBS Roman Vrbovský to zhrnul jednou vetou:
„Ceny nehnuteľností rástli aj v druhom štvrťroku, avšak najpomalšie za viac než dva roky.”
Ceny nehnuteľností sa rozchádzajú. Zdroj: shutterstock.com/Travellaggio
Kde ceny nehnuteľností rastú a kde už klesajú
Rozdiely medzi krajmi sú tento raz extrémne:
- Košický kraj: +4,2 %.
- Nitriansky kraj: +2,9 %.
- Trnavský kraj: +2,4 %.
- Bratislavský kraj: +1,0 %.
- Banskobystrický kraj: −1,3 %.
- Prešovský kraj: −4,2 %.
Prešovský kraj pritom nezlacnel plošne. V samotnom meste Prešov ceny naďalej rástli, priemer kraja stiahli nadol byty v okrese Poprad. Medziročne sú tam nehnuteľnosti stále o 6,1 % drahšie, ako upozorňuje aj analýza Tatra banky. Prudký pokles je skôr korekciou po mimoriadne silnom prvom štvrťroku.
Zaujímavejšie je niečo iné. Bratislavský kraj skončil až v spodnej polovici tabuľky. Podľa NBS ceny v hlavnom meste pravdepodobne narazili na strop a rastú už podobným tempom ako v menších mestách. Nožnice sa dnes neotvárajú medzi západom a východom, ale medzi krajskými mestami a vidiekom, kde sa už črtá klesajúci trend.
Byty nezdražujú rovnakým tempom. Zdroj: shutterstock.com/Ticketcraft/Grand Warszawski
Novostavby ťahajú trh, staršie byty zaostávajú
Trh sa nerozdelil len geograficky:
- Byty zdraželi o 1,6 % na 3 430 eur/m², medziročne o 10,2 %.
- Rodinné domy vzrástli o 2,1 % na 2 163 eur/m², medziročne len o 3,1 %.
- Novostavby zdraželi o 2,9 %, staršie nehnuteľnosti iba o 0,7 %.
Ten posledný riadok je kľúčový. Kupujúci, ktorý si vyberá byt v novom developerskom projekte, zažíva úplne iný trh ako ten, kto hľadá starší panelák.
Prečo ceny napriek drahším hypotékam nepadajú
Odpoveď je jednoduchá. Bytov je málo. V prvom štvrťroku 2026 sa na Slovensku dokončilo len 2 210 bytov a začalo sa stavať 2 074, čo je najmenej od roku 1998. Podrobne sme o tom písali v článku Slovensko má vážny problém: Výstavba bytov padla na 28-ročné minimum.
Zároveň nepoľavuje dopyt. Banky poskytli v druhom štvrťroku úvery na bývanie vrátane refinancovania za približne 3,56 miliardy eur, medziročne asi o tretinu viac. A to napriek tomu, že priemerná trhová sadzba hypoték stúpla v júni na 3,79 %. Vývoj sadzieb aj cien pravidelne aktualizuje NBS v štatistike cien nehnuteľností na bývanie.
Byty dražejú napriek rastu úrokových sadzieb. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Oplatí sa čakať na zlacnenie?
Dáta zatiaľ nehovoria o obrate, iba o brzdení. Ak by ceny udržali tempo z druhého štvrťroka, o rok by boli približne o 5 % vyššie.
Praktický záver je nepohodlný, ale jasný. Celoslovenský priemer vám o vašom byte nepovie takmer nič. Rozhoduje kraj, okres, vek nehnuteľnosti a to, či ide o novostavbu. Rovnaká suma dnes na Slovensku kupuje dve úplne odlišné budúcnosti.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Aká je priemerná cena nehnuteľností na Slovensku v roku 2026?
V druhom štvrťroku 2026 dosiahla priemerná ponuková cena 3 041 eur za meter štvorcový. Byty stáli v priemere 3 430 eur/m², rodinné domy 2 163 eur/m².
- V ktorom kraji ceny nehnuteľností klesli najviac?
V Prešovskom kraji, a to o 4,2 % oproti prvému štvrťroku. Klesli aj v Banskobystrickom kraji o 1,3 %. Medziročne sú však ceny v Prešovskom kraji stále vyššie o 6,1 %.
- Znamená spomalenie rastu, že bývanie čoskoro zlacnie?
Zatiaľ nie. Rast sa spomalil z 3,4 % na 1,2 % za štvrťrok, ale ceny naďalej rastú. Proti zlacneniu pôsobí slabá výstavba a vysoký dopyt po hypotékach, tempo naopak brzdia rastúce úrokové sadzby a horšia dostupnosť bývania.
