- Slovensko stráca obyvateľov rekordným tempom, pôrodnosť je najnižšia za sto rokov.
- Napriek tomu ceny bytov v roku 2025 vyskočili na historické maximá.
- Toto je paradox, ktorý sa týka každého z nás.
Slovensko zažíva demografickú krízu, ktorá u nás nemá obdobu. Štatistický úrad SR zverejnil, že koncom roka 2025 žilo v krajine 5 409 407 obyvateľov, ide o piaty rok poklesu v rade.
V roku 2025 sa narodilo len 42-tisíc detí, no zomrelo viac ako 53,5-tisíca ľudí. Hrubá miera pôrodnosti klesla na najnižšiu úroveň za posledných 100 rokov, na nižšiu než počas druhej svetovej vojny. Za šesť rokov ubudlo prirodzeným úbytkom takmer 51-tisíc obyvateľov.
Logika nám hovorí, že menej ľudí znamená menší dopyt po bytoch, a teda lacnejšie nehnuteľnosti. Logika sa mýli.
Podľa Národnej banky Slovenska vzrástli ceny nehnuteľností v roku 2025 o celých 12 percent. Priemerná cena bytov dosiahla historické maximum a to 3 262 eur za meter štvorcový. Ako je niečo také možné?
Ceny bytov na Slovensku. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Slovensko má problém s počtom domácností
Kľúč k pochopeniu paradoxu leží v jednej vete: dopyt po bytoch nekopíruje počet ľudí, ale počet domácností. A počet domácností na Slovensku rastie napriek tomu, že populácia klesá.
Podľa výsledkov sčítania 2021 narástol počet jednočlenných domácností oproti roku 2011 o 37 percent, teda o takmer 230-tisíc. Dnes tvoria jednočlenné a dvojčlenné domácnosti spoločne viac ako polovicu všetkých bytových domácností v krajine.
Rozpad veľkých rodinných domácností na malé jednotky teda paradoxne zvyšuje celkový dopyt po bytoch. Pridáva sa k tomu urbanizácia. Vyľudňujúci sa vidiek ženie ľudí do miest, kde bytov chronicky chýba.
Odborník zo Slovenskej akadémie vied Ján Výbošťok upozorňuje, že ľudia zároveň chcú bývať kvalitnejšie ako ich rodičia. Láka ich väčšia plocha, lepšia lokalita, nižšia energetická náročnosť, ako informuje portál Pravda. Dopyt teda rastie nielen kvantitatívne, ale aj kvalitatívne.
Slovensko stavia najmenej v EÚ a ceny letia hore
Kým dopyt rastie, ponuka zaostáva dramaticky. V roku 2025 sa podľa Štatistického úradu na Slovensku dokončilo len 14 300 bytov, čo je medziročný pokles o 19 %. Počet začatých bytov bol medziročne približne rovnaký a zároveň o 37 % nižší ako dlhodobý priemer rovnakého obdobia.
Takmer tretina Slovákov žije v preplnených domácnostiach, zatiaľ čo priemer EÚ je 16,9 percent.
Za posledných päť rokov vzrástla cena za meter štvorcový o 157 percenta to z 1 853 eur na viac ako 2 900 eur. Príjmy domácností pritom rástli len o 140 percent.
Slováci chudobnejú. Zdroj: shutterstock.com/Olga Rolenko
Nožnice medzi cenami bytov a kúpyschopnosťou ľudí sa znova otvárajú, čo potvrdzuje aj NBS. Rast cien predbieha disponibilné príjmy domácností.
- Prirodzený úbytok obyvateľov: –11 500 osôb za rok 2025.
- Miera plodnosti: 1,4 dieťaťa na ženu (hranica obnovy populácie je 2,1).
- Rast počtu jednočlenných domácností od roku 2011: +37 %.
- Dokončené byty v roku 2025: 14 300 — pod dlhodobým priemerom.
- Rast cien bytov v Košiciach v roku 2025: +17,4 % medziročne (NBS).
- Slováci vo veku 25–34 rokov bývajúci s rodičmi: 57,5 % (priemer EÚ: 29,7 %).
Časovaná bomba v regiónoch
Realitný trh sa na Slovensku rozpadá na dva svety. V mestách — Bratislava, Košice, Žilina — ceny rastú a bytov je málo.
V regiónoch bez pracovných miest a s odlivom mladých ľudí hrozí opačný scenár. Domy zostanú bez kupcov.
A čo je najväčší paradox celého príbehu? Slovensko sa vyľudňuje čiastočne preto, lebo mladí si nemôžu dovoliť vlastné bývanie a odkladajú rodičovstvo.
Až 57,5 percenta Slovákov vo veku 25 až 34 rokov stále býva s rodičmi, lebo byty sú príliš drahé.
Drahé byty tak priamo živia demografickú krízu, ktorá by teoreticky mala ceny tlačiť nadol. Kruh sa uzatvára a kým sa nepostaví výrazne viac dostupných bytov, nevymaníme sa z neho.
