- Ceny bývania rastú ďalej, no tempo sa láme.
- Krajské mestá sa vzďaľujú zvyšku krajiny.
- Na vidieku sa už objavuje opačný trend.
Ceny nehnuteľností na Slovensku prestali hovoriť rovnakým hlasom. Podľa čerstvého komentára Národnej banky Slovenska bývanie v 2. štvrťroku 2026 opäť zdraželo, ale najpomalšie za viac ako dva roky. A čo je dôležitejšie, ten istý trh sa dnes správa v Košiciach úplne inak ako na dedine pri Zvolene.
Ceny nehnuteľností rastú najpomalšie za dva roky
Medzištvrťročne bývanie zdraželo o 1,2 %. Medziročné tempo spomalilo na 9,5 %. Vývoj pritom nebol pokojný ani počas samotného štvrťroka. V apríli ceny mierne klesli a až máj s júnom tento prepad dorovnali. Slabší kvartál mala za sebou aj Bratislava, ktorú pred poklesom zachránil až silný jún.
Spomalenie však neznamená lacnejšie bývanie. Priemerná cena sa zvýšila o 36 eur na 3 041 eur za meter štvorcový. Byty stúpli o 53 eur na 3 430 eur za m², domy o 45 eur na 2 163 eur za m². Medziročne sú byty drahšie o 10,2 %, domy o 3,1 %.
Ceny nehnuteľností pokračujú v raste. Zdroj: shutterstock.com/Stefan Balaz
Kde ceny nehnuteľností klesli a kde vyleteli nahor
Tu sa Slovensko rozdeľuje najviac. V Prešovskom kraji bývanie po mimoriadne silnom začiatku roka zlacnelo o vyše 4 %, v Banskobystrickom kraji o 1,3 %.
Pozor na jeden detail. V samotnom Prešove aj v Banskej Bystrici ceny naďalej rástli. Priemer krajov stiahli nadol byty v okrese Poprad a vývoj v okresoch Zvolen a Brezno.
Na opačnej strane stojí Košický kraj s rastom 4,2 %, Nitriansky s 2,9 % a Trnavský s 2,4 %. V Košiciach ťahal rast najmä okres Košice IV, v Nitrianskom kraji zdražovanie bytov v Nitre.
Vidiek začína zlacňovať, Bratislava naráža na strop
NBS sleduje tento rozchod už približne rok. Mediánové ceny v krajských mestách rastú najsilnejšie, zatiaľ čo na vidieku sa už črtá klesajúci trend. Bratislava pritom podľa centrálnej banky pravdepodobne dosiahla strop a rastie už podobným tempom ako menšie mestá.
Byty v Bratislave prevyšujú dopyt. Zdroj: shutterstock.com/Kryvosheia Yurii
Rozdiel je aj medzi novým a starým bývaním. Novostavby zdraželi o 2,9 %, staršie byty a domy len o 0,7 %.
„Samotný fakt, že ceny nehnuteľností rastú, dnes už investorovi veľa nepovie. Čoraz väčší význam má to, kde sa nehnuteľnosť nachádza, aký je v danej lokalite dopyt a akú kvalitu samotné aktívum ponúka.
Rozdiel medzi kvalitnou nehnuteľnosťou v ekonomicky silnom meste a nehnuteľnosťou v lokalite so slabším dopytom sa môže ďalej zväčšovať,” hovorí Peter Vojtek, Head of Real Estate Transactions v 365.invest.
Prečo ceny napriek spomaleniu nepadajú
Odpoveď je jednoduchá. Nových bytov je málo. Podľa Štatistického úradu SR útlm bytovej výstavby pokračoval aj v 1. štvrťroku 2026 a počty dokončených aj začatých bytov boli mimoriadne nízke.
Ponuka sa pritom takmer nehýbe. Počet inzerátov síce medziročne vzrástol prvýkrát od roku 2023, ale iba o 0,2 %. A hoci úrokové sadzby mierne stúpli, prílev nových úverov na bývanie sa zatiaľ výraznejšie nespomalil.
V európskom porovnaní pôsobí Slovensko ako výnimka. Podľa Eurostatu rástli v 1. štvrťroku 2026 ceny bývania v eurozóne o 4,7 %, u nás o 14,4 %. Bol to tretí najvyšší nárast v celej Európskej únii.
Čo z toho vyplýva pre kupujúcich
Celoslovenský priemer prestáva byť užitočným vodítkom. Rozhoduje mesto, okres, stav budovy a sila miestneho dopytu. Aktuálne dáta si viete kedykoľvek overiť v štatistikách NBS, pravidlá pre hypotéky zase v nástrojoch finančnej stability.
„Vývoj potvrdzuje, že reality nemožno vnímať ako jednu homogénnu investíciu. Pri dlhodobom investovaní je preto dôležité rozloženie rizika medzi viaceré aktíva, lokality a segmenty,” dodáva Vojtek.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Klesli už ceny nehnuteľností na Slovensku?
Celoslovenský priemer stále rastie, v 2. štvrťroku 2026 o 1,2 %. Pokles zaznamenal Prešovský kraj o vyše 4 % a Banskobystrický kraj o 1,3 %. NBS zároveň vidí začínajúci klesajúci trend na vidieku.
- Koľko dnes stojí meter štvorcový bývania?
Priemerne 3 041 eur. Pri bytoch je to 3 430 eur za m², pri domoch 2 163 eur za m². Ide o ponukové ceny z inzercie, ktoré spracúva NBS.
- Oplatí sa čakať na zlacnenie?
Závisí to od lokality. V krajských mestách ceny rastú najrýchlejšie a výraznejší pokles zatiaľ nič nenaznačuje. Slabšie regióny a vidiek sú citlivejšie na pokles dopytu. Rozhodujúce sú stabilný príjem, rezerva a horizont, na aký v nehnuteľnosti plánujete zostať.
