- Počet nových hypoték sa po oživení trhu takmer strojnásobil.
- Analytici nečakajú rýchle zlacnenie hypoték v krátkom horizonte.
- V Bratislave rastú ceny rýchlejšie pre nedostatok bytov.
Ceny nehnuteľností držia pozornosť ľudí, ktorí chcú bývať vo vlastnom aj tých, ktorí hľadajú investičný byt. Rok 2026 prichádza po období výrazných zmien a otázka „kúpiť teraz alebo počkať” znie hlasnejšie než predtým.
Pri rozhodovaní rozhodujú tri veci: dostupnosť hypotéky, ponuka bytov a očakávania, kam sa posunie trh v najbližších mesiacoch.
Na Slovensku po oživení trhu v roku 2024 výrazne narástol záujem o hypotéky. Počet nových úverov sa podľa dostupných údajov takmer strojnásobil a spolu s tým vzrástol aj dopyt po bývaní. Práve úvery často „tlačia” ceny hore, keďže viac kupujúcich dokáže financovať kúpu. Zároveň však prišla zmena tempa. Úrokové sadzby síce v roku 2024 výraznejšie klesli, no neskôr sa pokles spomalil.
Analytici preto nečakajú, že hypotéky v krátkom čase citeľne zlacnejú. Pre vás to znamená, že čakanie na „lacnejší úver” nemusí priniesť rýchly efekt.
Najvýraznejšie rozdiely vidno v hlavnom meste. Bratislava čelí napätej ponuke a ceny tam rastú rýchlejšie. Juraj Privrel, Development Manager Projekt Čerešne, hovorí o „historickom nedostatku bytov” a tvrdí, že práve preto dáva zmysel uvažovať o novostavbách. V jeho pohľade zohráva úlohu najmä stabilita a dlhodobý rast hodnoty.
Pri každom projekte však rozhodne lokalita, rozpočet a to, či kupujete na bývanie alebo na prenájom.
Nechajte peniaze pracovať za vás.
Investujte a premeňte svoje obavy na príležitosť.
Dve možnosti s bytom
Ak kupujete byt pre seba, získate najmä dlhodobú istotu. Nebudete riešiť nečakaný koniec nájmu ani pravidelné zvyšovanie nájomného. Zároveň si byt prispôsobíte podľa vlastných predstáv, čo v podnájme často naráža na obmedzenia. Mnoho ľudí vníma vlastné bývanie aj ako ochranu životného štandardu do budúcna.
Ak splácate úver, postupne si budujete majetok, ktorý môže pomôcť aj v období, keď príjmy klesnú, napríklad na dôchodku. Juraj Privrel pritom uvádza, že „až 93 % Slovákov vlastní nehnuteľnosť, v ktorej býva”, a vlastníctvo podľa neho súvisí so stabilitou domácností.
Ak uvažujete investične, sledujte najmä nájomný trh a dlhší horizont. Stabilný dopyt často vytvárajú ľudia, ktorí prichádzajú za prácou alebo štúdiom. Pri rozumne nastavenej hypotéke vie nájomné pokryť veľkú časť mesačnej splátky, čo investorom uľahčí financovanie.
Juraj Privrel opisuje aj model, keď pri rezervácii nového bytu zložíte približne desať percent a zvyšok doplatíte po kolaudácii. Pri projekte Čerešne spomína výnos z prenájmu okolo 4 % ročne, ktorý sa mení podľa veľkosti bytu a dispozície.
Väčšina Slovákov býva vo vlastnom. Zdroj: shutterstock.com/Studio Romantic
Čo na ceny nehnuteľností hovorí NBS?
Ceny nehnuteľností v roku 2025 výrazne narástli a potvrdili, že realitný trh sa po slabšom období opäť rozhýbal. Oživenie, ktoré sa rozbehlo v polovici roka 2024, pokračovalo aj na konci vlaňajška. Celoročné čísla ukazujú jasný rozdiel medzi dvoma rokmi: v roku 2025 zdraželo bývanie o 12 %, kým v roku 2024 ceny stúpli o menej než jedno percento.
Pre kupujúcich to znamená vyššie náklady a pre mnohých aj tlak na rýchlejšie rozhodovanie, uvádza Národná banka Slovenska.
Záver roka priniesol rýchlejší rast. V poslednom štvrťroku 2025 sa ponukové ceny zvýšili o 3,3 % oproti predchádzajúcemu štvrťroku. Trh potiahli najmä byty, ktoré zdražovali výraznejšie než rodinné domy. Priemerná cena bývania sa medziročne posunula o takmer 300 eur za meter štvorcový a dosiahla 2 800 eur/m². Samotný štvrtý štvrťrok ukázal ešte vyššiu úroveň, keď priemer dosiahol 2 906 eur/m², čo predstavuje nárast o 92 eur/m² oproti predchádzajúcemu štvrťroku.
Rast cien sa rozšíril takmer do celej krajiny. Väčšina regiónov rástla, výnimku tvoril len Prešovský kraj, kde ceny mierne klesli o 0,3 %. Najsilnejší impulz prišiel z východu. Košický kraj po predchádzajúcej korekcii opäť zrýchlil a v závere roka pridal 8,2 %. Zdražovanie sa sústredilo najmä na byty v okresoch Košice I, Košice II a Košice IV. Viditeľný rast priniesol aj Žilinský kraj s hodnotou 6,5 %, kde pohyb potiahli najmä domy a čiastočne aj byty v okrese Žilina. Nitriansky kraj pridal 4,4 % a najsilnejšie to pocítili ľudia v krajskom meste.
Rozdiely vidno aj medzi bytmi a domami. Priemerná cena bytov uzavrela posledný štvrťrok 2025 na 3 262 eur/m². Oproti predchádzajúcemu štvrťroku sa zvýšila o 2,7 % a medziročne o 12,7 %. Najviac rástli ceny dvoj- až štvorizbových bytov, zatiaľ čo najväčšie byty skôr stagnovali. Domy sa na konci roka vrátili k rastu a zdraželi o 1,8 %, pričom priemerná cena dosiahla 2 139 eur/m². Medziročne to znamená nárast o 8,1 %.
