Slovensko má vážny problém: Výstavba bytov padla na 28-ročné minimum

Slovensko má bytovú krízu — a výstavba bytov klesla najnižšie za takmer tri desaťročia. V 1. štvrťroku 2026 sa dokončilo len 2 210 bytov, najmenej spomedzi prvých štvrťrokov od roku 2000. Povolila sa výstavba iba 2 074 bytov, čo je dokonca najnižšie číslo spomedzi všetkých štvrťrokov od roku 1998. Útlm výstavby, pred ktorým sme varovali už v marci, sa tak ďalej prehlbuje.

Vyplýva to z čerstvých údajov Štatistického úradu SR, podľa ktorých počty dokončených aj začatých bytov výrazne zaostávajú v medziročnom aj dlhodobom porovnaní.

Výstavba bytov 2026: dokončených takmer o tretinu menej, začaté na 28-ročnom minime

Skolaudovaných 2 210 bytov znamená medziročný pokles o 29,1 % — a oproti desaťročnému priemeru prvých štvrťrokov (4 072 bytov) zaostávame o vyše 45 %. Ide o druhý najnižší štvrťročný počet kolaudácií vôbec. Až 69 % dokončených bytov pritom vzniklo v rodinných domoch, ktorých kolaudácie klesli medziročne o 32 %.

Ešte horšie vyzerá pohľad do budúcnosti. Začatých 2 074 bytov je o 35,1 % menej ako vlani a o polovicu menej, než je desaťročný priemer. Keďže začaté byty sú zásobníkom budúcich kolaudácií, dnešné minimum znamená, že málo bytov bude pribúdať aj o dva-tri roky.

Bratislava v najhlbšom prepade, Nitra je svetlou výnimkou

Kolaudácie klesli vo všetkých ôsmich krajoch. Najhlbší prepad zaznamenal Bratislavský kraj, kde sa dokončilo len 240 bytov — medziročne o 55,6 % menej. Nasleduje Banskobystrický (−47,2 %) a Trnavský kraj (−38,3 %). Najmiernejší pokles mali Nitriansky (−4,0 %) a Žilinský kraj (−4,3 %).

Pri začatých bytoch sa kraje rozdelili: päť z nich spomalilo — najviac Košický (−72,5 %) a Bratislavský (−63,2 %) — no tri rástli. Výnimočný skok zaznamenal Nitriansky kraj, kde sa počet začatých bytov medziročne zvýšil o 83,3 % na 451. Ako jediný kraj tak prekonal aj svoj dlhodobý priemer — a v počte povolených bytov predbehol aj Bratislavský kraj, kde sa začalo stavať len 332 bytov.

Developeri čakajú na nový stavebný zákon

„Bytová výstavba u nás ostáva v útlme… developeri volia opatrný prístup pri nových projektoch. Bratislava stratila líderskú pozíciu a regióny nedokážu tento deficit vykompenzovať.” — Tomáš Boháček, analytik 365.bank

Boháček to uviedol vlani v septembri pri komentovaní starších dát o výstavbe. Upozorňoval vtedy aj na vyčkávanie developerov na nový stavebný zákon. Jeho efekt sa podľa analytika prejaví na reálnych číslach výstavby až o rok či dva. Čerstvé čísla za prvý štvrťrok jeho slová zatiaľ len potvrdzujú.

Prečo na tom záleží: menej bytov znamená drahšie bývanie

Útlm výstavby prichádza v najhoršom možnom čase. Ceny nehnuteľností rastú dvojciferným tempom a ponuka nestíha dopyt — každý nedokončený byt tlačí ceny ešte vyššie. Situáciu môže ovplyvniť aj chystaná zmena hypotekárnych pravidiel NBS, ktorá od októbra uľahčí financovanie prvého bývania mladým, no investičné nákupy obmedzí.

Pre bežné domácnosti je odkaz štatistiky jednoduchý: kým sa výstavba nerozbehne, dostupnosť bývania sa bude ďalej zhoršovať — a roky šetrenia na vlastný byt sa budú predlžovať.

Čo príde ďalej

Štatistici upozorňujú, že údaje sú predbežné — od vlaňajška ich čerpajú z nového Štatistického registra budov, domov a bytov a dodatočne ich spresňujú. Trend je však jednoznačný a obrat zatiaľ nevidno: kým rozostavané byty čakajú na dokončenie a developeri na lepšie podmienky, ponuka nového bývania zostane v najbližších štvrťrokoch slabá.

Záver

Dvetisíc začatých bytov za štvrťrok je číslo, aké Slovensko nepamätá od roku 1998. Ak sa nič nezmení, dnešná bytová kríza sa o pár rokov premení na ešte ostrejší rast cien — a vlastné bývanie sa pre ďalšiu generáciu posunie z méty na luxus.