Novostavby v Bratislave: 4 863 voľných bytov a od januára hypotéka až na 90 % pre mladých do 35 rokov

Novostavby v Bratislave prestávajú byť tovarom, o ktorý sa kupujúci bijú. Na konci septembra 2026 ich developeri ponúkali 4 863, najviac od roku 2017. Predaj pritom stojí na mieste a ceny sa takmer nepohli.

Vyplýva to z najnovšej štvrťročnej analýzy BENCONT INVESTMENTS o bratislavskom trhu nových bytov za tretí kvartál 2026.

Novostavby v Bratislave pribudajú rýchlejšie, ako sa predávajú

Za tri mesiace pribudlo do ponuky 632 bytov, teda o 15 % viac ako na konci júna. Na trh prišlo až 15 nových projektov alebo etáp. Voľné byty sú rozložené v 113 projektoch.

Medziročne ponuka narástla o 22,5 %. Najviac bytov čaká na kupcov v okrese Bratislava II (1 525, takmer tretina ponuky) a v okrese Bratislava IV (1 062). Tieto dva okresy držia spolu viac ako polovicu všetkých voľných novostavieb.

Ceny stoja, v skutočnosti klesajú

Priemerná ponuková cena dosiahla 5 361 € za meter štvorcový s DPH. To je medziročne len o 0,4 % viac. Keďže inflácia je vyššia, analytici hovoria o reálnom poklese cien novostavieb.

Priemerný ponúkaný byt má 65,56 m² a stojí 372 091 € s DPH, o 3 % menej ako pred rokom. Kupujúci sa sústredia na menšie byty, dvojizbové tvorili 52,3 % predajov, pred rokom 43,9 %.

Predané byty stáli v priemere 5 213 € za m², o 1,7 % menej ako v druhom štvrťroku. Pokles však súvisí hlavne s tým, že sa predalo menej drahých bytov. Medziročne je cena stále o 7,3 % vyššia.

Developerov tlačia vyššie náklady

Druhá strana mince je menej príjemná pre developerov. Ceny stavebných prác boli v auguste 2026 medziročne vyššie o 5,4 % a materiálov o 6,9 %, ako uvádza Štatistický úrad SR. Náklady teda rastú výrazne rýchlejšie ako ceny bytov.

Plošné zľavy preto nečakajte. Developeri skôr lákajú na výhodnejšie financovanie alebo na limitované ponuky vybavenia bytu.

„Konkurencia medzi developermi v Bratislave sa rozbehla naplno,” hovorí hlavný analytik BENCONT INVESTMENTS Rudolf Bruchánik.

Podľa neho sú ekonomika aj kúpyschopnosť domácností dnes v horšej kondícii ako v roku 2017 a predaj bytov je takmer polovičný. V najbližších štvrťrokoch preto očakáva stagnáciu cien. Developeri podľa neho môžu odložiť nové projekty aj nákup pozemkov.

Novostavby a hypotéky: Čo príde v roku 2027

Do hry vstúpi aj Národná banka Slovenska. Od 1. januára 2027 budú môcť ľudia do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú prvé bývanie, získať hypotéku až do 90 % hodnoty nehnuteľnosti. Naopak klesne limit pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti na 70 %.

To môže oživiť dopyt mladých, no zároveň pribrzdiť investorov, ktorí doteraz kupovali byty na prenájom. Ak hypotéku zvažujete, pozrite si aj naš článok o zmenách od januára.

Náš pohľad

Kto chce kúpiť nový byt v Bratislave, má po rokoch silnejšiu pozíciu pri vyjednávaní. Výber je najvyšší za takmer desaťročie a developeri bojujú o každého klienta.

Neznamená to však, že ceny spadnú. Drahá stavba im nedovoľuje zlacňovať plošne, takže výhoda sa skôr ukáže v benefitoch a ochote rokovať. Kto má čas a úspory, nemusí sa ponáhľať. Kto vlastní investičný byt a ráta s rýchlym zhodnotením, by mal svoje očakávania prehodnotiť.