- Voľných novostavieb v hlavnom meste pribúda.
- Kupujúcich je však čoraz menej.
- Analytici nečakajú zlepšenie ani v najbližších mesiacoch.
Byty v Bratislave sa na trhu s novostavbami hromadia rýchlejšie, než ich ľudia stíhajú kupovať. Podľa aktuálnej analýzy spoločnosti Bencont Investments bolo na konci druhého štvrťroka 2026 na predaj 4 231 nových bytov v 105 projektoch. Také číslo trh nevidel od roku 2017. Lenže vtedy sa predávalo vyše tisíc bytov za štvrťrok. Dnes je to o polovicu menej.
Za tri mesiace sa predalo len 652 novostavieb, kým v prvom štvrťroku to bolo 742. Prepad však netreba dramatizovať. Začiatok roka totiž nafúkol mimoriadne vysoký predaj v jednom z najväčších projektov. Po očistení o tento výkyv zostal dopyt v podstate rovnaký. A práve to je problém. Trh sa zasekol.
Byty v Bratislave prestali zdražovať. Prečo to nie je dobrá správa
Priemerná cena ponúkaných novostavieb dosiahla 5 341 eur za štvorcový meter s DPH. Medziročne ide o nárast len o 2,3 percenta, čo je tempo blízke nule.
Aj tento mierny rast spôsobuje skôr vyšší podiel drahých prémiových bytov v ponuke než skutočné zdražovanie. Priemerný nový byt s rozlohou 66 štvorcových metrov dnes vyjde na 380 tisíc eur.
Stagnácia cien znie pre kupujúcich lákavo. V skutočnosti však odráža slabý trh. Ponuka je vzhľadom na dopyt taká vysoká, že developeri cítia vzájomnú konkurenciu a nemôžu si dovoliť dvíhať ceny. Chýbajú pritom najmä lacnejšie štartovacie byty, veľkú časť ponuky tvorí vyšší segment.
Zaujímavý je aj kontrast so zvyškom Slovenska. Podľa Národnej banky Slovenska rástli ceny bývania v krajine začiatkom roka medziročne o viac než 11 percent, ťahali ich však najmä regióny ako Prešovský či Banskobystrický kraj. Bratislavské novostavby medzitým stoja na mieste.
Byty dražejú napriek rastu úrokových sadzieb. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Kto dnes kupuje byty v Bratislave
Predané byty boli v priemere menšie a lacnejšie než tie v ponuke. Priemerná predajná cena vzrástla na 5 304 eur za meter štvorcový, priemerný predaný byt mal 64 štvorcových metrov a stál 365 tisíc eur. Dopyt sa pritom sústredil najmä do Starého Mesta a Ružinova, teda do štvrtí drahších, než je mestský priemer.
Hlavný analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik nevidí dôvod na optimizmus. Dopyt podľa neho brzdia vysoké úrokové sadzby, ktoré sa budú držať medzi 3,5 a 4 percentami, ekonomická stagnácia Slovenska aj rastúce dane. Platy ľudí jednoducho nestačia na to, aby pri súčasných cenách a úrokoch kupovali viac.
„Trh s novostavbami bude preto prešľapovať na mieste, dopyt ostane ohraničený a ceny bytov budú stagnovať,” uzatvára Bruchánik.
Čo bude ďalej
Kľúčovou otázkou zostáva ponuka. Ak počet voľných bytov porastie aj naďalej, medzi developermi to podľa analytikov môže vyvolať nervozitu.
Tá by v krajnom prípade mohla priniesť to, na čo kupujúci čakajú roky. Tlak na ceny smerom nadol. Zatiaľ však nič nenasvedčuje tomu, že by sa patová situácia mala rýchlo skončiť. Predávajúci čakajú na kupcov a kupci na lepšie podmienky.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Koľko voľných novostavieb je aktuálne v Bratislave?
Na konci druhého štvrťroka 2026 bolo v ponuke 4 231 bytov v 105 projektoch. Ide o najvyššie číslo od roku 2017.
- Koľko stojí nový byt v Bratislave v roku 2026?
Priemerná cena je 5 341 eur za štvorcový meter s DPH. Priemerný byt s rozlohou 66 m² vyjde na približne 380 tisíc eur.
- Oplatí sa počkať s kúpou novostavby?
Analytici očakávajú stagnáciu cien, nie ich pokles. Výrazné zlacnenie by mohol priniesť až ďalší rast ponuky, ktorý by zvýšil tlak na developerov.
