- Prešov a Košice kombinujú vysoký výnos aj rast cien.
- Bratislava reálne nepokrýva infláciu — výnos pod 2,5 %.
- Výber mesta ovplyvní váš výnos viac než výber bytu.
Košice — najzaujímavejšia kombinácia pre rok 2026
Košice sú mestom, kde sa výnos z prenájmu aj rast cien stretávajú na jednom mieste lepšie než kdekoľvek inde na Slovensku. Priemerné nájomné tu dosahuje 723 €/mesiac a medziročný rast nájmov dosiahol v roku 2025 +7,1 %. Ceny starších bytov vzrástli podľa Realitného barometra o viac ako 21 %, pričom vstupná cena je stále len zlomok Bratislavy — okolo 1 200 – 3 700 €/m² podľa lokality.
K tomu vstupuje faktor, ktorý bude relevantný v nasledujúcich rokoch: fabrika Volvo v neďalekých Valalikoch s investíciou 1,2 miliardy eur je naplánovaná na sériovú výrobu od roku 2027, pričom subdodávatelia sa v regióne usádzajú už teraz. To znamená ďalší prísun dobre zarábajúcich pracovníkov hľadajúcich prenájom práve v tomto horizonte.
- Silný výnos ~5,4 % + rast cien +21 % = celkové zhodnotenie ~26 %
- Volvo efekt
- Dostupná vstupná cena
- Menšia likvidita ako Bratislava
- Trh čiastočne závislý od priemyslu
Prešov — číslo, ktoré treba vidieť dvakrát
Prešov je prekvapením roka. Staršie byty zdraželi v roku 2025 podľa Realitného barometra o viac ako 23 % v priemere, pričom pri konkrétnych kategóriách rast atakoval aj 32 %. Zároveň nájomné rástlo tempom +11,2 % medziročne — rekord celého Slovenska. Vstupná cena je stále len okolo 2 300 €/m², čo bola historicky najnižšia báza spomedzi krajských miest.
„Trh s nehnuteľnosťami v Prešove rastie, čo dokazujú už nielen ceny bytov na predaj, ale už aj na prenájom. Pravdepodobne to súvisí s ohlásenými investíciami, ktoré môžu priniesť dlho očakávaný rozvoj. Dá sa predpokladať, že môže ísť o trend, ktorý pretrvá aj v dlhšom období,“ Michal Pružinský, Nehnuteľnosti.sk
Ceny síce po takom raste môžu pribrzdiť, no fundamentálne dôvody zostávajú: nízka východisková cena, rastúci dopyt a priemyselný potenciál regiónu. Pre investora ochotného ísť trochu ďalej od overených trhov je Prešov v roku 2026 jednou z najzaujímavejších príležitostí.
Bratislava — likvidita áno, výnos nie
Bratislava má niečo, čo ostatné mestá nemajú: likviditu. Byty sa predávajú rýchlo, dopyt je trvalý a kapitálový rast bol dlhodobo k najvyšším v strednej Európe. Ceny vzrástli v roku 2025 o viac ako 11 %, no z najvyššej cenovej bázy na Slovensku — priemerný starší 2-izbový byt stojí 4 340 €/m². Najlepší pomer výnos/likvidita v rámci mesta ponúkajú Petržalka a Karlova Ves (~4,8 %), kde nová električková trať spustená v roku 2025 zvyšuje atraktivitu pre nájomníkov.
Hrubý výnos 3 – 4 % znie prijateľne, no po odpočítaní dane z príjmu (19 %), správy a opráv sa čistý výnos ľahko dostane pod 2,5 %. To je úroveň, ktorá nepokrýva ani infláciu — investícia teda reálne stráca hodnotu napriek tomu, že na papieri „zarába“. Kúpa bytu v Bratislave dnes dáva zmysel výlučne ako stávka na ďalší rast cien — nie ako cash flow investícia.
Záver: kde to dáva zmysel?
Ak hľadáte maximálny cash flow z prenájmu, Žilina a Nitra vedú na papieri — no pri Žiline si dajte pozor na klesajúce nájomné a možnú ďalšiu korekciu po rekordnom raste. Ak chcete kombináciu výnosu aj rastu hodnoty, Košice a Prešov sú v roku 2026 jednoznačnou voľbou — a to aj napriek tomu, že ich hrubý výnos nie je najvyšší. Bratislava má zmysel len pre tých, ktorí nepotrebujú mesačný cash flow a stavajú výlučne na kapitálovom zhodnotení.
Pred každou investíciou si prepočítajte čistý výnos po všetkých nákladoch — nie len hrubé číslo. A diverzifikácia zostáva kľúčová: nehnuteľnosti sú hodnotná zložka majetku, no nie jediná.
Najčastejšie otázky (FAQ)
- Oplatí sa hypotéka na investičný byt?
Pri výnose nad 5 % a hypotekárnej sadzbe 3,59 % (slovenský priemer v roku 2025) stále áno — no len v mestách s rastúcim nájomným. V Bratislave pri výnose pod 4 % je výpočet oveľa menej priaznivý.
- Kedy je správny čas kúpiť?
NBS predpovedá pre rok 2026 rast cien tesne pod 10 %. Čakanie na pokles historicky nevyplatilo — slovenský trh má štrukturálny deficit odhadom 400 000 bytov, čo tlačí ceny systematicky nahor.
- Ako vypočítam čistý výnos?
Od hrubého výnosu odpočítajte daň z príjmu (19 % zo zisku po odpočítaní oslobodenej sumy 500 €), ročné náklady na správu (obvykle 8 – 10 % z nájomného), rezervu na opravy (1 – 2 % z hodnoty nehnuteľnosti) a prípadné výpadky obsadenosti. Výsledok by mal byť nad 3 %, inak investícia nepokrýva infláciu.
