Slovensko má desaťtisíce prázdnych bytov. NBS zasiahne, no odborníci pochybujú, že to pomôže

Slovensko rieši paradox, ktorý čoraz viac bije do očí. Ceny bytov rastú, bývanie je pre mnohé rodiny čoraz menej dostupné, no zároveň existujú desaťtisíce nehnuteľností, v ktorých nikto nebýva.

Národná banka Slovenska preto prichádza s novým zásahom na realitnom trhu. Otázkou však je, či sa trafila do skutočného problému.

Podľa najnovšej Správy o finančnej stabilite chce NBS sprísniť podmienky pre financovanie investičných bytov.

Centrálna banka upozorňuje, že investičný dopyt prispieva k rastu cien nehnuteľností a zhoršuje dostupnosť bývania pre ľudí, ktorí si kupujú prvý domov. Zároveň navrhuje prísnejšie limity pri financovaní tretej a ďalšej nehnuteľnosti hypotékou. 

Slovensko má problém, ktorý nová výstavba sama nevyrieši

Diskusia o bývaní sa roky točí najmä okolo výstavby nových bytov. Najnovšie údaje však naznačujú, že významná časť riešenia sa môže skrývať v už existujúcich nehnuteľnostiach.

Realitná únia SR upozorňuje, že na Slovensku sú desaťtisíce bytov a domov s mimoriadne nízkou spotrebou elektriny, ktoré možno považovať za neobývané. Vo veľkých mestách dosahuje podiel takýchto nehnuteľností 10,9 % v Bratislave a 15,2 % v Košiciach.

Predseda Realitnej únie SR Attila Mészáros k tomu uviedol:

„Je dôležité diskutovať o výstavbe nových bytov, aby sa zlepšila dostupnosť bývania. V nových štvrtiach by však mali vyrásť nehnuteľnosti, ktoré budú mať nielen svojich majiteľov, ale aj obyvateľov.”

Práve tento údaj mení pohľad na celý problém. Ak sú desaťtisíce bytov mimo reálneho trhu, samotná výstavba nových projektov nemusí automaticky znamenať dostupnejšie bývanie.

Slovensko čaká zásah do hypoték. Dotkne sa však len časti investorov

NBS navrhuje znížiť maximálnu výšku hypotéky pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti z dnešných 80 % na 70 % hodnoty nehnuteľnosti. Pri byte za 200-tisíc eur by tak kupujúci musel mať namiesto 40-tisíc až 60-tisíc eur vlastných zdrojov.

Na prvý pohľad ide o tvrdé opatrenie. Odborníci však upozorňujú, že zasiahne najmä investorov financujúcich nákupy úverom. Tí najbohatší, ktorí kupujú za hotovosť, zostanú prakticky nedotknutí.

Práve v tom vidí časť realitného sektora slabinu celého návrhu. Podľa tajomníka Realitnej únie SR Mojmíra Plavca totiž často zostávajú prázdne práve byty kupované za vlastné peniaze ako ochrana úspor pred infláciou.

Naopak, nehnuteľnosti financované hypotékou sa vo väčšine prípadov dostanú na nájomný trh, pretože ich majitelia potrebujú splácať úver.

Výsledok? Regulácia môže zasiahnuť skupinu investorov, ktorá paradoxne časť bytov na trh bývania reálne dodáva.

Hrozí ďalšie zdražovanie bytov?

Ďalším rizikom je reakcia trhu ešte pred zavedením nových pravidiel.

NBS počíta s tým, že časť investorov sa bude snažiť stihnúť kúpu nehnuteľnosti ešte podľa súčasných podmienok. Vyšší dopyt môže krátkodobo zvýšiť tlak na rast cien bytov. Podobný jav zaznamenala aj Česká republika pred zavedením obdobnej regulácie od apríla 2026.

To prichádza v čase, keď dostupnosť bývania zostáva napätá. Národná banka Slovenska vo svojom realitnom dashboarde upozorňuje, že ceny nehnuteľností pokračujú v raste a ponuka na trhu sa dlhodobo zužuje. 

Prázdne byty môžu byť väčší problém než investori

Skutočná otázka preto znie inak. Nie či treba stavať nové byty alebo obmedzovať investorov, ale ako dostať existujúce neobývané byty späť na trh.

Mestá ako Paríž, Barcelona či Vancouver už skúšajú špeciálne dane z prázdnych bytov. Na Slovensku sa zatiaľ viac diskutuje o odstránení bariér, ktoré vlastníkov odrádzajú od prenájmu.

Ak totiž desaťtisíce bytov ostávajú zatvorené a nevyužité, problém dostupnosti bývania nemusí byť len o nedostatku nových projektov. Môže byť aj o tom, že veľká časť existujúceho bývania jednoducho neslúži svojmu pôvodnému účelu.

A práve tam sa môže rozhodnúť, či bude bývanie na Slovensku v najbližších rokoch dostupnejšie, alebo ešte drahšie.