- Bývanie v Bratislave opäť zdražuje a staršie byty zaznamenali dvojciferný rast cien.
- Nájomné sa naopak takmer zastavilo a stráca dynamiku.
- Trh s nehnuteľnosťami v hlavnom meste sa tak ďalej rozchádza v dvoch protichodných smeroch.
Bývanie v Bratislave sa opäť dostáva do bodu, ktorý cíti čoraz viac ľudí, ceny rastú rýchlejšie než platy a dostupnosť vlastného bytu sa ďalej zhoršuje. Začiatok roka 2026 potvrdil trend, ktorý sa v hlavnom meste Slovenska nespomaľuje už od roku 2024.
Podľa analýzy trhu spoločnosti Bencont staršie byty v Bratislave medziročne zdraželi o 11,88 %, čím sa priemerná cena vyšplhala na 4 350,86 €/m². Len oproti koncu roka 2025 ide o ďalší nárast o približne 3 %.
Bývanie v Bratislave: Staršie byty tlačia ceny nahor
Trh so staršími bytmi v Bratislave rastie nerovnomerne, no tlak je citeľný takmer všade. Výnimkou je Staré Mesto, kde ceny vzrástli „len” o 5,4 %, hoci z už vysokej základne.
Najsilnejší rast však ťahajú menšie byty:
- 1-izbové byty +17 %,
- 2-izbové byty takmer +15 %.
Práve tieto dispozície tvoria približne polovicu celej ponuky, čo výrazne ovplyvňuje celkový priemer.
Zaujímavé je aj to, že trh sa „zužuje”. Priemerná veľkosť bytov klesla na 66,44 m², čo naznačuje, že kupujúci čoraz častejšie siahajú po menších nehnuteľnostiach, buď z dôvodu ceny, alebo investičného zámeru.
Absolútna cena bytu sa tak dostala na približne 280 546 eur, pričom medián dosiahol 250-tisíc eur.
Ceny nehnuteľností opäť trhajú rekordy. Zdroj: shutterstock.com/Montypeter
Bývanie a nájmy: Trh sa zastavuje, rozdiely sa prehlbujú
Kým predajné ceny rastú, nájomné bývanie v Bratislave sa takmer zastavilo. Priemerné nájomné vrátane energií sa pohybuje na úrovni 17,26 €/m², čo znamená medziročný rast len o 1,53 %. V porovnaní s koncom roka dokonca mierne kleslo o 0,65 %.
Rozdiel medzi vlastníckym a nájomným bývaním sa tak ďalej prehlbuje. Kým kúpa bytu je čoraz drahšia, nájom zostáva relatívne stabilný.
Zaujímavý je aj regionálny rozdiel, rast nájomného sa prejavil iba v okrese BA V, zatiaľ čo inde stagnoval alebo klesal.
Priemerné nájomné za dvojizbový byt mimo centra sa pohybuje medzi 852 eur až 899 eur mesačne vrátane energií, pričom celkový priemer Bratislavy už presahuje 1 000 eur mesačne.
Dostupnosť bývania na Slovensku. Zdroj: shutterstock.com/Simlinger
Bývanie v Bratislave pod tlakom investorov a úrokov
Odborníci upozorňujú, že za rastom cien stojí kombinácia viacerých faktorov, najmä dopyt po vlastnom bývaní a investičný záujem.
Rudolf Bruchánik, analytik zo spoločnosti Bencton k tomu uvádza:
„Rast úrokových sadzieb by mohol opätovne mierne ochladiť dopyt po vlastnom bývaní, ako aj investičný dopyt po nehnuteľnostiach.
Pretrvávajúci nedostatok bytov v Bratislave však bude korigovať ďalší cenový vývoj.”
Zároveň dodáva, že časť investorov presúva peniaze do nehnuteľností aj kvôli inflácii a neistote na finančných trhoch.
V ďalšom výhľade situáciu komentuje ešte jasnejšie:
„Očakávame skôr stagnáciu ceny priemerného nájomného a postupné spomalenie tempa rastu cien pod 10 %.”
Ceny bytov na Slovensku. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Čo čaká bývanie v Bratislave ďalej?
Trh tak vstupuje do fázy, kde sa stretávajú dva protichodné pohyby:
- ceny bytov stále rastú,
- nájomné stagnuje.
To znižuje atraktivitu investičných bytov, pretože výnosy klesajú, aj keď ceny nehnuteľností stúpajú.
Zároveň však pretrváva zásadný problém, nedostatok bytov v Bratislave. A ten podľa analytikov bude aj naďalej držať ceny vysoko.
Bývanie v hlavnom meste sa tak stáva čoraz väčšou ekonomickou aj spoločenskou témou. Nie je to len otázka trhu, ale aj otázka toho, kto si ho ešte dokáže dovoliť.
