Hypotéky čakajú na Slovensku veľké zmeny: Mladí sa potešia, investori si priplatia

Hypotéky na Slovensku čaká jedna z najväčších zmien za posledné roky. Národná banka Slovenska (NBS) chce výrazne uľahčiť cestu k prvému bývaniu mladým ľuďom, no zároveň aj sprísniť podmienky pre tých, ktorí kupujú ďalšie byty a domy ako investíciu.

Ak návrh prejde, nové pravidlá začnú platiť od 1. októbra 2026.

Ide o krok, ktorý môže ovplyvniť tisíce Slovákov. Kým mladé rodiny budú potrebovať výrazne menej vlastných úspor, investori budú musieť pri kúpe ďalších nehnuteľností vložiť viac peňazí z vlastného vrecka.

Podľa oficiálnych informácií z Národnej banky Slovenska je cieľom zlepšiť dostupnosť bývania a zároveň obmedziť rast investičných nákupov, ktoré v posledných rokoch výrazne menili realitný trh.

Hypotéky pre mladých: Na prvý byt bude stačiť len 10 % úspor

Najväčšou novinkou je zmena pre ľudí do 35 rokov, ktorí si kupujú alebo stavajú svoju prvú nehnuteľnosť na bývanie.

Dnes vo väčšine prípadov platí, že banka poskytne maximálne 80 % z hodnoty nehnuteľnosti a kupujúci musí mať pripravených zvyšných 20 %. Po novom by sa limit mohol zvýšiť až na 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Podmienka však zostáva prísna. Zvýhodnenie získajú len ľudia, ktorí nevlastnia žiadnu rezidenčnú nehnuteľnosť na Slovensku.

NBS v oficiálnom materiáli uvádza:

„Mladí ľudia do 35 rokov, ktorí kupujú alebo stavajú svoju prvú rezidenčnú nehnuteľnosť, dostanú od regulátora výraznú pomoc.”

Práve nedostatok úspor je podľa odborníkov jednou z najväčších bariér pri kúpe prvého bývania. Mnohí mladí totiž zvládajú platiť nájom aj budúcu splátku hypotéky, problémom však býva nasporenie desiatok tisíc eur na začiatku.

Hypotéky pre investorov budú tvrdšie

Úplne opačný smer zvolila centrálna banka pri ľuďoch, ktorí vlastnia viacero nehnuteľností. Ak dnes investor kupuje tretí alebo ďalší byt, môže si vo väčšine prípadov požičať až 80 % z jeho hodnoty. Po novom by sa tento limit znížil na 70 %.

NBS vysvetľuje, že reaguje na vývoj trhu. Podľa údajov centrálnej banky v roku 2025 viac ako polovicu bytov a domov kupovali ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili.

Práve tento trend podľa regulátora zvyšuje tlak na ceny bývania a môže vytvárať riziká pre celý finančný systém.

Prečo NBS zasahuje práve teraz

Slovensko dlhodobo patrí medzi krajiny, kde je vlastné bývanie silne preferované. Zároveň však ceny bytov počas uplynulých rokov rástli rýchlejšie než možnosti mnohých domácností.

Centrálna banka upozorňuje, že silný investičný dopyt môže zvyšovať cenové výkyvy a podporovať vznik realitných bublín. Ak by následne prišlo ekonomické spomalenie alebo pokles cien nehnuteľností, problémy by mohli zasiahnuť nielen investorov, ale aj bankový sektor.

Na potrebu riešiť riziká spojené s investičnými nákupmi upozornil Slovensko aj Medzinárodný menový fond. NBS preto pristupuje k opatreniu, ktoré má podľa nej cielene pomôcť tým, ktorí si riešia vlastné bývanie, a zároveň obmedziť špekulatívnejší dopyt.

Pomôžu nové hypotéky mladým?

To je otázka, na ktorú zatiaľ nikto nepozná presnú odpoveď.

Je pravda, že 10-percentná akontácia bude pre mnohých mladých ľudí výrazne dostupnejšia než dnešných 20 percent. Na druhej strane samotné zlacnenie vstupu k hypotéke automaticky neznamená lacnejšie byty.

Rozhodujúce budú aj ceny nehnuteľností, výška úrokových sadzieb či tempo novej výstavby.

Isté však je, že NBS prvýkrát otvorene rozdelila trh na dve skupiny. Na tých, ktorí sa snažia dostať k svojmu prvému bývaniu, a na tých, ktorí nakupujú ďalšie nehnuteľnosti.

A práve toto rozdelenie môže v najbližších mesiacoch vyvolať jednu z najväčších diskusií o bývaní na Slovensku.