- Byt za 205 800 € aj dividendové akcie za rovnakú sumu vám môžu priniesť 6 565 € ročne.
- Z nájmu 547 € mesačne bez výdavkov však pri 19 % dani odvediete štátu 1 152 €, kým slovenská daň z dividend je len 460 €.
- Pri vyššej mzde a sadzbe 25 % to z nájmu bude dokonca 1 516 €.
Pasívny príjem si väčšina Slovákov predstavuje jednoducho. Kúpite byt, prenajmete ho a každý mesiac vám na účet príde nájom. Lenže byt nie je jediný stroj na pravidelné peniaze.
Porovnali sme preto dve cesty s rovnakou sumou. Na jednej strane 60 m² byt za 205 800 €, na druhej tie isté peniaze v dividendových akciách. Výsledok prekvapí najmä tých, ktorí počítajú len hrubý nájom.
Podobný test sme nedávno robili v menšom, keď sme porovnali garáž a dividendové akcie za 15 600 €. Tentoraz ide o skutočný byt a o dane, na ktoré sa často zabúda.
Koľko stojí byt a koľko by vyplácali dividendy
Podľa Národnej banky Slovenska stál v druhom štvrťroku 2026 meter štvorcový bytu v priemere 3 430 €. Byty za rok zdraželi o 10,2 %. Pri 60 m² to vychádza na 205 800 €.
Ide o ponukové ceny z inzerátov a v regiónoch sa líšia. Nitriansky kraj patril k najrýchlejšie rastúcim, hlavne vďaka bytom v Nitre. Rast sa však brzdí a v Bratislave podľa NBS ceny „pravdepodobne dosiahli strop”.
Byty v Bratislave zdražujú pomalšie. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Teraz druhá strana. Index MSCI World High Dividend Yield sleduje 367 svetových firiem s nadpriemernými dividendami a jeho dividendový výnos bol k 30. 9. 2026 3,19 %. Z 205 800 € by to bolo 6 565 € ročne pred zdanením.
Ak vás zaujíma, odkiaľ sa tieto peniaze berú, pozrite si, čo sú dividendy a ako funguje odmeňovanie akcionárov.
Pasívny príjem z nájmu: Koľko musí byt zarobiť
Aby byt vyrovnal dividendy, nájomca by vám musel platiť 547 € mesačne. A to čistý nájom bez energií a služieb, dvanásť mesiacov v roku, bez jediného prázdneho mesiaca.
Každý mesiac bez nájomcu, každá oprava kotla či nová kuchyňa idú z vášho vrecka. Dividendy medzitým chodia na účet bez toho, aby vám niekto volal kvôli tečúcemu kohútiku.
Hrubé porovnanie je však len polovica pravdy. Rozhoduje, koľko vám zostane po zdanení.
Investičný byt, ktorý sa neoplatil. Zdroj: shutterstock.com/Geber86
Prečo štát z nájmu uchmatne viac: Sčíta sa vám s výplatou
Tu je háčik, o ktorom veľa prenajímateľov netuší. Podľa Finančnej správy sa príjem z prenájmu pripočíta k vašej mzde a zdaní sa spolu s ňou. Do základu dane 43 983,32 € platí 19 %, nad ním 25 % a pri vyšších príjmoch až 30 alebo 35 %.
Výpočet pre nájom 547 € mesačne by vyzeral takto: zo 6 565 € si odpočítate oslobodených 500 €, ktoré platia raz za rok na všetky prenájmy spolu. Zo zvyšných 6 065 € zaplatíte pri sadzbe 19 % 1 152 € dane, ak by ste nemali žiadne výdavky. Ak už zarábate nad hranicou, pri 25 % je to 1 516 €.
Dividendy majú vlastný, oddelený základ a s vašou mzdou sa nesčítajú. Pri ziskoch firiem od roku 2025 je slovenská sadzba len 7 %, teda 460 € zo 6 565 €. Ak firma v zahraničí už zrazila svoju daň, započíta sa, takže celkové zaťaženie závisí od krajiny, odkiaľ dividenda prišla.
Akcie z burzy predáte bez dane už po roku, byt až po piatich rokoch od kúpy.
Pasívny príjem z bytu, alebo z akcií? Náš názor
Náš názor je jednoduchý, byt nie je automaticky výhodnejší len preto, že sa ho môžete dotknúť. Pri rovnakej sume by dividendy pri nájme do 547 € mesačne vyhrali na čistom príjme aj na pohodlí.
Byt má svoje tromfy. Môžete ho kúpiť na hypotéku a jeho cena za posledný rok rástla dvojciferne. Pri ďalších bytoch to však bude ťažšie, pretože NBS v Správe o finančnej stabilite navrhla sprísniť hypotéky na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť zo 80 na 70 % hodnoty.
Akcie nie sú bez rizika. Spomínaný index v rokoch 2007 až 2009 stratil v najhoršom bode 63,38 % hodnoty a dividendy sa môžu znížiť. Kto nechce vyberať jednotlivé firmy, môže siahnuť po dividendových ETF fondoch.
Najrozumnejšia cesta preto často nie je buď, alebo. Viac nápadov nájdete v článku o tom, ako si vytvoriť pasívny príjem.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Musím dividendy zo zahraničia uvádzať v daňovom priznaní?
Áno. Dividendy zo zahraničia sú súčasťou osobitného základu dane, ktorý uvádzate v daňovom priznaní. Pri ziskoch firiem od roku 2025 platí sadzba 7 % a daň zrazenú v zahraničí si môžete započítať.
- Kedy môžem predať byt bez dane z príjmu?
Ak ste byt kúpili, príjem z jeho predaja je oslobodený až po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia. Akcie obchodované na burze stačí držať viac ako jeden rok.
- Je dividendový výnos 3,19 % zaručený?
Nie. Ide o výnos indexu MSCI World High Dividend Yield k 30. 9. 2026. Firmy môžu dividendy znížiť a cena akcií môže výrazne klesnúť, ako v krízových rokoch 2007 až 2009.
