3 byty, 1 hypotéka: Ako Slováci nasadzujú ružové okuliare

Hypotéka sa v posledných rokoch stala obľúbeným nástrojom na nákup investičných bytov a čoraz viac Slovákov sníva o vlastnom realitnom portfóliu podobne ako investori v USA. Fenomén nákupu bytov na prenájom naberá na obrátkach práve v čase, ktorý mnohí analytici považujú za jeden z najhorších na vstup do tohto biznisu.

Ceny nehnuteľností dosahujú rekordné úrovne a úrokové sadzby zostávajú historicky vysoké. Napriek tomu záujem o investičné byty neklesá a mnohí ľudia si neuvedomujú, že matematika, ktorá na papieri vyzerá jednoducho, v realite skrýva množstvo rizík, ktoré sa ukážu často až vtedy, keď je neskoro na akúkoľvek zásadnú zmenu pôvodného plánu.

Prečo je práve teraz najhorší čas na kúpu investičného bytu

Priemerná cena bytov na Slovensku dosahuje 3 378 eur za meter štvorcový, čo predstavuje rekordnú úroveň v histórii slovenského realitného trhu, ukazujú údaje NBS.

Súčasne rastú aj úrokové sadzby. Európska centrálna banka nedávno pristúpila k ich zvýšeniu prvýkrát od roku 2023 a základná sadzba sa dostala na úroveň 2,4 %. Hypotéky na Slovensku sa v dôsledku toho aktuálne pohybujú okolo 3,5 %.

Kombinácia vysokých cien a drahších úverov znamená, že mesačná splátka dnes tvorí výrazne väčšiu časť príjmu ako pred niekoľkými rokmi. Napriek tomu záujem o investičné byty neklesá a Slováci v tomto smere kopírujú trend, ktorý dlhodobo vidno v USA, kde si bežní ľudia budujú portfólio nehnuteľností ako hlavný spôsob zhodnocovania úspor.

TIP Investujte s XTB do realitných akcií bez poplatku.

Hypotéka ako finančná páka: Ako funguje budovanie realitného portfólia

Logika, ktorú investori do bytov najčastejšie používajú, je pomerne jednoduchá:

1. Kupujúci si zoberie hypotéku na prvý byt a nájomné z prenájmu čiastočne alebo úplne pokrýva mesačnú splátku.
2. Časom sa istina úveru zmenšuje, hodnota nehnuteľnosti rastie a vzniká vlastný kapitál, ktorý investor môže využiť ako zálohu na ďalší úver.
3. Tento vlastný kapitál potom slúži ako základ pre kúpu druhého bytu, opäť z veľkej časti financovaného cudzími peniazmi.
4. Postup sa opakuje a cieľom je postupne vybudovať portfólio troch, štyroch alebo viacerých nehnuteľností, pričom nájomníci v podstate splácajú úvery za investora.

Tento princíp finančnej páky dokáže výrazne urýchliť rast majetku, pretože investor pracuje s omnoho väčším kapitálom, ako skutočne vlastní.

Riziká, ktoré bežný Slovák s priemerným platom často podceňuje

Táto stratégia nie je jednoducho aplikovateľná pre človeka s priemerným platom a dôvodov je hneď niekoľko. Banky pri každej ďalšej hypotéke prísnejšie posudzujú príjem, existujúce záväzky a celkovú zadlženosť žiadateľa, takže tretí alebo štvrtý úver už často jednoducho neschvália.

Navyše NBS pripravuje rozdielne limity pre LTV, teda pre pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. Kto kupuje tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, dostane maximálne 70 %. Účinnosť sa navrhuje od 1. januára 2027, návrh prešiel pripomienkovým konaním v júni.

Zároveň každý ďalší byt vyžaduje vlastné zdroje na zálohu, čo pri priemernom príjme predstavuje reálnu prekážku. Medzi hlavné riziká celého konceptu patria:

• Úrokové riziko: väčšina hypoték má fixáciu iba na niekoľko rokov, po jej skončení môže splátka výrazne vzrásť a ohroziť celý model.

• Riziko neobsadenosti: aj niekoľko mesiacov bez nájomníka dokáže narušiť rozpočet domácnosti, ktorá spolieha na nájomné pri splácaní viacerých úverov naraz.
• Koncentrácia majetku: celý majetok investora leží v jednej triede aktív na jednom trhu, čo zvyšuje zraniteľnosť pri poklese cien nehnuteľností.
• Nízka likvidita: byt je ťažké rýchlo predať bez straty hodnoty, čo je problém pri náhlej potrebe hotovosti.
• Skryté náklady: opravy, dane z nehnuteľnosti, poistenie a správcovské poplatky znižujú reálny výnos z prenájmu, ktorý sa na prvý pohľad javí atraktívne.
• Legislatívne riziko: zmeny v daňovej politike alebo v pravidlách prenájmu môžu výrazne ovplyvniť výnosnosť celého portfólia.

Kombinácia týchto faktorov spôsobuje, že finančná páka, ktorá pri raste trhu znásobuje zisky, rovnako znásobuje aj straty pri jeho poklese.

Je kúpa investičného bytu a hypotéka zlá voľba?

Vlastniť investičný byt určite nie je zlé rozhodnutie a cieľom tohto článku nie je nikoho od kúpy odrádzať. Dôležité je však reálne zhodnotiť vlastnú finančnú situáciu. Taktiež príjem, rezervy aj toleranciu k riziku predtým, ako si človek zoberie ďalší úver.

Celý koncept budovania realitného portfólia pomocou hypoték rozhodne nie je taký jednoduchý, ako ho verejnosť často vníma, a bez dôkladnej prípravy dokáže priniesť viac problémov ako úžitku.