- Hypotéky na Slovensku zdražejú a ceny bytov vyskočili o 14 %.
- Prenájom zostáva lacnejšou voľbou, no táto výhoda pomaly mizne.
- Čo ukazujú najnovšie dáta Národnej banky Slovenska?
Hypotéky v roku 2026 rastú na Slovensku rekordným tempom. Podľa júnového makroprudenciálneho komentára Národnej banky Slovenska sa medziročný rast úverov na bývanie zrýchlil z 8,3 % na 8,5 % a patrí k najvyšším v celej Európskej únii. Slováci si berú hypotéky ako nikdy predtým. A pritom prenájom stále vychádza lacnejšie.
Ako je to možné? A hlavne, ako dlho to ešte vydrží?
Prečo je prenájom stále výhodnejší ako hypotéka
Odpoveď je jednoduchá, ceny bytov rastú oveľa rýchlejšie ako nájmy. V máji 2026 boli ceny bytov na Slovensku medziročne vyššie o 14 %.
Nájmy za rovnaké obdobie vzrástli len o necelé 3 %. Nožnice sa stále otvárajú.
Výsledok? Kto si dnes kúpi byt na hypotéku, zaplatí mesačne výrazne viac ako ten, kto ten istý byt zoberie do nájmu. NBS to vo svojom komentári potvrdzuje čiernymi číslami. V Bratislave je cena nájmu za meter štvorcový stále nižšia ako výška splátky za úver potrebný na kúpu toho istého metra.
Tento stav trvá od roku 2022, keď úrokové sadzby začali prudko rásť a zo dňa na deň predražili hypotéky. Odvtedy sa rovnica nezmenila. Prenájom je lacnejší.
Hypotéky na Slovensku letia hore. Zdroj: shutterstock.com/sommart sombutwanitkul
Hypotéky sa menia. A nie k lepšiemu
Situácia sa ale už začína meniť.
Priemerná hypotekárna sadzba dosiahla v apríli 2026 úroveň 3,5 % a NBS upozorňuje, že tento mierny nárast môže pokračovať aj v nasledujúcich mesiacoch. Dôvod? Rastúce výnosy štátnych dlhopisov v Európe, geopolitická neistota spojená s konfliktom na Blízkom východe a postupné zdražovanie hypoték vo väčšine európskych krajín.
Slovenská sporiteľňa, najväčšia banka na trhu, od apríla 2026 zvýšila sadzby pri jednoročnej aj päťročnej fixácii o 0,2 percentuálneho bodu, pri trojročnej dokonca o 0,3 percentuálneho bodu.
Hypotéky na Slovensku prehľad sadzieb. Zdroj: redakcia na základe dát Finančného kompasu
Napriek zdražovaniu záujem o hypotéky neklesol. Ba práve naopak. NBS hovorí o tzv. „efekte posledného vlaku,“ mnohí kupujúci sa ponáhľajú podpísať zmluvu ešte pred ďalším zdražením. V marci a apríli 2026 dosiahol mesačný prírastok hypoték historické maximum.
Kedy sa nožnice zatvoria?
Toto je otázka, ktorú si kladú desaťtisíce slovenských domácností. A odpoveď nie je príjemná.
NBS vo svojom komentári jednoznačne uvádza: „Rast hypoték zrejme už dosiahol svoj vrchol.“ Sadzby pôjdu pravdepodobne ešte mierne hore. Ceny bytov zatiaľ neklesajú. A nájmy rastú pomalším tempom ako inflácia.
Čo to znamená v praxi? Výhoda prenájmu sa bude pomaly zužovať. Nie dramaticky cez noc, ale postupne, mesiac po mesiaci.
Navyše desiatky tisíc slovenských domácností čelia v roku 2026 koncu starej, extrémne nízkej fixácie z čias, keď sa hypotéky dávali za okolo 1 %. Pre nich prechod na nové sadzby znamená nárast mesačnej splátky.
Hypotéky a trh nehnuteľností: Čo bude ďalej?
NBS hovorí otvorene, že dostupnosť bývania je na Slovensku naďalej nízka. Rast miezd síce pomáha, ale nestačí vykompenzovať rast cien nehnuteľností. Za posledné dva roky sa dostupnosť vlastného bývania prakticky nijako nezlepšila.
Jediným svetlým bodom zostáva stabilita bankového sektora. Banky sú zdravé, kapitálovo dobre vybavené a podiel zlyhaných hypoték je minimálny, len 1,1 %. Slovenský bankový sektor zvládol aj nedávne stresové testy.
To je dobrá správa pre tých, čo hypotéku splácajú. Ale pre tých, čo o nej iba uvažujú, zostáva otázka rovnaká: platiť nájom a čakať, alebo skočiť do vlaku, kým ešte ide?
