- Bývanie v hlavnom meste prináša zvláštny rozpor medzi drahými bytmi a lacnejšími nájmami.
- Na trhu vzniká kríza vlastnenia majetku, pretože hypotéky výrazne presahujú mesačné nájomné.
- Nepomer medzi kúpnou cenou a nájmom vyvoláva nutnosť budúcej trhovej korekcie.
Bývanie v Bratislave prináša nečakaný ekonomický paradox, pretože ceny nehnuteľností neustále rastú a trh láme rekordy, zatiaľ čo výška nájomného už celý pol roka klesá. Tento nezvyčajný stav vytvára obrovské napätie medzi kúpnym a nájomným segmentom. Mnohí investori aj bežní ľudia dnes preto čelia neprehľadnej situácii na realitnom trhu.
Nehnuteľnosti verzus nájomné
Slovenský realitný trh prechádza obdobím, ktoré mätie mnohých odborníkov aj širokú verejnosť. Pokles nájomného v hlavnom meste trvá už 6 mesiacov v rade, zatiaľ čo kúpne ceny bytov šplhajú do rekordných výšok.
Nájomné vykazuje neobvykle nízke hodnoty v porovnaní s tým, koľko kupujúci platia za samotné metre štvorcové nehnuteľností. Tento vývoj jasne ukazuje, že krajina nečelí klasickej kríze dostupnosti bývania, lebo strechu nad hlavou si ľudia dokážu prenajať relatívne výhodne. Vzniká tu však hlboká kríza vlastnenia nehnuteľností, keďže kúpna cena majetku sa stáva pre bežné domácnosti takmer nedostupnou.
Ceny bytov na bývanie na SR. Zdroj: nbs.sk
Slovensko spolu s Českou republikou pravidelne vyhráva rebríčky v najhoršej dostupnosti vlastného bývania, no zároveň patrí medzi veľmi výhodné krajiny z pohľadu nájomníkov. Tieto dva trendy pôsobia v priamom protiklade a vytvárajú obrovský trhový rozpor, ktorý vyvoláva množstvo otázok o budúcom vývoji.
Trhové anomálie a výnosy
Investori pri pohľade na čísla narážajú na závažný problém, pretože matematika prenajímania prestáva vychádzať. Ak kúpna cena bytu dosahuje historické maximá a nájomné klesá, návratnosť vloženého kapitálu sa výrazne znižuje. Vlastníci nehnuteľností dostávajú od nájomníkov nižšie sumy, než aké by museli platiť banke pri financovaní rovnakej nehnuteľnosti cez hypotekárny úver.
Mnoho ľudí z toho dôvodu prirodzene volí radšej život v podnájme, keďže mesačná splátka hypotéky dnes vysoko prevyšuje nájomné v rovnako veľkom byte. Tento nepomer odrádza aj drobných špekulatívnych investorov, ktorí predtým kupovali byty výhradne na následný prenájom. Vysoké úrokové sadzby v kombinácii s klesajúcim nájomným robia z nakupovania predražených bytov rizikovú záležitosť. Kapitál sa preto začína oberať iným smerom a hľadá si cestu do výhodnejších aktív.
Úroková sadzba ECB opäť rastie. Zdroj: tradingeconomics.com
TIP Do nehnuteľnosti viete investovať aj cez fondy na XTB.
Aké bývanie prinesie budúcnosť
Rozdiel medzi výškou nájomného a kúpnou cenou bytov dosiahol hranicu, ktorá je z dlhodobého hľadiska absolútne neudržateľná. Ekonomické zákonitosti nepustia a trh bude musieť skôr či neskôr nájsť novú rovnováhu. Tento stav ponúka len dve možné vyústenia, ktoré vyrovnajú súčasné deformácie:
- Prvou možnosťou je výrazný a rýchly rast nájomného, ktorý by dorovnal vysoko nastavené ceny nehnuteľností a vrátil investorom požadovanú návratnosť.
- Druhou možnosťou je znateľný pokles kúpnych cien bytov, ktorý by prispôsobil hodnotu majetku reálnemu príjmu z nájmu a kúpyschopnosti obyvateľstva.
Bankový sektor, úroková politika a celková ekonomická situácia domácností rozhodnú o tom, ktorý scenár nakoniec prevládne.
Alternatívne investície a kapitál
Prudký rast cien bytov pri klesajúcom nájomnom motivuje ľudí hľadať úplne nové formy zhodnocovania svojich úspor. Namiesto viazania státisícov eur v predražených nehnuteľnostiach s nízkou výnosnosťou sa pozornosť presúva na finančné trhy. Investorov lákajú akcie globálnych firiem, indexové fondy, drahé kovy, ale aj kryptomeny, ktoré ponúkajú vysokú likviditu a zaujímavý potenciál. A všetky tieto aktíva viete obchodovať na XTB kde sú akcie a ETF dokonca bez poplatku do 100 000 eur mesačne.
Ľudia zisťujú, že kapitál dokážu ochrániť pred infláciou aj bez obrovského dlhového zaťaženia na desiatky rokov. Byt v hlavnom meste už nepredstavuje jedinú správnu voľbu pre bezpečné uloženie peňazí, ako to platilo v minulých rokoch. Tento posun v myslení mladých ľudí môže ešte viac oslabiť dopyt po kúpe vlastných bytov a urýchliť nevyhnutnú korekciu celého realitného sektora. Slovensko sa tak nachádza na prahu veľkých trhových zmien, ktoré preveria trpezlivosť kupujúcich aj predávajúcich.
Pripravili sme pre vás zaujímavé video:
