- Staršie nehnuteľnosti sú hlavným faktorom, ktorý ťahá ceny nehnuteľností nahor.
- Dvojciferný medziročný rast cien eviduje väčšina regiónov.
- Dostupnosť bývania klesá, zatiaľ čo investori vidia príležitosť na zhodnotenie kapitálu.
Ceny domov a bytov na Slovensku pokračujú v prudkom raste a koniec roka 2025 priniesol čísla, ktoré prekvapili aj skúsených analytikov. Realizačné ceny nehnuteľností určených na bývanie si udržali vysoké tempo rastu, pričom medziročné zdraženie dosiahlo takmer 13 %. Ide o druhý najvyšší rast za posledných 13 kvartálov, čo potvrdzuje, že slovenský realitný trh zostáva mimoriadne dynamický.
Staršie nehnuteľnosti ťahajú ceny nahor
Najvýraznejším faktorom rastu cien boli existujúce, teda staršie nehnuteľnosti. V poslednom štvrťroku 2025 zdraželi medzikvartálne o 3,3 %, zatiaľ čo nové nehnuteľnosti vzrástli o 1,7 %. Tento trend naznačuje zvýšený dopyt po dostupnejších bytoch a domoch, ktoré často predstavujú cenovo prijateľnejšiu alternatívu k novostavbám.
Medziročne staršie nehnuteľnosti zdraželi o 13,4 %, pričom nové byty a domy rástli pomalším tempom 9,8 %. Rozdiel poukazuje na meniace sa preferencie kupujúcich, ktorí čoraz častejšie siahajú po starších nehnuteľnostiach, či už z dôvodu ceny, lokality alebo rýchlej dostupnosti.
Ceny nehnuteľností – regionálne rozdiely
Rast cien nehnuteľností sa prejavil vo všetkých ôsmich krajoch Slovenska, pričom až šesť z nich zaznamenalo dvojciferné medziročné tempo rastu.
Najvýraznejšie zdražovanie zaznamenali:
- Banskobystrický kraj – takmer 17 % medziročný rast
- Bratislavský kraj – približne 13,8 %
- Trenčiansky kraj – približne 13,4 %
Na opačnom konci rebríčka sa ocitol Košický kraj s rastom 7,4 %, ktorý však stále predstavuje výrazné zdraženie.
Zaujímavé je, že staršie nehnuteľnosti zdražovali dynamickejšie vo väčšine regiónov. Najvýraznejší rast cien starších bytov a domov zaznamenal Banskobystrický kraj, kde ceny stúpli o viac ako 18 %. Výrazné zdraženie nad 14 % evidovali aj Bratislavský a Trenčiansky kraj.
V porovnaní s tretím štvrťrokom 2025 ceny nehnuteľností vzrástli vo všetkých krajoch Slovenska. Najvyšší medzikvartálny rast zaznamenal Trenčiansky kraj (+4,6 %), nasledovaný Banskobystrickým a Bratislavským krajom s tempom okolo 4 %.
Najnižší rast evidoval Košický kraj (+0,8 %), čo naznačuje mierne ochladenie trhu v tomto regióne. Napriek tomu ceny nových nehnuteľností v Košickom kraji medziročne vyskočili o viac ako 15 %, čo z neho robí lídra v segmente novostavieb.
Novostavby vs. staršie byty
Vývoj cien nových nehnuteľností bol regionálne rozdielny. Najvýraznejší medziročný rast zaznamenali:
- Nitriansky kraj +17,7 %,
- Košický kraj +15,3 %.
Vo väčšine ostatných regiónov rástli ceny novostavieb o 5 % až 9,5 %. Jediným regiónom, kde dvojciferný rast zaznamenali staršie aj nové nehnuteľnosti, bol Banskobystrický kraj.
Ceny sú viac než dvojnásobné oproti roku 2010
Pri pohľade na dlhodobý vývoj je rast cien ešte výraznejší. V porovnaní s priemerom roku 2010 sú ceny nehnuteľností na Slovensku vyššie o 121 %.
Rozdiel medzi typmi nehnuteľností je pritom výrazný:
- Nové nehnuteľnosti – nárast o takmer 82 %,
- Staršie nehnuteľnosti – nárast o viac ako 139 %.
Čo znamená rast cien pre kupujúcich
Pre kupujúcich znamená aktuálny vývoj znižujúcu sa dostupnosť bývania. Rast cien predbieha rast miezd, čo komplikuje situáciu najmä mladým rodinám. Investori však vnímajú realitný trh ako stabilnú príležitosť na zhodnotenie kapitálu, najmä v regiónoch s najvyšším rastom cien.
Zvýšený dopyt po starších nehnuteľnostiach môže pokračovať aj v roku 2026, najmä ak budú novostavby naďalej cenovo menej dostupné. Regionálne rozdiely pritom naznačujú, že investičné príležitosti existujú aj mimo hlavného mesta.
Ak bude trend pokračovať, slovenský realitný trh môže čeliť ďalšiemu tlaku na rast cien. Kombinácia vysokého dopytu, obmedzenej ponuky a rastúcich nákladov na výstavbu naznačuje, že výrazné zlacňovanie nehnuteľností nie je v krátkodobom horizonte pravdepodobné.
