- Priemerný byt na Slovensku stojí už 3 430 eur za meter.
- Rast cien je pritom najslabší za viac než dva roky.
- Trh sa rozdelil na dva svety a Bratislava je zrazu na tej pomalšej strane.
Ceny bytov na Slovensku opäť lámu rekordy. Priemerná cena bytu vyskočila v druhom štvrťroku 2026 na 3 430 eur za meter štvorcový. Za tri mesiace to znamená nárast o 53 eur na každom metri, teda o 1,6 percenta. Vyplýva to z najnovšieho komentára analytika Národnej banky Slovenska, ktorý banka zverejnila v auguste.
Pri 70-metrovom byte to znamená, že jeho majiteľ za jeden štvrťrok zbohatol o zhruba 3 700 eur bez toho, aby čokoľvek urobil.
Ceny bytov rastú, motor však stráca otáčky
Zaujímavejšie než samotné číslo je tempo. Celé bývanie, teda byty aj domy dokopy, zdraželo medzištvrťročne len o 1,2 percenta na priemerných 3 041 eur za meter. Ide o najpomalší rast za viac než dva roky. Medziročne ceny stúpli o 9,5 percenta, čím sa po dlhom čase dostali pod desať percent.
Domy si polepšili o 2,1 percenta na 2 163 eur za meter, no medziročne sú vyššie len o 3,1 percenta. Rozdiel oproti bytom, ktoré medziročne zdraželi o 10,2 percenta, je priepastný.
Rast ťahali najmä novostavby, ktoré zdraželi o 2,9 percenta. Staršie nehnuteľnosti pridali iba 0,7 percenta.
Ceny nehnuteľností pokračujú v raste. Zdroj: shutterstock.com/Stefan Balaz
V Bratislave narazili na strop
Hlavné mesto má za sebou slabý štvrťrok. Pred poklesom ho zachránil až silný jún. Národná banka to komentuje takto:
„V Bratislave ceny nehnuteľností pravdepodobne dosiahli strop“, ďalej rastú podobne pomaly ako v menších mestách.
Pre kupujúcich v metropole je to prvý reálny signál, že šialené tempo posledných rokov nemusí byť večné. Kompletné historické dáta zverejňuje NBS v štatistike cien nehnuteľností na bývanie.
Byty nezdražujú rovnakým tempom. Zdroj: shutterstock.com/Ticketcraft/Grand Warszawski
Ceny bytov rozdelili Slovensko na dva svety
Zatiaľ čo krajské mestá zdražujú najsilnejšie, na vidieku sa už črtá klesajúci trend. Tento rozdiel sa prehlbuje zhruba rok.
Regionálne čísla sú dramatické:
- Košický kraj: +4,2 % (ťahajú ho Košice, hlavne okres Košice IV).
- Nitriansky kraj: +2,9 % (najmä byty v Nitre).
- Trnavský kraj: +2,4 %.
- Banskobystrický kraj: −1,3 %.
- Prešovský kraj: pokles o vyše 4 %.
Prešovský kraj pritom v predchádzajúcom štvrťroku patril k rekordérom. Ceny v samotnom Prešove aj v Banskej Bystrici mimochodom naďalej rástli, priemer krajov stiahli nadol okresy Poprad, Zvolen a Brezno.
Čo čaká ceny bytov ďalej
Prílev nových hypoték sa zatiaľ výraznejšie nespomalil, hoci úrokové sadzby mierne stúpli. Počet inzerátov vzrástol medziročne prvýkrát od roku 2023, ale len o 0,2 percenta. Ponuka teda zostáva tenká.
Kľúčová zmena príde neskôr. NBS pripravuje rozdielne limity pre LTV, teda pre pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti. Mladí do 35 rokov si na prvé bývanie budú môcť požičať až 90 percent hodnoty.
Hypotéky dostanú nové limity. Zdroj: shutterstock.com/fizkes
Kto kupuje tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, dostane maximálne 70 percent. Účinnosť sa navrhuje od 1. januára 2027, návrh prešiel pripomienkovým konaním v júni.
Dôvod je jednoduchý. V roku 2025 kúpili viac než polovicu bytov a domov ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili. Takúto zmenu pravidiel odporučil Slovensku aj Medzinárodný menový fond.
Investori, ktorých tehla prestáva lákať pre klesajúcu výnosnosť a prísnejšie pravidlá, sa čoraz častejšie obzerajú po alternatívnych aktívach s nižšou vstupnou bariérou.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Koľko stojí priemerný byt na Slovensku v roku 2026?
Priemerná cena bytu dosiahla v druhom štvrťroku 2026 hodnotu 3 430 eur za meter štvorcový. Pri 60-metrovom byte to znamená približne 205 800 eur. Ide o priemer za celé Slovensko, v Bratislave sú ceny výrazne vyššie, na vidieku nižšie.
- Oplatí sa počkať s kúpou bytu na zlacnenie?
Ceny stále rastú, len pomalšie. Pokles zaznamenali zatiaľ len Prešovský a Banskobystrický kraj a vidiecke lokality. V krajských mestách rast pokračuje. Kto plánuje kúpu tretej nehnuteľnosti, mal by zvážiť sprísnenie limitu LTV na 70 percent od januára 2027.
- Prečo domy zdražujú pomalšie ako byty?
Domy sú typicky mimo veľkých miest a práve vidiecke lokality vykazujú najslabší cenový vývoj. Kým byty medziročne zdraželi o 10,2 percenta, domy len o 3,1 percenta. Dopyt sa koncentruje do krajských miest, kde je práca a služby.
