- Hypotéka je pre väčšinu Slovákov najväčší finančný záväzok v živote.
- Správne poradie krokov rozhoduje o tom, či pri kúpe bytu zažijete stres, alebo pokoj.
- Od roku 2027 sa navyše menia pravidlá, ktoré ovplyvnia, koľko si reálne budete môcť požičať.
Hypotéka je pre väčšinu Slovákov najväčší finančný záväzok v živote. A často sa pri jej vybavovaní robí najviac chýb hneď na začiatku. Mnohí ľudia si najprv zaľúbia konkrétny byt a až potom zistia, že na neho jednoducho nemajú. Dá sa tomu vyhnúť, ak viete, v akom poradí postupovať a aké pravidlá od roku 2027 menia hru úplne nanovo.
Byt, alebo najprv banka? Hypotéka sa dá riešiť dvoma spôsobmi
Pri vybavovaní hypotekárneho úveru existujú v zásade dva prístupy a oba môžu byť správne, len pre iný typ človeka.
Prvý prístup je čoraz populárnejší: ešte pred hľadaním bytu navštívite banku alebo finančného poradcu a necháte si urobiť predbežné posúdenie. Vďaka tomu presne viete, akú sumu vám banka reálne požičia, akú splátku unesiete a koľko vlastných peňazí budete potrebovať.
Tento postup sa oplatí najmä ľuďom s obmedzeným rozpočtom alebo nestálym príjmom, ktorí sa nechcú zamilovať do bytu, na ktorý nemajú.
Druhý prístup je opačný. Najprv si vyberiete konkrétnu nehnuteľnosť a až potom vás zaujíma hypotéka. Dáva to zmysel, ak presne viete, čo chcete kúpiť, ide o výnimočnú ponuku na trhu, alebo predávajúci tlačí na rýchle uzavretie obchodu.
Riziko je v tom, že banka vám nakoniec neschváli takú vysokú sumu, akú potrebujete.
Dvojica si našla trojizbový byt za 230 000 eur a chcela konať rýchlo. Ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy si však overila možnosti v banke. Predbežné posúdenie ukázalo, že môžu získať maximálne 180 000 eur. Namiesto sklamania pri podpise zmluvy si jednoducho upravili hľadanie na byty do 210 000 eur a o pár týždňov našli podobnú nehnuteľnosť, ktorú už vedeli pohodlne financovať.
Hypotéka sa od roku 2027 zmení: Koľko percent ceny bytu vám banka požičia
Práve teraz je dôležité poznať jednu zásadnú zmenu, ktorá sa pripravuje. Národná banka Slovenska totiž mení limity, koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti môže banka poskytnúť ako úver (tzv. LTV, z anglického loan to value).
Podľa informácií NBS sa doterajší plošný limit 80 % rozdelí na tri rôzne kategórie podľa toho, kto si o hypotéku žiada.
Mladí ľudia do 35 rokov, ktorí ešte nevlastnia žiadnu nehnuteľnosť na bývanie a kupujú alebo stavajú svoje prvé bydlisko, budú môcť získať hypotéku až do výšky 90 % hodnoty nehnuteľnosti. To znamená, že na kúpu bytu im bude stačiť výrazne menej vlastných úspor ako doteraz. Hypotéka pre nich bude dostupnejšia.
Naopak, ľudia, ktorí už vlastnia dve alebo viac nehnuteľností na bývanie a chcú si kúpiť tretiu a ďalšiu, budú mať limit znížený na 70 %. Platí to bez ohľadu na vek a na to, či nehnuteľnosť chcú prenajímať, alebo využívať na rekreáciu.
Menej ľudí, drahšie byty: Paradox, ktorý Slovákov zaskočí
Pre všetkých ostatných klientov, ktorí nespadajú do ani jednej z týchto skupín, ostáva limit na súčasných 80 %, pričom časť z nich bude môcť čerpať výnimku až do 90 %.
Táto výnimka sa však zúži, keď podľa NBS doteraz mohla pokryť 20 % všetkých poskytnutých úverov, po novom to bude len 5 %, pretože väčšinu z nej aj tak využívali práve mladí ľudia, ktorí teraz dostanú vlastné, jasné pravidlo.
Do počtu vlastnených nehnuteľností sa počítajú len byty, domy a podobné nehnuteľnosti určené na bývanie na Slovensku, banka si to bude overovať priamo v katastri. Pozemky ani rozostavané stavby, na ktoré sa žiada úver, sa do tohto počtu nezarátavajú.
