- Kompletný rozpočet a skutočné náklady pri kúpe zahraničného apartmánu.
- Postup pri výbere lokality a riziká zápisu do katastra.
- Praktické porovnanie prevádzkových výdavkov a výnosov z prenájmu.
Nehnuteľnosti pri mori už nie sú nedostupným luxusom pre vyvolených. Pred rokom som sa rozhodol investovať voľné úspory do vlastného bytového priestoru pri pobreží. Celkový rozpočet vrátane správnych poplatkov dosiahol presne 65 000 eur. Tento krok mi otvoril nové možnosti pasívneho príjmu a priniesol cenné praktické skúsenosti.
Prečo som vybral apartmán v zahraničí
Dlho som hľadal správne miesto na investovanie peňazí. Domáce ceny bytov vzrástli do výšok, ktoré nedávali zmysel z pohľadu návratnosti. Začal som preto študovať zahraničné realitné trhy. Zameral som sa na južnú Európu, kde lokálne agentúry ponúkajú cenovo dostupné bytové jednotky. Hlavným kritériom bola vzdialenosť od letiska, blízka pláž a celoročná turistická sezóna. Po troch mesiacoch intenzívneho hľadania ma zaujala ponuka dvojizbového apartmánu v rozvinutom prímorskom mestečku.
Predávajúci požadoval 58 000 eur za plne zariadený priestor. Rozhodol som sa konať rýchlo. Osobne som vycestoval na obhliadku, aby som preveril technický stav stavby. Budova mala obnovenú fasádu a nový výťah. Byt nevyžadoval žiadne rozsiahle rekonštrukcie, iba drobné kozmetické úpravy. Lokalita ponúkala kompletnú občiansku vybavenosť, obchody aj reštaurácie s celoročnou prevádzkou. Rozhodnutie padlo okamžite na mieste. Podpísali sme rezervačnú zmluvu a zložili zálohu vo výške 3 000 eur.
TIP Do nehnuteľnosti viete investovať aj cez fondy na XTB.
Skutočné náklady a poplatky pri kúpe
Samotná kúpna cena predstavovala len časť celkových výdavkov. Pri rozpočte musíte počítať s ďalšími sprievodnými platbami:
- Miestny právnik si za preverenie vlastníckych práv a prípravu zmlúv účtoval 1 500 eur. Táto investícia sa rozhodne vyplatila, pretože odhalila staré nedoplatky predchádzajúceho majiteľa za energie. Právnik zabezpečil ich úplné vyrovnanie ešte pred podpisom hlavnej zmluvy.
- Realitná kancelária si vzala províziu 2 000 eur.
- Daň z prevodu vlastnenia nehnuteľnosti tvorila 3 % z kúpnej ceny, čo znamenalo 1 740 eur.
- Znalecký posudok a úradné preklady dokumentov stály 460 eur.
- Zápis do katastra a notárske poplatky vytiahli z peňaženky ďalších 300 eur.
- Záverečný nákup nábytku a výmena zámkov stála 1 000 eur.
Rozdelenie nákladov. Zdroj: kryptomagazin.sk
Celkový účet sa tak zastavil na sume 65 000 eur. Žiadne skryté poplatky ma už neprekvapili, pretože som mal vopred pripravenú finančnú rezervu.
Zabudnite na investičný byt: Takto zarobíte na nehnuteľnostiach omnoho viac
Právne riziká a previerka nehnuteľnosti pred podpisom
Zahraničný realitný trh skrýva mnohé úskalia. Najväčšiu chybu robia kupujúci, ktorí nevyužijú služby nezávislého advokáta. Miestne úrady postupujú podľa vlastných pravidiel a jazyková bariéra zvyšuje riziko omylu. Pred podpisom zmluvy musíte skontrolovať zápis v katastri nehnuteľností. Zisťujte, či na majetku nie je exekúcia alebo záložné práva bánk.
Rovnako preverte povolenia na stavbu budovy. Niektoré staršie apartmány vznikli bez riadneho kolaudačného rozhodnutia. My sme objavili nezrovnalosť v rozlohe balkóna, ktorú musel predávajúci opraviť na vlastné náklady. Otvorte si tiež lokálny bankový účet a vybavte si miestne daňové číslo. Bez týchto dvoch vecí nezaplatíte dane ani poplatky za služby. Celý proces zápisu nového majiteľa trval 6 týždňov. Trpezlivosť tvorí kľúčový prvok pri úspešnom obchode.
Prevádzkové výdavky a výnos z prenajímania
Vlastníctvo bytového priestoru prináša trvalé mesačné náklady:
- Za správu budovy, fond opráv a čistenie spoločných priestorov platím 55 eur mesačne.
- Zálohové platby za elektrinu a vodu predstavujú 45 eur.
- Za celoročný internet a poistenie majetku dávam 30 eur.
Celkové prevádzkové náklady dosahujú 130 eur mesačne.
Byt prenajímam cez známe internetové platformy počas letnej sezóny. Krátkodobý prenájom v mesiacoch jún až september generuje čistý príjem 4 500 eur. V mimosezónnom období prenajímam byt digitálnym nomádom za 450 eur mesačne. Po odpočítaní daní a nákladov na správu dosahuje ročný čistý výnos približne 4 800 eur. Návratnosť počiatočnej investície 65 000 eur tak vychádza na 13,5 roka. Nehnuteľnosť navyše neustále rastie na trhovej hodnote. Investícia spĺňa moje očakávania a prináša stabilný príjem.
