Prenájom nehnuteľnosti cez Airbnb vs. dlhodobý nájomca: Ktorý model je ziskovejší?

Nehnuteľnosti predstavujú obľúbený spôsob zhodnocovania kapitálu, no majitelia často stoja pred kľúčovým rozhodnutím o forme prenájmu. Správne zvolená stratégia určuje celkovú ziskovosť, mieru rizika a množstvo času, ktoré musíte správu bytu investovať. Pozrime sa preto na detailné porovnanie dvoch najpopulárnejších modelov prenájmu na súčasnom realitnom trhu.

Krátkodobý prenájom cez Airbnb ponúka vyššie príjmy

Prenájom cez platformu Airbnb láka investorov najmä vidinou výrazne vyšších mesačných tržieb. Majitelia účtujú cenu za každú jednu strávenú noc, čo pri vysokej obsadenosti prináša násobne vyšší hrubý príjem než klasický nájom. Tento model funguje najlepšie vo veľkých mestách, krajských centrách alebo v atraktívnych turistických lokalitách. Flexibilný cenník umožňuje zvyšovať sumu počas letnej sezóny, sviatkov či veľkých kultúrnych a športových podujatí.

Pokiaľ dosiahnete obsadenosť na úrovni 70 %, vaše príjmy môžu poľahky prekročiť dlhodobý nájom o polovicu. Krátkodobý model zároveň dáva majiteľovi možnosť voľne využívať priestor pre vlastné potreby, kedykoľvek v kalendári neeviduje žiadnu rezerváciu. Výnosy dokážu rásť aj vďaka účtovaniu dodatočných poplatkov za parkovanie či skorší príchod.

Dlhodobý nájomca prináša stabilný príjem a menej starostí

Tradičný dlhodobý prenájom stavia predovšetkým na stabilite a predvídateľnosti finančných tokov. Nájomca podpisuje zmluvu spravidla na 1 rok alebo dlhšie obdobie, čo majiteľovi garantuje rovnakú sumu na účte každý kalendárny mesiac. Nemusíte neustále riešiť sezónne výkyvy, výpadky príjmov v slabších zimných mesiacoch ani zmeny v algoritme rezervačných portálov.

Tento model vyžaduje minimálny čas na správu, keďže komunikáciu s nájomníkom riešite len zriedkavo pri nečakaných opravách. Dlhodobý prenájom tiež generuje stabilné úhrady za energie a správcovské poplatky, ktoré v plnej výške hradí stály obyvateľ bytu. Vyhnete sa tak riziku neobsadených dní, kedy by ste museli platiť zálohové predpisy z vlastného vrecka. Pre investorov preferujúcich pasívny príjem bez každodenného úsilia predstavuje táto voľba najrozumnejšie riešenie.

Skryté náklady a časová náročnosť výrazne menia čistý zisk

Pri presnom porovnávaní ziskovosti musíte do výpočtu zahrnúť úplne všetky prevádzkové náklady. Airbnb vyžaduje neustále pranie posteľnej bielizne, profesionálne upratovanie po každom hosti, nákup hygienických potrieb a platenie provízií pre rezervačnú platformu. Krátkodobí hostia navyše spotrebujú oveľa viac energie a vody, čo kompletne hradí majiteľ. Významnú položku tvorí aj rýchlejšie opotrebovanie nábytku, spotrebičov a časté financovanie drobných opráv.

Pri započítaní hodnoty vášho času, ktorý strávite odovzdávaním kľúčov, komunikáciou a správami hostí, sa čistý zisk z Airbnb výrazne približuje k dlhodobému prenájmu. Ak si na správu sprístupníte externú manažérsku agentúru, zaplatíte jej 15 až 30 % z celkového obratu, čo ďalej znižuje finálny výnos investície.

Ktoré nehnuteľnosti dosahujú najvyššiu ziskovosť?

Konečné rozhodnutie závisí od konkrétnej lokality, stavebného stavu bytu a vašich osobných časových možností.

• Nehnuteľnosti v priamom centre mesta, kompletne zariadené a dizajnovo atraktívne, dosahujú maximálny zisk práve cez platformu Airbnb.
• Naopak, väčšie rodinné byty na sídliskách mimo turistických trás generujú vyšší a bezpečnejší výnos pri dlhodobom nájme.

Majiteľ musí zvážiť aj stále prísnejšie legislatívne obmedzenia, miestne dane za ubytovanie a prípadný nesúhlas susedov v bytovom dome. Ak hľadáte maximálny finančný výnos a máte dostatok času na aktívnu správu, voľte krátkodobý prenájom. Ak preferujete bezstarostný pasívny príjem a ochranu pred výpadkami, dlhodobý nájomca ostáva jednoznačne najlepšou voľbou.