- Štúdio päťsto metrov od thajskej pláže stojí menej než garsónka v Košiciach.
- Slovenský maklér s právnickým vzdelaním strávil v Thajsku takmer dva roky a osobne preveroval developerov.
- Hovorí, čo si treba overiť skôr, než odíde prvá záloha.
Apartmán v Thajsku dnes Slováci zvažujú častejšie než kedykoľvek predtým. Láka ich celoročné more, nízka vstupná cena a výnos, aký sa na domácom trhu hľadá ťažko. Zároveň však ide o trh, ktorý väčšina kupujúcich nepozná a kde platia úplne iné pravidlá vlastníctva než v Európe.
Matej Telek sa realitám venuje viac ako 18 rokov a má právnické vzdelanie so zameraním na nehnuteľnosti. V rámci značky SIAMIQ sa spolu s manželkou, rodenou Thajkou, špecializuje na sprostredkovanie investičných nehnuteľností v Thajsku pre slovenských a českých klientov.
„Thajský trh som si sám prešiel nielen z pohľadu turistu, ale aj ako investor. Počas takmer dvoch rokov strávených v Thajsku som osobne preveroval lokality, projekty a jednotlivých developerov,” hovorí na úvod nášho rozhovoru.
„Mojím cieľom nie je klientovi iba predať apartmán, ale pomôcť mu vybrať nehnuteľnosť, ktorá dáva zmysel z pohľadu vlastníctva, prenájmu aj budúceho predaja.”
Matej Telek s manželkou. Zdroj: Matej Telek
Apartmán v Thajsku: Čo by mal slovenský investor vedieť
Kým na Slovensku sa vyšplhala priemerná cena bytov podľa štatistík Národnej banky Slovenska v druhom štvrťroku 2026 na 3 430 eur za meter štvorcový, v Pattayi sa dá za rovnaké peniaze kúpiť novostavba s bazénom na streche a plážou na dosah.
V rozhovore Telek vysvetľuje:
- aké formy vlastníctva má cudzinec reálne k dispozícii,
- prečo sú „garantované” výnosy 12 % marketingový trik,
- ako sa financuje kúpa bez hypotéky a
- ktoré tri chyby stoja začínajúcich investorov najviac peňazí.
Apartmán v Thajsku. Zdroj: shutterstock.com/fokke baarssen
Prečo by mal investor zo Slovenska vôbec zvažovať Thajsko namiesto Španielska či Dubaja?
Univerzálna odpoveď neexistuje. Každá destinácia ponúka iné výhody a výber závisí od toho, čo od investície očakávate. Thajsko, ktoré dlhodobo patrí k najnavštevovanejším krajinám sveta, však ponúka podľa mňa najlepší pomer vstupnej ceny k benefitom.
Okrem celoročne skvelej prímorskej klímy, vynikajúceho jedla a srdečných domácich obyvateľov sú v mnohých segmentoch thajského trhu vstupné ceny aj priebežné náklady na správu nižšie ako v porovnateľných prémiových projektoch v Dubaji či Španielsku.
Preto sú thajské nehnuteľnosti vhodné aj pre začínajúcich investorov s nižším kapitálom.
K tomu treba prirátať stabilný dopyt po prenájme a podstatne nižšie daňové zaťaženie tohto príjmu než u nás.
A v dnešnej napätej geopolitickej situácii stojí za zmienku aj geografická a menová diverzifikácia mimo Európskeho hospodárskeho priestoru či Blízkeho východu.
Cudzinec v Thajsku nemôže priamo vlastniť pozemok. Aké formy vlastníctva má teda k dispozícii?
Najjednoduchším a zároveň právne najistejším riešením je freehold vlastníctvo apartmánu v rámci foreign quota. Ide o stopercentne legálne vlastníctvo podľa thajského Condominium Act, ktoré cudzincom umožňuje vlastniť apartmány v registrovaných condominium projektoch v rozsahu maximálne 49 % obytnej podlahovej plochy v objekte.
