- Prešov a Košice kombinujú vysoký výnos aj rast cien.
- Bratislava reálne nepokrýva infláciu — výnos pod 2,5 %.
- Výber mesta ovplyvní váš výnos viac než výber bytu.
Ceny nehnuteľností na Slovensku vzrástli v roku 2025 o 12 %. Nájomné tiež rastie — ale nie všade rovnako. A práve v tomto rozdiele sa skrýva skutočná príležitosť pre investorov, ktorí vedia, kde hľadať. Ak uvažujete o kúpe bytu na prenájom, jedno rozhodnutie ovplyvní váš výnos viac než čokoľvek iné: výber mesta. Rozdiel medzi Bratislavou a Nitrou môže byť v hrubom ročnom výnose z prenájmu až 2 percentuálne body — čo pri investícii 150 000 € predstavuje tisíce eur ročne navyše.
Pozreli sme sa preto na obe dimenzie: výnos z nájmu aj kapitálové zhodnotenie. Výsledky vás možno prekvapia.
Čo vlastne počítame
Skôr než sa pustíme do čísel, dve dôležité definície. Hrubý výnos z prenájmu je ročné nájomné vydelené kúpnou cenou, vyjadrené v percentách. Ak kúpite byt za 100 000 € a prenajímate ho za 500 €/mesiac, hrubý výnos je 6 %. Je to však len štartovacie číslo — z neho treba odpočítať daň z príjmu (19 %), správu nehnuteľnosti, opravy a výpadky obsadenosti. Čistý výnos tak býva o 1,5 – 2 percentuálne body nižší.
Hrubý vynos z príjmu. Zdroj: kryptomagazin.sk
Kapitálové zhodnotenie je percentuálny rast ceny nehnuteľnosti za rok. Na rozdiel od nájomného ho neinkasujete mesačne, ale realizujete pri predaji — alebo ho môžete využiť ako základ pre ďalší úver na rozšírenie portfólia.
Rast cien z prenájmu. Zdroj: kryptomagazin.sk
Priemerný hrubý výnos z prenájmu na Slovensku dosiahol v Q4 2025 hodnotu 4,59 % — oproti 4,88 % v Q2 2025 mierne klesol, keďže ceny nehnuteľností rastú rýchlejšie než nájomné. Slovensko pritom patrí medzi 5 najrýchlejšie rastúce realitné trhy v celej EÚ.
Rast cien bytov. Zdroj: kryptomagazin.sk
Žilina — najvyšší výnos, ale pozor na trend
Žilina momentálne ponúka najvyšší hrubý výnos z prenájmu spomedzi veľkých slovenských miest — okolo 6,2 %. Dôvodom je kombinácia relatívne dostupných cien a stabilného dopytu od zamestnancov v automobilovom sektore (Kia Slovakia). Navyše Slovenské železnice dokončili modernizáciu žilinského železničného uzla za viac ako 318 miliónov eur, čo zásadne skracuje cestovné časy a otvára mesto pre pracovníkov z ešte väčšieho okolia. Priemerná cena bytu mimo centra sa pohybuje okolo 2 814 €/m² — výrazne menej než v Bratislave.
- Najvyšší hrubý výnos na Slovensku (~6,2 %)
- Nízka vstupná cena
- Silná priemyselná základňa
- Nájomné klesá (–3,2 % v 2025 po rekordnom raste +28,6 % v 2024)
- Výnos môže ďalej klesať, ak ceny porastú rýchlejšie než nájomné
Práve tu je skrytý háčik. Žilina rástla v roku 2024 o rekordných +28,6 % pri starších 2-izbových bytoch — a po takom skoku nasledovala v roku 2025 prirodzená korekcia. Analytici upozorňujú, že nájomné tempo rastu cien nedrží a výnos môže v nasledujúcich rokoch ďalej klesať. Na papieri je Žilina líder, v praxi treba čísla sledovať pozorne.
Nitra — tichý výkonný pracant
Nitra spája niekoľko silných kariet naraz. Je to univerzitné mesto s konštantným dopytom po menších bytoch, má silnú priemyselnú základňu v podobe Jaguar Land Rovera a ceny nehnuteľností okolo 2 000 €/m² patria k najdostupnejším spomedzi krajských miest. Hrubý výnos tu dosahuje okolo 5,9 % pri stabilnom nájomnom, pričom ceny starších bytov vzrástli podľa Realitného barometra Realitnej únie SR v roku 2025 o viac ako 11 %.
- Nízka vstupná cena (~2 000 €/m²)
- Vysoký výnos ~5,9 %
- Stabilný dopyt od študentov a priemyslu
- Menší trh
- Nižšia likvidita pri predaji
Rizikom zostáva veľkosť trhu — pri prípadnom predaji máte menej potenciálnych kupcov než v Bratislave či Košiciach. Pre investora, ktorý plánuje dlhodobo držať nehnuteľnosť a vyberať nájomné, to však nepredstavuje zásadný problém.
