- Staršie byty v hlavnom meste stále zdražujú, hoci tempo rastu kleslo pod 10 %.
- Nájomné za cenami bytov výrazne zaostáva a investičné byty zarábajú menej.
- Vyššie sadzby ECB navyše pochovali nádej na lacnejšie hypotéky.
Byty v Bratislave sú opäť drahšie, hoci rast cien už slabne. Priemerný starší byt sa v hlavnom meste v 2. štvrťroku 2026 ponúkal za 290 702 €. Vyplýva to z analýzy Bencont Investments, ktorá sleduje trh bytov z druhej ruky.
Meter štvorcový stál v priemere 4 410,41 €. Medziročne je to o 9,03 % viac. Rast cien tak klesol pod hranicu 10 %, presne ako analytici predpovedali.
Byty v Bratislave zdraželi za dva roky o 24 %
Spomalenie však neznamená zlacnenie. Za posledné dva roky stúpli ceny starších bytov o 24 %.
Pred dvoma rokmi vychádzal meter staršieho bytu približne na 3 557 €. V 2. štvrťroku 2026 to bolo zhruba o 850 € viac. Pri 60-metrovom byte ide o rozdiel okolo 51 000 €.
Oproti začiatku roka ceny stúpli len o 1,4 %, čo je najpomalší štvrťročný rast za posledný rok. Celková cena bytu rástla rýchlejšie, o 10,2 %, pretože v ponuke pribudli väčšie byty. Polovica bytov sa ponúkala za menej ako 259 000 €.
Bratislava pritom nie je výnimka. Ako sme písali v článku Ceny bytov v roku 2026: Slováci zaplatia ešte viac, bývanie zdražuje na celom Slovensku.
Nájom rastie oveľa pomalšie ako ceny bytov
Nájomné za rovnaké dva roky stúplo len o 10 %. Nájomníci platia v priemere 17,73 € za meter štvorcový mesačne aj s energiami. Medziročne je to o 5,3 % viac.
Dvojizbový byt mimo Starého Mesta vyjde na 875 až 922 € mesačne. Priemerný nájom za celú Bratislavu už prekročil 1 000 €.
Pre investorov je to zlá správa. Keď ceny bytov utekajú rýchlejšie ako nájomné, investičný byt zarába menej. Výhoda lacnejších starších bytov, ktorá vznikla po poklese cien v rokoch 2022 a 2023, sa podľa analytikov postupne vytráca.
Reálne čísla k prenájmu rozoberáme v článku Každý radí kúpte investičný byt: Reálne čísla, ktoré vás možno odradia.
Hypotéka verzus nájomné. Zdroj: shutterstock.com/Miljan Zivkovic
Byty v Bratislave brzdia drahšie úvery
Hlavnou brzdou trhu sú úroky. Európska centrálna banka v júni zvýšila sadzby prvýkrát od roku 2023 a v septembri pridala ďalších 0,25 percentuálneho bodu. Depozitná sadzba ECB je od 16. septembra na úrovni 2,50 %, ako uvádza prehľad kľúčových sadzieb ECB.
Analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik už po júnovom zvýšení upozornil, že pre slovenský hypotekárny trh to znamená „koniec očakávaní o zlacňovaní úverov na bývanie v tomto roku”.
Ľudia podľa neho v prvom polroku kupovali aj preto, aby stihli výhodnejšie financovanie. Tento efekt sa však vyčerpáva.
Koľko dnes stojí hypotéka a prečo sa Slováci napriek tomu púšťajú do viacerých bytov, sme opísali v článku 3 byty, 1 hypotéka: Ako Slováci nasadzujú ružové okuliare.
Bencont preto čaká, že rast cien starších bytov bude ďalej spomaľovať smerom k 5 % medziročne. Staršie byty sa navyše cenovo priblížili novostavbám, čo kupujúcich odrádza.
Hypotéky dražejú v ďalšich bankách. Zdroj: shutterstock.com/Andrey_Popov
Náš pohľad: Čakať na zlacnenie je stávka
Kto čaká, že byty v Bratislave výrazne zlacnejú, môže čakať dlho. Spomalenie na 5 % je stále rast. Pri priemernom byte za 290 702 € by išlo o približne 14 500 € ročne.
Zároveň platí, že drahšie úvery zvyšujú splátky. Kúpa bytu preto dáva zmysel najmä tomu, kto má stabilný príjem a rezervu. Ešte pred podpisom si prejdite 10 vecí, ktoré musíte vedieť pred kúpou prvej investičnej nehnuteľnosti a porovnajte splátku s nájmom za podobný byt.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Koľko stojí starší byt v Bratislave?
V 2. štvrťroku 2026 sa priemerný byt z druhej ruky ponúkal za 290 702 €, teda 4 410,41 € za meter štvorcový. Polovica bytov bola lacnejšia ako 259 000 €.
- Klesnú ceny bytov v Bratislave?
Analytici pokles nečakajú. Predpokladajú, že rast sa spomalí približne na 5 % ročne.
- Oplatí sa v Bratislave viac nájom alebo kúpa?
Záleží na úroku, akontácii a dĺžke bývania. Ceny bytov za dva roky stúpli o 24 %, nájom o 10 %, takže kúpa sa predražuje rýchlejšie ako prenájom.
