„Nehnuteľnosť za Bitcoin bude úplne bežná alternatíva,” tvrdí Dávid Kokavec

Svet medzinárodných investícií zažíva výrazný posun a spájanie zdanlivo odlišných sektorov sa stáva novým štandardom. Zakladateľ realitnej kancelárie Globeya.com a vzdelávacej platformy Kryptotrejder Dávid Kokavec z Košíc stál priamo pri tomto zrode.

Jeho realitná kancelária dnes pomáha slovenským a európskym klientom nakupovať nehnuteľnosti vo viac ako 15 krajinách sveta – predovšetkým v Dubaji, Egypte, Turecku, Chorvátsku či Albánsku.

Prepojenie týchto dvoch svetov – krypta a realít – je prirodzeným vyústením toho, čomu sa venujem každý deň, uvádza Kokavec, ktorý sa v oboch oblastiach pohybuje dlhodobo.

Tento nápad nevznikol teoreticky od stola, ale vyplynul priamo z každodennej praxe.

Všimli sme si, že klienti čoraz viac oceňujú moderné a flexibilné možnosti platby, najmä pri medzinárodných transakciách, vysvetľuje.

Podľa neho už dnes viacerí developeri v Dubaji umožňujú kúpu nehnuteľnosti aj prostredníctvom digitálnych aktív. Klienti pritom nemusia mať obavy z nejasného právneho statusu.

Celá transakcia pritom prebieha transparentne, v súlade s legislatívou a so splnením všetkých daňových povinností, keďže klienti vyplňujú KYC aj AML. Kryptomeny sú v tomto prípade jednoducho alternatívnym spôsobom úhrady, dopĺňa.

Je dnes vôbec možné kúpiť byt alebo dom priamo za kryptomeny?

Nákup nehnuteľnosti za kryptomeny je dnes reálne možný, no závisí predovšetkým od konkrétnej krajiny a samotného predávajúceho. V destináciách ako Dubaj je takýto spôsob úhrady už pomerne rozšírený.

V Dubaji je platba kryptomenami už pomerne rozšírená a viacerí developeri spolupracujú s licencovanými poskytovateľmi krypto platieb, popisuje aktuálnu situáciu Kokavec.

V strednej Európe a na Slovensku je situácia odlišná. Priama platba kryptomenou je síce právne možná, no v praxi predstavuje skôr výnimku.

Väčšina transakcií funguje tak, že sa kryptomena pri platbe automaticky zamení na eurá alebo doláre prostredníctvom licencovaného partnera. Kupujúci tak zaplatí kryptomenou, zatiaľ čo predávajúci dostane klasickú menu.

Aké kryptomeny sa pri takýchto obchodoch používajú najčastejšie

Hoci väčšina krypto investorov drží vo svojich portfóliách primárne Bitcoin či Ethereum, samotné realitné transakcie si vyžadujú iný prístup. Kľúčovú úlohu tu zohrávajú najmä stablecoiny ako USDT a USDC. „

Najčastejšie ide o stablecoiny, najmä USDT a USDC, ktoré kopírujú hodnotu amerického dolára. Vďaka tomu sa eliminuje riziko výrazných cenových výkyvov počas samotnej transakcie, vysvetľuje Kokavec.

Tradičné krypto aktíva sa síce využívajú tiež, no s dôležitým medzikrokom.

Veľa klientov drží Bitcoin dlhodobo, no krátko pred kúpou nehnuteľnosti ho zamení za stablecoin, aby mal istotu pevnej ceny, uvádza príklad z praxe.

Dôvod pre tento postup je rýdzo praktický. Pri transakciách za desiatky alebo stovky tisíc eur môže aj malý pohyb kurzu znamenať rozdiel v tisícoch eur.

Ako presne prebieha celý proces

Zariaďovanie obchodu sa v úvodných fázach nijako nelíši od bežného nákupu nehnuteľnosti.

Začiatok je rovnaký ako pri klasickej kúpe. Klient si vyberie nehnuteľnosť, preveríme developera aj projekt, podpíše sa rezervačná a následne kúpna zmluva, opisuje Kokavec.

Rozdiel nastáva až v momente samotnej úhrady:

• Ak developer akceptuje digitálne meny, platba odchádza cez licencovaného poskytovateľa v aktuálnom kurze.
• Ak ich neakceptuje, prebehne konverzia na fiat menu cez licencovanú burzu alebo OTC partnera.

