- Slováci dlhodobo podliehajú ilúzii, že nájomné automaticky pokryje celú splátku úveru na bývanie.
- Výdavky na údržbu, rekonštrukcie, poistenie a neobsadenosť bytu výrazne znižujú reálny zisk z prenajímania.
- Zmeny úrokov, daňové povinnosti a problematickí nájomníci robia z investície do nehnuteľnosti rizikové podnikanie.
Hypotéka predstavuje pre mnohých ľudí jednoduchú cestu k bohatstvu, keďže očakávajú, že cudzí ľudia v nájme bez problémov prevezmú všetky ich finančné záväzky. Realita však pravidelne ukazuje niečo úplne iné. Investori neustále narážajú na nečakané výdavky a výpadky príjmov, ktoré túto priamočiaru predstavu úplne ničia.
Pravidelné opravy a údržba ukrajujú zo zisku
Mnohí majitelia bytov zabúdajú na to, že nehnuteľnosť podlieha neustálemu opotrebovaniu. Nájomníci užívajú vybavenie, zariaďovanie starne a technológie po čase zlyhávajú. Keď sa pokazí práčka, kotol alebo praskne potrubie, majiteľ musí vytiahnuť vlastné peniaze. Nájomné pokrýva len bežné užívanie, no nečakané havárie platí vlastník.
Tieto neplánované investície dokážu okamžite vymazať aj viacmesačný teoretický zisk z prenájmu. Ak investor nezapočíta fond opráv a pravidelnú údržbu do svojich kalkulácií, celá finančná matematika sa rýchlo rozpadne. Nový nábytok, maľovanie či výmena spotrebičov stoja stovky až tisíce eur. Všetky tieto položky idú priamo z vrecka prenajímateľa a výrazne znižujú schopnosť nájomcov splácať samotnú istinu úveru.
Hypotéka a jej splácanie nájomníkmi často naráža na tvrdú realitu režijných nákladov. Mnoho ľudí počítajú len čistú sumu úveru, ktorú má nájomca zaplatiť. Zábudlivosť pri položkách ako fond opráv, bytový servis, elektrina či plyn však vytvára ilúziu zisku. Tieto poplatky rýchlo ukroja z nájomného a vytvoria nečakanú stratu.
Čo ak byt neprenajmete na 365 dní v roku
Ďalší obrovský omyl spočíva v predpoklade trvalého obsadenia nehnuteľnosti. Realita prináša obdobia, kedy byt stojí prázdny. Starí nájomníci odídu a hľadanie nových trvá týždne alebo aj mesiace. Počas tohto obdobia majiteľ hradí celú splátku z vlastných úspôr. Banku nezaujíma, že nemáte v byte nikoho.
Hypotéky môžu Slovákom opäť zdražieť. Zdroj: shutterstock.com/Jordi Calvera
Splátka musí odísť v presne určený deň. Okrem banky musíte platiť aj zálohové platby za energie, správu budovy a internet. Stačí jeden výpadok na 2 mesiace a ročný zisk z prenájmu sa rozplynie. Niektorí prenajímatelia navyše natrafia na neplatičov. Vypratanie bytu a vymáhanie dlhov na Slovensku trvá dlhé mesiace. Majiteľ tak hradí bývanie cudziemu človeku a zároveň posiela banke stovky eur zo svojho platu.
TIP Do nehnuteľnosti viete investovať aj cez fondy na XTB.
Ako hypotéka reaguje na dane a poplatky
Hypotéka tvorí len časť celkových nákladov, ktoré sa viažu na vlastníctvo a prenájom nehnuteľnosti. Mnohí ľudia úplne ignorujú daňové povinnosti a odvody. Štát si berie svoj diel z každého jedného eura, ktoré od nájomníka prijmete. Musíte platiť daň z príjmu a pri nesprávnom nastavení aj zdravotné odvody. K tomu prirátajte poistenie nehnuteľnosti, poistenie zodpovednosti za škodu a daň z nehnuteľností pre mesto.
Loading ...Tieto poplatky predstavujú trvalé ročné výdavky. Keď spočítate čisté nájomné po odrátaní energií a odpočítate od neho všetky dane a poistenia, zistíte zásadnú vec. Zostávajúca suma často ani zďaleka nepokrýva mesačnú splátku banke. Majiteľ nehnuteľnosti tak musí každý mesiac doplácať vlastné prostriedky, aby úver vôbec udržal v chode.
Zmeny na trhu a riziko rastu nákladov
Slováci často podliehajú ilúzii, že výška nájomného neustále rastie, zatiaľ čo náklady zostávajú rovnaké. Trh s bývaním však podlieha výkyvom a nepredvídateľným trendom. Úrokové sadzby sa menia, ceny energií skáču nahor a kúpna sila obyvateľstva kolíše. Ak banka zvýši úroky, splátka úveru narastie o desiatky percent. Prenajímateľ však nemôže rovnako rýchlo zdvihnúť nájomné, pretože by stratil klientov.
Trhové nájomné určuje ponuka a dopyt v danom meste, nie individuálne potreby majiteľa bytu. Ak nastavíte cenu príliš vysoko, byt zostane prázdny. Investor tak zostáva v pasci medzi rastúcimi nákladmi na úver a stropom, ktorý sú nájomníci ochotní zaplatiť. Namiesto toho, aby nájomca platil majiteľovi jeho investíciu, majiteľ dotuje bývanie nájomcovi zo svojho vlastného rozpočtu.
