- Byt je najväčšia investícia, akú väčšina z nás v živote urobí.
- Jedna chyba pri kúpe vás môže stáť desaťtisíce eur.
- Poradíme vám, ako sa jej v roku 2026 vyhnúť.
Byt je pre väčšinu Slovákov najväčší nákup v živote. Jedno zlé rozhodnutie vás pritom môže stáť desaťtisíce eur. Rok 2026 navyše prináša premenlivé úrokové sadzby, nové legislatívne pravidlá aj silnejúci dôraz na energetickú efektívnosť budov.
Ako upozorňuje realitná sieť REMAX Slovakia, kúpa bývania už dávno nie je len o výbere pekného bytu, ale o komplexnom rozhodnutí, ktoré ovplyvní vašu finančnú stabilitu na roky dopredu.
Dobrá správa? Existuje niekoľko krokov, ktoré vás pred zlou investíciou spoľahlivo ochránia.
Skôr než si vyberiete byt, spočítajte si všetko do posledného eura
Najčastejšia chyba kupujúcich je jednoduchá. Pozerajú len na cenu v inzeráte. Realita je však iná. K cene nehnuteľnosti treba pripočítať:
- vlastné úspory vo výške zvyčajne 20 percent,
- náklady na právne služby, znalecký posudok, prípadnú províziu realitnej kancelárie
- a rezervu na rekonštrukciu či vybavenie.
Práve tieto vedľajšie náklady ľudia podceňujú najviac.
Veľkú rolu hrajú aj hypotéky. Úrokové sadzby sa môžu meniť pomerne rýchlo, preto sa oplatí porovnať ponuky viacerých bánk. Národná banka Slovenska pripomína, že obdobie extrémne lacných úverov sa už nevráti a dodáva:
„Sadzby hypoték sa vyvíjajú v cykloch.”
Správne nastavené financovanie vám podľa odborníkov môže ušetriť desiatky tisíc eur.
Hypotéky na Slovensku dražejú. Zdroj: shutterstock.com/Take Production Studios
Pozor, menia sa limity LTV. Byt na hypotéku dostanete za nových podmienok
Rok 2026 prináša aj zásadnú zmenu pravidiel hypoték. Národná banka Slovenska navrhuje rozdielne limity LTV, teda pomeru výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, pre rôzne skupiny kupujúcich. Účinnosť nových pravidiel sa navrhuje od 1. októbra 2026.
Čo to znamená v praxi?
- Mladí ľudia do 35 rokov, ktorí si kupujú prvé bývanie, budú môcť získať hypotéku až do výšky 90 percent hodnoty nehnuteľnosti.
- Ostatní kupujúci zostávajú pri doterajšom limite 80 percent.
- Naopak, prísnejšie podmienky čakajú tých, ktorí kupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, pre nich bude platiť limit 70 %.
Dôvodom na zmenu limitov je to, že v roku 2025 viac ako polovicu bytov a domov kúpili ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili, čo sťažuje cestu k prvému bývaniu.
Ak teda kupujete svoj prvý byt a máte menej ako 35 rokov, môže sa vám oplatiť počkať na jeseň. Budete potrebovať menej vlastných úspor.
Hypotéky budú pre mladých dostupnejšie. Zdroj: shutterstoc.com/DavideAngelini
Lokalita rozhoduje viac ako samotný byt
Krásny byt v zlej lokalite je zlá investícia. Preto si ešte pred obhliadkou všímajte dostupnosť dopravy, blízkosť obchodov, škôl a lekárov, možnosti parkovania, hluk z okolia aj plánovanú výstavbu.
A jeden overený trik navyše. Navštívte lokalitu aj večer. Miesto, ktoré cez deň pôsobí pokojne, môže mať po zotmení úplne inú atmosféru.
Ceny bytov lámu rekordy. Zdroj: shutterstock.com/Malota
Emócie sú najdrahší poradca
Keď sa do bytu zamilujete, prestanete vidieť jeho chyby. Typicky prehliadnete chýbajúce stavebné povolenie alebo skryté technické problémy.
Prílišná opatrnosť je však rovnako nebezpečná, pretože vám môže ujsť dobrá príležitosť. Odborníci preto radia jednoduché pravidlo. Do 24 hodín si ujasnite, či má zmysel pokračovať. Nechajte sa nadchnúť, ale všetko si racionálne overte.
Pri samotnej obhliadke buďte dôslední. Skontrolujte vlhkosť, praskliny, funkčnosť okien, elektroinštaláciu, tlak vody aj rovnosť podláh. Praktický tip znie prekvapivo jednoducho. Prejdite sa po byte naboso a nerovnosti podláh odhalíte okamžite. Ak si nie ste istí, na druhú obhliadku si priveďte odborníka.
Byty ako investícia. Zdroj: shutterstock.com/Stanislaw1999
Právna kontrola je krok, kde sa šetriť neoplatí
Skôr než čokoľvek podpíšete, preverte si list vlastníctva. Záložné práva a vecné bremená si dnes overíte online cez oficiálny portál ESKN, ktorý prevádzkuje Úrad geodézie, kartografie a katastra SR.
Skontrolujte aj legálnosť stavebných úprav, vlastníctvo pozemku, prístupovú cestu a mesačné náklady vrátane fondu opráv.
Samotný obchod potom začína rezervačnou zmluvou a pokračuje kúpnou zmluvou. Kľúčová je úschova peňazí, ideálne advokátska alebo banková. Tá zaručí, že predávajúci dostane peniaze až po prepise vlastníctva v katastri. A zlaté pravidlo na záver. Nikdy nepodpisujte zmluvy pod tlakom.
Hypotéka krok za krokom: Čo musíte vyriešiť skôr, než oslovíte banku
Myslite na budúcnosť, nie len na dnešok
Váš život sa zmení. Budete potrebovať viac priestoru? Plánujete prácu z domu? Byt by mal fungovať nielen dnes, ale aj o niekoľko rokov. Kvalitné bývanie v dobrej lokalite si totiž drží hodnotu a to je podstata dobrej investície.
Na záver si zapamätajte tri jednoduché pravidlá. Neverte len prvému dojmu. Pýtajte sa a overujte. A nebojte sa prizvať odborníkov. Ak budete mať dostatok informácií, premeníte neistotu na istotu a z bytu sa stane skutočný domov.