Ochrana investícií je pritom prioritou:

V Dubaji navyše pri projektoch vo výstavbe smerujú peniaze na escrow účet pod dohľadom Dubai Land Department, čo predstavuje významnú ochranu kupujúceho. Neoddeliteľnou súčasťou celého procesu je aj AML kontrola, pri ktorej klient preukazuje pôvod finančných prostriedkov. Realitná kancelária sprevádza klienta až po finálny prevod vlastníctva.

Zároveň platí, že konverzia do tradičnej meny nie je právnou podmienkou.

Ak druhá strana kryptomeny akceptuje, transakcia môže prebehnúť priamo medzi kryptopeňaženkami bez konverzie do eur, odpovedá Kokavec na otázku priameho prevodu

Kým v Dubaji je to bežné, na Slovensku predávajúci naďalej preferujú eurá. Dôležité je vedieť, že ani platba priamo kryptomenou neznamená automaticky daňovú výhodu. Z pohľadu legislatívy môže ísť o zdaniteľnú transakciu, zdôrazňuje.

S akými rizikami, právnymi nástrahami a daňami treba počítať?

Investori musia pri takýchto obchodoch zvážiť tri hlavné prekážky:

1. Prvým rizikom je volatilita kryptomien. Práve preto sa pri väčších obchodoch často využívajú stablecoiny alebo okamžitá konverzia, pripomína Kokavec.
2. Druhou veľkou témou je preukázanie pôvodu finančných prostriedkov. Ak klient nakupoval kryptomeny pred mnohými rokmi cez dnes už neexistujúce burzy, môže byť náročné získať kompletnú históriu transakcií. Bez nej môžu banky alebo licencovaní partneri obchod odmietnuť.
3. Tretím rizikom sú odlišné pravidlá v jednotlivých krajinách a hrozba podvodov, preto je kľúčové spolupracovať výlučne s licencovanými partnermi.

Právne je kúpna zmluva v podstate rovnaká, keďže kataster spôsob úhrady nerieši. Správne upraviť treba len podmienky úhrady a kurz. Realitné kancelárie, banky či notári sú povinnými osobami podľa AML legislatívy a musia pôvod peňazí preverovať. Z daňového pohľadu predstavuje nákup za krypto zdaniteľnú udalosť.

Konkrétna daňová povinnosť závisí od viacerých okolností – napríklad od dĺžky držby, spôsobu nadobudnutia kryptomeny a aktuálne platnej legislatívy. Preto každému klientovi odporúčam riešiť konkrétny prípad s daňovým poradcom. Pri transakciách v hodnote desiatok či stoviek tisíc eur sa odborná konzultácia jednoznačne oplatí, odporúča.

Panujú na trhu obavy a kde leží budúcnosť krypto financovania?

Opatrnosť predávajúcich a bankového sektora je stále citeľná, najmä na Slovensku a v strednej Európe. Banky striktne trvajú na AML pravidlách a predávajúci sa obávajú volatility či neskúsenosti.

Situácia sa však rýchlo mení. Európska regulácia MiCA priniesla jasnejšie pravidlá a licencovaných poskytovateľov služieb, čo zvyšuje dôveru celého trhu. Ak klient disponuje kompletnou dokumentáciou a transakcia prebieha cez licencovaných partnerov, obavy väčšinou rýchlo miznú, opisuje vývoj Kokavec, pričom dodáva, že v Dubaji ide o úplne bežnú súčasť trhu.

Budúcnosť tohto odvetvia vidí zakladateľ Globeya.com v troch hlavných trendoch:

• Prvým je tokenizácia nehnuteľností, teda rozdelenie vlastníctva na digitálne podiely. Vďaka tomu si bude možné kúpiť napríklad časť apartmánu v Dubaji za niekoľko tisíc eur a obchodovať s ňou podobne ako s akciami.
• Druhým trendom sú stablecoiny ako rýchlejšia a lacnejšia medzinárodná platobná infraštruktúra.
• Tretím sú úvery kryté kryptomenami, kde investor nemusí Bitcoin predávať, ale použije ho ako zábezpeku.

Verím, že o niekoľko rokov už kúpa nehnuteľnosti za kryptomeny nebude vnímaná ako zaujímavosť, ale ako úplne bežná alternatíva financovania. Krajiny ako Spojené arabské emiráty ukazujú, že táto budúcnosť sa už dnes stáva realitou, uzatvára Dávid Kokavec.