V roku 2024 vláda pre vysoký záujem zahraničných investorov iniciovala prípravu legislatívnych zmien, ktoré by mohli limit zvýšiť až na 75 %. K dnešnému dňu však táto zmena prijatá nebola a maximum zostáva na 49 %.
Druhou možnosťou je leasehold, teda dlhodobý prenájom registrovaný na Land Office. Využíva sa najmä pri pozemkoch alebo pri apartmánoch, kde je foreign quota už vypredaná. Zákon ho obmedzuje na maximálne 30 rokov s možnosťou, nie však garanciou obnovenia.
Tu musím byť veľmi dôrazný. Akékoľvek marketingové sľuby o „garantovanom” nájme na 60 či 90 rokov nie sú právne záväzné. Aj keď sú zmluvne dojednané, nemajú zákonnú oporu.
Ďalšou možnosťou je registrované vecné právo Sap-Ing-Sith, ktoré sa tiež zapisuje na Land Office. Na rozdiel od bežného leaseholdu, ktorý je v podstate nájomným vzťahom, poskytuje držiteľovi vecné právo k nehnuteľnosti na 30 rokov.
Výhodou je jednoduchší prevod, dedenie a možnosť s nehnuteľnosťou ďalej nakladať bez súhlasu pôvodného vlastníka pozemku.
Pattaya Thajsko. Zdroj: shutterstock.com/Parilov
A čo kúpa cez thajskú firmu, o ktorej sa toľko hovorí?
Tu musím upozorniť veľmi jasne. Pokiaľ takáto thajská spoločnosť reálne nevykonáva ekonomickú činnosť a jej jediným cieľom je obísť zákonné regulácie, ide o vysoko rizikovú a nelegálnu formu vlastníctva. Hovorí sa jej nominee štruktúra.
Donedávna bola takáto prax ticho tolerovaná v šedej zóne. V roku 2026 však thajské úrady začali takéto obchádzanie zákona aktívne stíhať. Hrozia prísne sankcie, v krajnom prípade aj nútený predaj či prepadnutie majetku štátu.
Z môjho pohľadu ide o veľmi pozitívny signál presadzovania práva a dobrú správu pre všetkých investorov, ktorí hľadajú legálne a právne čisté formy vlastníctva.
Sprísnenie potvrdzuje aj nový príkaz thajského úradu pre rozvoj podnikania platný od 1. augusta 2026. Thajskí spoločníci musia predkladať bankové výpisy dokazujúce, že do firmy vložili vlastné peniaze.
Za koľko sa dá kúpiť rozumný apartmán v Thajsku a aké sú rozdiely medzi lokalitami?
Thajský trh je cenovo veľmi rozmanitý. Investor dokáže kúpiť novostavbu v dobre vybavenom projekte a atraktívnej lokalite za menej než garsónku v Banskej Bystrici či Košiciach.
Na opačnom konci spektra platí staré známe sky is the limit.
Pri kvalitných novostavbách v atraktívnych lokalitách Bangkoku sa ceny najžiadanejších dvojizbových apartmánov s rozlohou 35 až 40 metrov štvorcových začínajú približne od 150 000 eur. V prémiových štvrtiach ako Sathorn alebo Thonglor to býva aj 300 000 eur a viac.
Pattaya je z pohľadu investície podľa mňa oveľa zaujímavejšia. Štúdiový apartmán v novostavbe 500 metrov od piesočnatej pláže sa dá kúpiť už za 70 000 eur, dvojizbové začínajú okolo 100 000 eur.
A to v plne vybavenom projekte s wellness a fitness centrom, strešným bazénom, recepciou, coworkingom, reštauráciou, strážnou službou či privátnym parkoviskom. V niektorých projektoch je pre majiteľov dostupné aj privátne kino, golfový simulátor či heliport na streche.
