- Kupujúci chcel byt stále kúpiť, no banka mu neschválila úver.
- Predávajúci odmietol predĺžiť rezerváciu a časť rezervačného poplatku si nechal.
- Odborník vysvetľuje, kedy o peniaze prídete a ako sa tomu vyhnúť.
Rezervačný poplatok býva prvou veľkou platbou pri kúpe bytu či domu. Väčšina ľudí ho berie ako istotu, že im vysnívanú nehnuteľnosť nikto nevyfúkne. No môžete oň prísť, aj keď byt stále chcete. Stačí, aby banka neschválila úver a predávajúci odmietol čakať.
Rezervačný poplatok mal podržať byt. Zmizol spolu s obchodom
Presne to sa stalo klientovi, o ktorom hovorí Michal Janči, konateľ spoločnosti BOSEN Group Real Estate.
Kupujúci chcel nehnuteľnosť financovať podnikateľským úverom a spolupracoval s vlastným finančným poradcom. Pri príprave financovania sa však podľa Jančiho dostatočne nezohľadnili niektoré okolnosti týkajúce sa samotnej nehnuteľnosti. Komplikácie prišli aj pri znaleckom posudku.
„Výsledkom bolo, že banka požadovaný úver neschválila. Hoci sme sa následne snažili pomôcť nájsť alternatívne riešenie financovania, kupujúci ho v rámci dohodnutej rezervačnej lehoty nestihol zabezpečiť,” opisuje Janči.
Predávajúci odmietol rezerváciu predĺžiť a obchod padol. Kupujúci prišiel o časť rezervačného poplatku, ktorá pripadla predávajúcemu.
Byty aj hypotéky na Slovensku dražejú. Zdroj: shutterstock.com/Montypeter
Predbežný prísľub banky ešte nie je schválený úver
Mnohí si myslia, že keď im banka vopred naznačí, koľko im požičia, majú vyhraté. Nie je to tak. Pri úvere zabezpečenom nehnuteľnosťou banka skúma aj samotný byt. Jeho hodnotu, právny a technický stav aj výsledok znaleckého posudku.
Ako sme písali v článku Hypotéka krok za krokom: Čo musíte vyriešiť skôr, než oslovíte banku, nevyhovujúca nehnuteľnosť patrí medzi najčastejšie dôvody, prečo banka žiadosť zamietne.
Čas pritom hrá proti vám. Banky dnes menia sadzby aj podmienky doslova z týždňa na týždeň. Dobre to ukázala Slovenská sporiteľňa, ktorá hypotéky zlacnila len 15 dní po zdražení. Kto má rezerváciu na pár týždňov, nemá priestor na prekvapenia.
Predávajúci má pritom svoju logiku. Počas rezervácie nehnuteľnosť spravidla neponúka iným záujemcom. Každý ďalší odklad je pre neho neistota.
Komu patrí rezervačný poplatok, keď obchod padne
Neschválený úver automaticky neznamená, že dostanete peniaze späť. Neplatí však ani opak, že si ich predávajúci či realitná kancelária môžu nechať vždy. Rozhodujú podmienky zmluvy, okolnosti neúspešného obchodu a zákon.
Obchod navyše nemusí padnúť len na peniazoch.
„Ďalším dôvodom býva zmena rozhodnutia jednej zo zmluvných strán,” hovorí Janči.
Kupujúci môže cúvnuť pre rodinné dôvody, vlastník si zasa môže predaj rozmyslieť. Ak odstúpi kupujúci, predávajúci namieta, že prišiel o iných záujemcov. Ak cúvne vlastník, kupujúci už mohol minúť čas aj peniaze na prípravu obchodu.
Byty nezdražujú rovnakým tempom. Zdroj: shutterstock.com/Ticketcraft/Grand Warszawski
Zákon chráni kupujúceho pred neférovými podmienkami
Ak ide o spotrebiteľskú zmluvu, typicky keď na druhej strane stojí podnikateľ, platí ochrana pred neprijateľnými podmienkami. Podľa Ústredného portálu verejnej správy slovensko.sk sú neplatné napríklad ustanovenia, ktoré od spotrebiteľa žiadajú neprimerane vysokú sankciu za nesplnený záväzok. V pochybnostiach platí výklad, ktorý je pre spotrebiteľa priaznivejší.
Má to však háčik. Podmienka, ktorú ste si s druhou stranou individuálne dohodli a mohli ste ovplyvniť jej znenie, sa za neplatnú nepovažuje. Čo podpíšete, to vás spravidla zaväzuje.
Náš názor: Doložka o hypotéke je dôležitejšia ako zľava
Z tohto prípadu je podľa nás jasné jedno. Pri rezervácii ľudia riešia cenu a termín, no zabúdajú na najslabšie miesto celej kúpy, teda financovanie.
„Kupujúci často riešia najmä to, či im banka požičia dostatočnú sumu. Rovnako dôležité je však preveriť, či banka akceptuje aj samotnú nehnuteľnosť a či sa financovanie podarí vybaviť v dohodnutom termíne,” upozorňuje Janči.
Podľa neho by už pri podpise malo byť jasné, čo sa stane, ak banka úver neschváli alebo sa proces predĺži.
Pred podpisom rezervačnej zmluvy si preto overte najmä:
- čo sa stane s poplatkom, ak banka úver neschváli,
- komu presne poplatok platíte,
- ako dlho rezervácia trvá a či ju možno predĺžiť,
- aké povinnosti má predávajúci, nielen vy.
Pri dnešných cenách, keď priemerný 60-metrový byt vychádza približne na 205 800 eur, nejde o drobné. Jedna nejasná veta v rezervačnej zmluve vás môže stáť viac ako celé vybavovanie hypotéky.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Vráti sa mi rezervačný poplatok, ak banka neschváli hypotéku?
Nie automaticky. Rozhoduje, čo hovorí rezervačná zmluva. Ak obsahuje doložku pre prípad neschváleného úveru, poplatok sa za dohodnutých podmienok vracia. Ak ju nemá, môžete oň prísť celý alebo jeho časť.
- Môže si predávajúci nechať rezervačný poplatok, keď od predaja odstúpi on sám?
Ak obchod zmarí predávajúci, kupujúci má silný argument na vrátenie peňazí. Konkrétny výsledok však závisí od znenia zmluvy, preto by mala upravovať povinnosti oboch strán, nielen kupujúceho.
- Čo robiť, ak je sankcia v rezervačnej zmluve neprimerane vysoká?
Ak ide o spotrebiteľskú zmluvu, neprimerane vysoká sankcia môže byť neprijateľnou podmienkou, ktorá je neplatná. Pri spore sa oplatí poradiť s právnikom. Podnet môžete podať aj Slovenskej obchodnej inšpekcii.
