- Daň z nehnuteľností môže znížiť kúpne ceny bývania.
- Vyššie náklady motivujú vlastníkov predávať alebo prenajímať nehnuteľnosti.
- Nižšie ceny môžu uľahčiť mladým prístup k bývaniu.
Daň z nehnuteľností väčšina ľudí vníma ako ďalší účet navyše. Pri debate o bývaní preto často zaznieva, že jej zvýšenie by vlastníctvo bytov a domov ešte viac predražilo. Ekonomická logika aj skúsenosti zo zahraničia však naznačujú, že výsledok môže byť presne opačný.
Vyššia daň totiž nemusí ceny bývania zdvihnúť, ale môže ich stlačiť nižšie. Práve tým by sa mohla cesta k vlastnému bývaniu pre časť domácností zjednodušiť. Vyplýva to z analýzy Národnej banky Slovenska.
Téma dostupnosti bývania sa na Slovensku rieši čoraz častejšie. Ceny nehnuteľností rástli v posledných rokoch rýchlejšie než príjmy a pre mnohých ľudí sa kúpa bytu vzdialila. Do tejto rovnice vstupuje viacero faktorov. Dôležitú úlohu hrá ponuka bytov, tempo výstavby, úrokové sadzby aj demografický vývoj. Svoje miesto v nej však má aj nastavenie dane z nehnuteľností, hoci sa o ňom hovorí menej.
Podstata tohto mechanizmu je jednoduchá. Keď človek kupuje byt alebo dom, nepozerá sa len na samotnú cenu pri podpise zmluvy. Zohľadňuje aj to, koľko ho bude nehnuteľnosť stáť v budúcnosti. Počíta s výdavkami na opravy, údržbu, energie aj s daňou.
Ak kupujúci očakáva vyššiu daň z nehnuteľností, zvyčajne nie je ochotný zaplatiť takú vysokú kúpnu cenu. Vyššie budúce náklady tak vytvárajú tlak na pokles cien na trhu.
V praxi to znamená, že časť ceny bývania sa presunie z okamihu kúpy do nasledujúcich rokov. Namiesto vyššej jednorazovej sumy pri kúpe prichádzajú vyššie priebežné náklady. Pre mladšie domácnosti môže byť práve tento posun dôležitý, pretože najväčší problém pre ne často nepredstavujú mesačné výdavky, ale vysoká vstupná cena bytu. Ak nehnuteľnosť zlacnie pri kúpe, cesta k nej sa môže otvoriť širšiemu okruhu ľudí.
Vlastné bývanie tvorí väčšinu majetku Slovákov: Odborníci varujú pred rizikom
Daň z nehnuteľností a dostupnosť bývania
Aj preto viaceré výskumy naznačujú, že vyššia daň z nehnuteľností môže súvisieť s lepšou dostupnosťou bývania. Nejde o to, že bývanie začne byť zrazu lacné vo všetkých smeroch. Mení sa skôr rozdelenie nákladov v čase. Kupujúci zaplatí menej na začiatku, no viac postupne počas vlastníctva. Tento model môže vyhovovať najmä tým, ktorí ešte len vstupujú na trh a nemajú dostatok úspor.
Vyššia daň zároveň mení správanie majiteľov nehnuteľností. Vlastníctvo veľkého domu alebo bytu s nevyužitými miestnosťami sa pri vyšších priebežných nákladoch stáva menej pohodlné. Časť starších vlastníkov potom častejšie zvažuje presun do menšieho bývania, čím sa väčšie nehnuteľnosti uvoľnia pre rodiny. Takýto pohyb môže trhu pomôcť fungovať efektívnejšie.
Podobný efekt sa týka aj investičných bytov. Ak rastú pravidelné náklady na ich držanie, znižuje sa motivácia nechať byt dlhodobo prázdny len ako uloženie peňazí. Majiteľ potom skôr uvažuje o prenájme alebo predaji, čo zvyšuje ponuku na trhu. Vyššia ponuka následne pomáha tlmiť tlak na rast cien.
Zahraničné skúsenosti ponúkajú viacero zaujímavých príkladov. V debate sa často spomína rozdiel medzi Kaliforniou a Texasom. Kým Kalifornia patrí medzi oblasti s nižším zdanením nehnuteľností a zároveň veľmi drahým bývaním, v Texase platia majitelia vyššie majetkové dane, no ceny domov bývajú v priemere nižšie. Nie je to jediný dôvod rozdielov, ale patrí medzi faktory, ktoré ovplyvňujú správanie trhu.
Zaujímavé výsledky priniesli aj skúsenosti z Ázie. Analýza zo Šanghaja ukázala, že aj pomerne malé zvýšenie dane dokázalo stlačiť ceny bývania. To podporuje argument, že trh na daňové zmeny reaguje citlivo a vyššia daň môže oslabiť tlak na rast cien. Zároveň však platí, že efekt nie je všade rovnaký a vždy závisí od konkrétneho nastavenia trhu.
Tento paradox potvrdzujú údaje zo zahraničia. Zdroj: shutterstock.com/K2L Family Stock
Pomoc trhu
Práve to je dôležité zdôrazniť. Daň z nehnuteľností sama osebe nevyrieši krízu bývania. Ceny bytov a domov neurčuje jediný prvok. Vstupujú do nich úroky, regulačné bariéry, tempo výstavby aj dopyt investorov. Vyššia daň preto nepredstavuje zázračné riešenie, no môže pomôcť upratať časť deformácií na trhu.
Diskusia o tejto téme má na Slovensku ešte jeden rozmer. Krajina dlhodobo patrí medzi štáty s pomerne vysokým zdanením práce a nízkym zdanením majetku. Ekonomická literatúra pritom dlhodobo upozorňuje, že presun časti daňového zaťaženia z práce na majetok býva pre ekonomiku menej škodlivý. Menej totiž brzdí zamestnanosť, aktivitu ľudí aj motiváciu pracovať.
Debata o dani z nehnuteľností preto nie je len o tom, koľko majiteľ bytu zaplatí navyše každý rok. Rovnako dôležitá je otázka, kto sa vôbec dostane k bývaniu a za akých podmienok. Ak vyššia daň pomôže stlačiť ceny pri kúpe, môže paradoxne uľahčiť vstup na trh práve tým, ktorí ho dnes majú najťažší.