Phuket je pre slovenského investora najmenej atraktívny. Po začiatku vojny na Ukrajine sa sem presunulo veľké množstvo ruských a ukrajinských občanov, ktorí vo veľkom skupujú apartmány, čo vyhnalo ceny tak vysoko, že kúpa prestala dávať investičný zmysel. Navyše sa Phuket nachádza v rizikovej oblasti cunami.
Phuket Thajsko. Zdroj: shutterstock.com/Nature’sLens21
Aké výnosy z prenájmu sú realistické?
Treba rozlišovať trhovú realitu a marketingové slogany, ktoré často sľubujú aj 10 či 12 % garantované výnosy. Nehovorím, že desať percent je nereálnych. Treba si však dať pozor na pseudogarancie, ktoré sa potom nepremietnu do zmlúv.
V Pattayi, kde sme aj sami žili a investovali, môžeme pri kvalitných projektoch počítať s hrubým výnosom 6 až 8 %. Pri dlhodobom nájme a dobrej správe môže investor po odrátaní poplatkov očakávať čistý výnos na úrovni 5 až 7 %, pri veľmi atraktívnych jednotkách o niečo viac.
Je zlatým pravidlom, že rovnako veľké apartmány v tom istom projekte môžu mať diametrálne odlišné výnosy. Rozhoduje poschodie, orientácia, výhľad na oceán či bazény aj umiestnenie jednotky v rámci budovy.
Dôležité je aj to, kedy kúpu zrealizujete. Najlepšiu vstupnú cenu má apartmán pred začatím výstavby, v takzvanej pre-sale fáze. Pri špičkových projektoch môže cena počas výstavby veľmi výrazne narásť. Vtedy už pochopiteľne nemožno očakávať výnos 8 %, keďže vstupná investícia je o desiatky percent vyššia.
Dá sa apartmán prenajímať turistom cez Booking alebo Airbnb?
Pri bežných condominium projektoch nie je možné legálne prevádzkovať denný či týždenný turistický prenájom bez príslušného hotelového oprávnenia.
Preto je pri investičnom apartmáne bezpečnejšie počítať so strednodobým alebo dlhodobým prenájmom, pokiaľ projekt nemá právne nastavený rámec pre model hotelového prenájmu.
Thajský Hotel Act z roku 2004 vyníma spod definície hotela iba nájmy na 30 dní a viac. Kratšie prenájmy bez licencie sú priestupkom.
Ako sa dá overiť dôveryhodnosť developera pri projekte, ktorý ešte nestojí?
Toto považujem za jednu z najdôležitejších oblastí vôbec. Pri kúpe off-plan projektu investor nekupuje len apartmán, ale zveruje časť kapitálu developerovi ešte predtým, než nehnuteľnosť fyzicky existuje. Ak sa projekt nedokončí, riziko znáša v najväčšej miere práve investor.
Prvá vec je história developera. Bez uspokojivej odpovede na otázku o jeho reputácii a počte dokončených projektov je riziko pokračovať ďalej. Dôležité je aj preverenie vlastníctva pozemku, či projekt podlieha posudzovaniu vplyvov na životné prostredie a či má schválené stavebné povolenia, bez ktorých nie je možné začať stavať.
Thajský systém neznamená, že štát garantuje dokončenie každého projektu. Preto pri výbere developerov preverujeme aj dĺžku pôsobenia na trhu, štandardy kvality a získané ocenenia.
Držíme sa princípu, že ponúkame len to, do čoho by sme sami boli ochotní investovať alebo sme v minulosti investovali.
Apartmány vo výstavbe. Zdroj: Matej Telek
Dostane cudzinec v Thajsku hypotéku?
Väčšina thajských bánk hypotéky cudzincom neposkytuje. Existujú výnimky, tie sú však podmienené thajským občianstvom, trvalým pobytom či pracovným povolením.
