- Hypotéka dnes nie je len o výplatnej páske.
- Banky na Slovensku posudzujú desiatky faktorov — od úverovej histórie až po výšku každej splátky, ktorú práve splácate.
- Ak chcete uspieť, musíte vedieť, čo banka hľadá a to skôr, než vstúpite do jej dverí.
Hypotéka dnes nie je len o tom, či máte prácu. Je to skúška bonity, histórie a čísel, ktorú väčšina ľudí podceňuje a práve preto mnohí neuspejú.
Súčasný trh s nehnuteľnosťami na Slovensku je náročný. Ceny rastú, úroky sa hýbu a Národná banka Slovenska nastavila prísne pravidlá, ktorými musí prejsť každý žiadateľ. Ak si myslíte, že stačí doniesť výplatnú pásku, čaká vás nepríjemné prekvapenie.
Hypotéka začína dávno pred návštevou banky
Ako upozorňuje Finančný kompas, banka sa na vás pozerá ako na „mozaiku čísel, štatistík a histórie.“
Tri hlavné oblasti, ktoré banka hodnotí, sú:
- bonita klienta,
- zabezpečenie úveru
- a platobná disciplína.
Banka najlepšie hodnotí trvalý pracovný pomer na dobu neurčitú. Príjmy zo živnosti alebo s.r.o. banky posudzujú opatrnejšie, často ich zarátajú len čiastočne, prípadne sa opierajú o daňové priznanie za predchádzajúci rok.
Rovnako dôležitá je úverová história. Oneskorené splátky, exekúcie alebo nesplatené dlhy môžu žiadosť zabiť ešte pred tým, ako sa dostanete k poradcovi.
Tri skratky, ktoré rozhodujú o vašej hypotéke
Sú to LTV, DTI a DSTI — a každá z nich vám môže zatvoriť dvere k novému bývaniu.
LTV (pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti) je dnes štandardne na úrovni 80 %. To znamená, že na byt za 200 000 eur musíte mať vlastných najmenej 40 000 eur. Dobrou správou je, že NBS práve zvažuje uvoľnenie tohto limitu, čo by mohlo pomôcť ľuďom bez väčších úspor.
DTI (celková zadlženosť voči príjmu) podľa pravidiel NBS nesmie prekročiť 8-násobok ročného čistého príjmu. Ak zarábate 1 200 eur mesačne, maximálna hypotéka je okolo 115 200 eur. Po 40. roku veku sa tento limit postupne znižuje.
DSTI stráži, koľko z vášho príjmu pohltia splátky. Hranica je takáto: mesačné splátky všetkých úverov nesmú presiahnuť 60 % čistého príjmu (po odpočítaní životného minima).
Hypotéka na Slovensku. Zdroj: shutterstock.com/sommart sombutwanitkul
Navyše banky počítajú s tzv. stress testom — simulujú, čo by sa stalo, keby úrok vzrástol o 2 percentuálne body. Ak to nezvládnete ani na papieri, hypotéku nedostanete.
Pred podaním žiadosti: Jeden krok, ktorý zmení všetko
Ak máte spotrebný úver, kreditnú kartu alebo leasing, každá táto splátka znižuje sumu, ktorú vám banka môže požičať. Odborníci preto odporúčajú splatiť menšie záväzky ešte pred podaním žiadosti, výrazne si tým zlepšíte bonitu.
Hypotéka je možno najväčšie finančné rozhodnutie vášho života. Prvá ponuka banky nemusí byť tá najlepšia. Porovnajte si podmienky, pretože aj malý rozdiel v úroku môže znamenať tisíce eur navyše.
