Prenajímal som byt 3 roky: Po zaplatení daní a opráv mi zostali oči pre plač

Byt na investíciu predstavoval v mojich predstavách ideálny pasívny príjem. Kúpil som nehnuteľnosť v Košiciach a veril v bezstarostné zarábanie. Realita troch rokov prenajímania ma však rýchlo presvedčila o opaku. Namiesto rozprávkového bohatstva som po zaplatení všetkých poplatkov, daní a nákladov na opravy zažil tvrdý dopad na zem.

Cena investície a hypotekárna pasca

Kúpil som trojizbový byt v Košiciach v hodnote 200 000 eur. Na financovanie som si vzal hypotéku vo výške 160 000 eur pri úrokovej sadzbe 3,4 %. Mesačná splátka banke dosiahla presne 700 eur. Byt som rýchlo zariadil a ponúkol na trhu.

Nájomcu som našiel za 800 eur mesačne. Na prvý pohľad vyzeral plán fantasticky. Rozdiel medzi nájmom a hypotékou tvoril 100 eur. Myslel som si, že táto suma mi zostane v vrecku ako čistý zisk. Zábava však skončila vo chvíli, keď prišli prvé pravidelné predpisy a účty za služby.

Skryté náklady na chod nehnuteľnosti

Čoskoro som zistil, že z nájmu 800 eur musím platiť položky, na ktoré som predtým nemyslel. Náklady na byt a servis dosiahli 200 eur mesačne. Táto suma zahŕňala platby do fondu prevádzky, údržby a opráv, poplatky za správu budovy, upratovanie spoločných priestorov, výťah a zálohové platby za vodu či teplo.

K tomu som musel pripočítať 70 eur mesačne za elektrinu a plyn. Zrazu som namiesto zisku doplácal z vlastného vrecka 170 eur každý mesiac len na to, aby som udržal nehnuteľnosť v chode. Hypotéka a energie totiž zhltli 970 eur, kým nájomca platil 800 eur.

Mohlo by vás zaujímať:

Investičný byt vám vezme voľný čas: 5 nepríjemných právd, ktoré vám nepovedia

Stret s neplatičmi a neobsadenosť

Prvý nájomca platil poctivo pol roka. Potom prišli výhovorky, meškanie a nakoniec trojmesačný výpadok platieb. Dostať neplatiča z bytu trvalo večnosť. Po jeho odchode zostal byt v dezolátnom stave. Zničená plávajúca podlaha, pokazená práčka a poškriabané steny ma stáli ďalších 1 500 eur na opravách.

Kým som byt vyčistil, vymaľoval a našiel nového nájomcu, uplynuli dva mesiace. Počas tejto doby som musel platiť celú splátku hypotéky aj prázdne energie sám. Tento výpadok ma stál viac ako 1 900 eur. Zásuvky, vodovodné batérie či pokazený bojler navyše vyžadovali neustálu údržbu.

TIP Namiesto bytu investujte bezplatne do ETF s vyšším výnosom.

Daňová záťaž a realita investovania

Požieračom zisku sa stali aj dane a odvody. Štát neznáša prenajímateľov s otvorenou náručou. Z príjmu z prenájmu som musel odvádzať daň z príjmu. Hoci som si uplatňoval preukázateľné výdavky na energie a správu, splátka istiny hypotéky predstavuje pre daňový úrad nedaňový výdavok.

Odpočítať som mohol len zaplatené úroky. Na konci roka som tak platil stovky eur na daniach z peňazí, ktoré som fyzicky v ruke ani nedržal. Daňové priznanie ma zakaždým obralo o posledné zvyšky optimizmu. Štát odo mňa inkasoval peniaze aj v momente, keď bola celá investícia v mínuse.

Konečné zúčtovanie po troch rokoch

Prešli tri roky plné stresu, telefonátov s nájomcami a neustáleho vybavovania remeselníkov. Keď som si sadol k tabuľke a zrátal všetky príjmy a výdavky, zostal som v šoku. Namiesto zisku som vygeneroval stratu niekoľko tisíc eur. Rast ceny samotnej nehnuteľnosti existuje len na papieri, kým ju nepredám.

Z hľadiska mesačného cash flow sa z prenajímania stala nočná mora. Investičný byt ma naučil, že pasívny príjem neexistuje bez tvrdého riadenia rizika. Dnes viem, že nehnuteľnosť prináša obrovské starosti a reálny výnos často nepokryje ani infláciu a amortizáciu.

Čo by bola lepšia voľba?

Investovanie do indexových ETF fondov (napríklad cez XTB bez poplatkov do 100 000 eur mesačne) je z dlhodobého hľadiska pre väčšinu ľudí efektívnejšie ako prenájom bytu. Napríklad pri mesačnej investícii 500 eur a priemernom ročnom výnose 10 % môžete po 30 rokoch dosiahnuť sumu 1 milión eur. Veľkou výhodou na Slovensku je aj oslobodenie od dane z príjmu pri držaní ETF dlhšie ako 1 rok (časový test).

Medzi hlavné riziká však patrí trhová volatilita (krátkodobé prudké poklesy trhu aj o 20 až 40 %), menové riziko, inflácia znižujúca reálnu kúpnu silu a riziko, že budúce výnosy trhov nedosiahnu historických 10 %.

XTB