Najjednoduchšou možnosťou je financovanie cez platobný plán priamo od developera počas výstavby.
Výhodou je, že vo väčšine projektov je bezúročné. Spravidla ide o 20 až 30 % akontáciu a mesačné, kvartálne či polročné splátky počas výstavby. Zvyšnú časť, väčšinou 10 až 30 %, platí klient pri kolaudácii. Následne prebehne zápis do thajského katastra a odovzdanie apartmánu.
Alternatívou je americká hypotéka. Klient prefinancuje svoju tunajšiu nehnuteľnosť cez slovenskú banku a získané prostriedky použije na nákup v Thajsku.
Aké dane a priebežné náklady investor zaplatí?
Pri prevode novostavby sa uplatňuje transfer fee vo výške 2 %, ktoré sa v praxi delí 50 na 50 medzi developera a investora. Pri kúpe platí investor aj jednorazový príspevok do fondu obnovy, ktorý sa pri novostavbách často účtuje podľa metrov štvorcových.
Mesačný poplatok za prevádzku a údržbu spoločných priestorov vrátane bezpečnostnej služby, bazénov, fitness či lobby je pri dvojizbovom apartmáne približne 50 až 80 eur. Energie sa pri prenájme účtujú nad rámec nájomného priamo nájomcovi. Ročná daň z nehnuteľnosti je pri bežnom rezidenčnom apartmáne zanedbateľná položka.
Daň z prenájmu sa vypočítava progresívne. Fyzická osoba si môže uplatniť paušálne výdavky vo výške 30 % a prvých 150 000 bahtov zdaniteľného príjmu je po uplatnení odpočtov od dane oslobodených. Zo zvyšku sa platí progresívna sadzba začínajúca na 5 %. V porovnaní s podobným modelom na Slovensku je zaplatená daň v Thajsku výrazne nižšia.
Sadzby aj oslobodenie potvrdzuje thajský daňový úrad. Suma 150 000 bahtov predstavuje v prepočte približne 4 000 eur.
Ako rýchlo sa dá z investície vystúpiť a dostať peniaze von z krajiny?
Likvidita veľmi závisí od konkrétneho projektu, jeho vybavenia, lokality, umiestnenia apartmánu, výhľadu či blízkosti pláže. Preto klientom vždy odporúčam nepozerať sa len na najnižšiu cenu, ale počítať aj s atraktivitou pri budúcom predaji.
Najlepšie sa predávajú dvojizbové apartmány s výhľadom na oceán či bazén, vyššie poschodie atraktivitu ešte zvyšuje. Pri správne nastavenej stratégii a kvalitnom partnerovi priamo v Thajsku trvá úspešná realizácia obchodu podľa mojich skúseností približne tri až šesť mesiacov.
Apartmán v zahraničnej kvóte možno predať zahraničnému kupujúcemu, thajskému kupujúcemu aj thajskej firme. Peniaze z predaja je možné legálne previesť do zahraničia cez thajskú banku. Podmienkou je vedieť preukázať, že prostriedky na kúpu prišli do Thajska zo zahraničia. Pri väčších transakciách sa na to používa dokument FET alebo príslušná banková dokumentácia.
Ktoré tri chyby vidíte u nových investorov najčastejšie?
Prvou je výber najnižšej ceny. Pekná vizualizácia či nablýskaný showroom developera a skutočne dobrá kúpa nie je to isté. Nízka cena často odzrkadľuje nižší štandard, horšiu lokalitu alebo menej etablovaného developera.
Kým jeden projekt môže za päť či desať rokov narásť na hodnote o desiatky percent, podobný projekt vo vedľajšej ulici od iného developera môže rovnakú časť hodnoty stratiť. Ak sa vôbec dokončí.
