Hypotéky letia hore: Vojna mení pravidlá a tisíce Slovákov strácajú šancu na byt

Hypotéky sa po mesiacoch relatívneho pokoja opäť stávajú hlavným strašiakom slovenských domácností. To, čo ešte začiatkom roka vyzeralo ako stabilizovaný trh s dostupnejším financovaním, sa po geopolitickom napätí rýchlo mení. A tisíce ľudí, ktorí plánovali kúpu bytu, dnes prepočítavajú svoje sny odznova,a ko upozorňujú odbormíci z Realitnej únie SR.

Hypotéky po šoku: úroky rastú a banky menia pravidlá

Ešte začiatkom roka sa úrokové sadzby pri hypotékach pohybovali okolo hranice 3 %. Dnes je situácia iná. Banky reagujú na vývoj vo svete a úvery na bývanie s trojročnou fixáciou sa posunuli približne do pásma 3,4 % až 3,8 %.

Dôvodom nie je len domáci trh. Ako upozorňujú odborníci, za rastom stojí najmä geopolitické napätie, ktoré tlačí nahor ceny energií a zároveň zvyšuje očakávanú infláciu.

Inflácia sa na Slovensku v marci pohybovala na úrovni 3,5 %, čo síce nie je dramatické číslo, ale signalizuje tlak na financovanie v budúcnosti.

Banky reagujú rýchlo. Dlhodobé výnosy rastú a hypotéky sa tak predražujú prakticky zo dňa na deň. Pre mnohých žiadateľov to znamená zásadný problém, lebo nedosiahnu na výšku úveru, s ktorou ešte pred pár mesiacmi rátali.

Štefan Hofer, majiteľ realitnej kancelárie Reality Hofer z Prešova hovorí: 

„Za posledné dva – tri týždne ovplyvnil realitný trh citeľný rast sadzieb. S niektorými kupujúcimi toto môže zamávať. Nesiahnu si na potrebnú výšku úveru a budú musieť riešiť dofinancovanie nehnuteľnosti.”

Realitný trh: ceny rastú, ale kupujúci sa menia

Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že realitný trh sa výrazne nehýbe. Ceny bytov zatiaľ nerušia rekordy prudkými skokmi, ale pod povrchom sa deje niečo iné.

Realitný barometer ukazuje, že ceny bytov rástli v marci medzimesačne približne o 0,8 %, pričom medziročne sú vyššie až o 11 %. To znamená, že bývanie sa postupne, ale vytrvalo zdražuje.

Zároveň však platí, že kupujúci sa správajú opatrnejšie. Už nekupujú rýchlo a emocionálne. Porovnávajú, vyjednávajú a čakajú.

Eva Fabianová, certifikovaná realitná maklérka zo Slovenskej realitnej agentúry uviedla: 

„Konflikt na Blízkom východe sa premieta do nálady na realitnom trhu.

Kupujúci sú opatrnejší, veľmi citliví na cenu. Nastaviť ju správne je veľmi dôležité, keďže nadhodnotené nehnuteľnosti zostávajú stáť. Kupujúci sa dlhšie rozhodujú a ponuky viac porovnávajú.”

Hypotéky v troch scenároch: čo čaká Slovákov ďalej

Odborníci dnes hovoria o troch možných scenároch vývoja realitného trhu, ktoré sú priamo prepojené na geopolitickú situáciu.

1. Rýchle ukončenie konfliktu na Blízkom východe:
Ceny bytov by rástli približne o 8 až 9 % ročne a hypotéky by sa stabilizovali okolo 3,5 %.

2. „Zamrznutý konflikt” (najpravdepodobnejší scenár):
Ceny bytov by stúpli o 5 až 7 % a hypotéky by sa mohli dostať až k hranici 4 %.

3. Eskalácia napätia:
Rast cien bytov by sa spomalil, ale hypotéky by mohli vystúpiť až na 4,3 %.

Analytik Vladimír Kubrický upozorňuje, že v horšom scenári by sa situácia mohla ešte viac skomplikovať:

„Ľudia by prehodnotili aj svoje plány ohľadne bývania a do hypotéky by sa nehrnuli. Podobnú situáciu sme zažili už v roku 2023, keď dopyt na realitnom trhu prudko klesol.”

Bývanie sa Slovákom vzďaľuje

Bez ohľadu na vývoj konfliktu sa dostupnosť bývania na Slovensku nezlepší automaticky. Dopyt po nehnuteľnostiach prekonáva ich ponuku, čo tlačí ceny nahor, to je základný trhový princíp.

Kombinácia drahých hypoték, vyšších cien nehnuteľností a opatrnosti bánk vytvára tlak, ktorý dopadá najmä na mladé rodiny a prvokupujúcich. Ako dodávajú odborníci z Realitnej únie SR, riešením nie je len finančná politika, ale najmä zvýšenie ponuky bytov a rozbeh výstavby.

Kým sa tak nestane, vlastný byt bude pre mnohých Slovákov ďalej len vzdialeným cieľom, nie istotou.