NBS mení limity na hypotéky. Zdroj: shutterstock.com/Hananeko_Studio
Mladé rodiny verzus investori
Zmena má podľa NBS nabehnúť od 1. januára 2027. Pôvodne sa hovorilo o termíne už od októbra 2026, ale bankový sektor požiadal o odklad, pretože si to vyžaduje zásahy do interných procesov bánk.
Prečo k tomu NBS pristupuje práve teraz? Centrálna banka v Správe o finančnej stabilite z mája 2026 upozorňuje, že trh s bývaním sa výrazne zmenil.
Viac ako polovicu bytov a domov v roku 2025 kúpili ľudia, ktorí už nejakú nehnuteľnosť vlastnili, a 16 % úverov smerovalo klientom, ktorí mali už aspoň dve. Mladé rodiny si tak pri kúpe prvého bytu konkurujú s investormi a majú často problém našetriť dostatok vlastných peňazí.
Samotná NBS to vysvetľuje rozdielnou mierou rizika. Pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti „ide skôr o majetkové (investičné) rozhodnutie, pri ktorom je primerané, aby klient financoval väčšiu časť z vlastných zdrojov”, zatiaľ čo pri mladých, ktorí riešia svoje prvé bývanie, je najväčšou prekážkou práve počiatočný kapitál.
Hypotéka a ako ju získať čo najrýchlejšie. Zdroj: shutterstock.com/pics five
Akú hypotéku môžete reálne získať a čo na to potrebujete
Predtým, než sa pustíte do hľadania bytu, banka pri prvom stretnutí vždy preverí vašu finančnú situáciu. Zaujíma ju výška a typ vášho príjmu, či ste zamestnaní alebo podnikáte, vaše existujúce úvery a celková schopnosť splácať.
Na základe toho vám vie povedať, akú vysokú hypotéku môžete získať a aká bude približná mesačná splátka.
K žiadosti budete potrebovať:
- občiansky preukaz,
- doklad o príjme, ak si ho banka nevie overiť cez Sociálnu poisťovňu,
- a dokumenty k nehnuteľnosti, napríklad rezervačnú alebo kúpnu zmluvu a znalecký posudok.
Samotné schvaľovanie potom zahŕňa kontrolu dokumentov, posúdenie bonity, preverenie v úverových registroch a ocenenie nehnuteľnosti znalcom.
Ak banka žiadosť schváli, podpíšete úverovú zmluvu s presnou výškou úveru, úrokovou sadzbou a splatnosťou.
Pred samotným čerpaním peňazí ešte musíte doložiť potvrdený návrh na vklad katastra, list vlastníctva s plombou a poistenie nehnuteľnosti. Až potom banka uvoľní peniaze, najčastejšie priamo na účet predávajúceho.
Najčastejším dôvodom, prečo banka žiadosť zamietne, je nedostatočný príjem, vysoké existujúce záväzky, negatívna úverová história alebo nevyhovujúca nehnuteľnosť. Práve preto sa oplatí riešiť hypotéku včas a v správnom poradí, ešte pred tým, než si vyberiete konkrétny byt.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Od kedy budú platiť nové limity LTV pre hypotéky?
Podľa NBS sa zmena navrhuje s účinnosťou od 1. januára 2027. Pôvodne sa hovorilo o termíne 1. október 2026, ale posunul sa na žiadosť bankového sektora, ktorý potreboval viac času na úpravu interných procesov.
- Môžem ako mladý človek získať hypotéku na 90 % hodnoty bytu už teraz?
Nie, súčasný plošný limit LTV je stále 80 %, s možnosťou výnimky do 90 % len pre časť úverov. Vyšší limit 90 % pre mladých do 35 rokov kupujúcich svoje prvé bývanie začne platiť až po schválení návrhu a jeho účinnosti od roku 2027.
- Ktoré nehnuteľnosti sa počítajú pri posudzovaní, či ide o tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť?
čítajú sa len byty, domy a iné nehnuteľnosti určené na bývanie, ktoré sa nachádzajú na Slovensku. Pozemky, rozostavané stavby ani nehnuteľnosti v zahraničí sa do tohto počtu nezarátavajú, banka si vlastníctvo overí v katastri nehnuteľností.