Druhou je, že vyberajú pekný nábytok a veľký bazén, nie najlepšiu investíciu. Väčšina záujemcov odpovedá na otázku o účele kúpy rovnako a to, že budem tam chodiť pár týždňov v roku a zvyšok času ju prenajmem. Pritom vyberajú podľa toho, ktorá vizualizácia interiéru sa im páči viac.
Pod vplyvom emócie zabúdajú, že to, čo sa páči im, nemusí byť automaticky najvhodnejšie na ziskový prenájom či budúci predaj. Aj naoko krásny projekt môže byť zlou investíciou.
Treťou a asi najväčšou chybou je výber nesprávneho partnera. Na Slovensku ponúka zahraničné nehnuteľnosti množstvo sprostredkovateľov a tipérov pre zahraničné realitky.
Stretli sme sa aj s prípadom, kedy maklér, ktorý takéto nehnuteľnosti ponúkal, v danej lokalite nikdy nebol a predával len projekty z marketingových materiálov, ktoré mu poskytla agentúra.
Investičný byt, ktorý sa neoplatil. Zdroj: shutterstock.com/Geber86
Ako sa trh zmenil a čo čaká apartmány v Thajsku v budúcnosti?
Realitný trh v Thajsku sa dostal do výrazne profesionálnejšej fázy. Po pandemickom období prišiel masívny nárast medzinárodného turizmu a spolu s ním aj zahraničného kapitálu.
Nedá sa však povedať, že sa trh vyvíja v celej krajine rovnako. Do popredia sa dostávajú najmä kvalitné projekty od renomovaných developerov v tých najlepších lokalitách.
Pri špičkových projektoch vidíme potenciál dlhodobého rastu hodnoty, ktorý však nie je možné garantovať a závisí, ako všade na svete, od vývoja ekonomiky, ponuky a dopytu.
Oblasť Pattaye zaznamenáva zvýšený záujem najmä vďaka investíciám thajskej vlády do infraštruktúry, ekonomickej atraktivite Eastern Economic Corridor, v ktorom sa provincia Chonburi nachádza, a plánovanému rozširovaniu medzinárodného letiska U-Tapao.
Pattaya sa postupne transformuje z tradičnej dovolenkovej destinácie na moderné rezidenčné a investičné centrum s rastúcim podielom digitálnych nomádov, zahraničných rezidentov či solventných dlhodobých návštevníkov.
Práve táto kombinácia rozvoja turizmu, ekonomiky a infraštruktúry vytvára dobré predpoklady pre dlhodobý rast hodnoty kvalitných nehnuteľností v lokalitách ako Jomtien či Central a South Pattaya.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Môže cudzinec v Thajsku vlastniť apartmán?
Áno. Podľa thajského Condominium Act môže cudzinec nadobudnúť plné vlastníctvo apartmánu v registrovanom condominium projekte, a to v rámci takzvanej foreign quota. Tá je obmedzená na 49 % obytnej podlahovej plochy v budove. Pozemok cudzinec priamo vlastniť nemôže. Ak je kvóta vypredaná, ostáva leasehold, teda dlhodobý prenájom obmedzený zákonom na 30 rokov.
- Aký výnos z prenájmu je v Thajsku realistický?
Pri kvalitných projektoch v Pattayi počíta expert s hrubým výnosom 6 až 8 % ročne, po odrátaní poplatkov s čistým výnosom 5 až 7 %. Marketingové sľuby o garantovaných 10 alebo 12 percentách sa spravidla nepremietnu do zmlúv. Výnos výrazne ovplyvňuje poschodie, výhľad aj to, či investor kúpil ešte pred začiatkom výstavby.
- Dostane Slovák na thajský apartmán hypotéku?
Väčšina thajských bánk cudzincom hypotéky neposkytuje. Najbežnejšou cestou je bezúročný splátkový plán priamo od developera počas výstavby, zvyčajne s akontáciou 20 až 30 % a doplatkom pri kolaudácii. Alternatívou je americká hypotéka na nehnuteľnosť na Slovensku.
